壬海

都说二手房交易比较复杂，具体表现在哪些地方？今天聊宅小编要说的是二手房交易的价格，因为单单一个价格在交易的过程中，就有可能会面对5种情况。千万别懵圈，请仔细阅读本文。

1、卖主定价

卖方决定出售自己的房屋，一定会根据房地产市场的行情，自家房屋的优势条件和出卖政策等对自己的房屋价值有一个定位，最终出多少价等都会在正式挂牌出让之前了解清楚，并报出，以便让所有的购房者了解房屋的报价情况，决定是否购买。

2、买方出价

不是所有的买主都会对卖主的报价毫无质疑，买方也会对市场行情进行调研，根据房屋的实际情况和自身的资金能力、需求等对卖主报价进行推敲，讨价还价、舍弃购买或者是报出自己的心理价位。

3、中介估价

如果二手房交易是通过中介完成的，一般情况下还会再出来一个中介评估价。中介估价是通过对房子品质、地段、配套、户型面积、升值潜力等因素综合分析之后，得出一个价格范围。这个价格给了中介充足的盈利空间和买卖双方讨价的空间。

4、银行估价

买房，终究是绕不过银行的。无论是新房还是二手房，贷款买房成了大多数人的选择。所以，想要从银行贷款买房，银行就必定会对房子进行评估。对于二手房来说，银行估价决定了贷款额度的高低和首付压力的大小。

为了降低银行贷款的风险和二手房老旧等质量风险，银行对交易中的二手房估价会整体偏低。房屋最终成交时，成交价是不影响银行估价的，银行会按照自己的估价发放贷款。

通常意义上来说，前四个价格的排序是：银行估价<买家出价<中介估价<卖家定价。

5、房屋成交价

房屋成交价才是最终实实在在被实行的价格，它的成立是建立在买卖双方根据银行估价协商和贷款、税收等相关内容基础上，再加上中介报价的影响等四方因素共同达成一致而确立的价格。

无论价格由谁来定，最终房屋的价格确立是满足了各方的建议，保障了各方的基本利益的。超出房屋本身价值而确定的成交价，希望购房者可以慎重决定。（沈阳站）

公司买卖在市场经济条件下非常常见，市场上有很多待转让的公司，在企业难以维持经营的情况下，相比于注销公司，转让公司办理速度更快，也能为企业带来一笔额外的收益。在公司买卖的过程中，转让价格是很多人非常关心的一点。公司买卖是存在风险的，特别是经济和债务上的风险。企业在收购公司的时候需要对企业的经营状况和背景做详细的调查，而公司买卖的价格主要是由几个方面确定的，包括公司的经营状况、债务等，下面小编来为大家介绍一下二手公司买卖的价格确定。

1.买一个二手公司要先处理股权转让

购买公司主要是收购股权，涉及到印花税、所得税、契税等。若是购买方属于个人，要交纳个人所得税，依照20%税点缴纳。若购买方属于公司，就需涉及的税费较多，内资公司转让股权涉及到的税种，公司将股权贩卖给其他公司，将会涉及到企业所得税、营业税、契税、印花税等。购买当中有可能会产生手续费跟资料费用等等。（如果属产权转移书据，那么要按万分之五交贴缴印花税。如果是上市公司在证券市场上的交易，就要按“股权收购书据”按千分之一交了。如果是个人公司购买，按收购所得交20%的个人所得税，如果是企业，并入当年的应纳税所得额，计缴企业所得税。）

2.购买公司需要评估公司基本情况

不同的公司，价值不一样。比如规模（一般规模较大的公司费用也是相对较），厂房建设，占地面积，地租高低，所属行业（不同的行业，公司购买费用不一样）、成立时间（公司成立时间越久，越有价值，购买费用肯定会更高）。是否是一般纳税人（如果一家公司申请了一般纳税人，那么公司规模，资质肯定比小规模公司要大，购买费用也会增加）。

3.买二手公司的价格与公司债务有关

买的时候还要注意债务;买二手公司中最需要注意的不是卖出方而是购买方，购买方在收购一个公司的时候一定要先考虑该公司的账目问题，找有资质的代理记账公司专员，仔细检查公司账目，看看买的公司是否有潜在的债务。

4、买二手公司要了解经营情况

经营好的公司，价格高。要检查公司以前经营状况 收购公司以前是否是合法经营，在经营过程中是否有违法犯罪的活动，在工商局档案中是否有不良记录;，比如年检是否每年都按时参加（不正常经营的公司，购买价格低）

以上就是二手公司买卖的价格如何确定的问题，公司买卖中是存在风险的，所以企业应当特别注意规避其中的风险，或者选择信得过的中介机构。（建设资质网）

国家发展改革委7日印发《“十四五”循环经济发展规划》（以下简称《规划》），提出规范发展二手商品市场，鼓励“互联网+二手”模式发展，推动线下实体二手市场规范建设和运营，鼓励建设集中规范的“跳蚤市场”。

二手商品消费是绿色、健康消费的重要表现形式，具有广阔的发展前景。随着消费升级和消费多元化，大到家电、汽车，小到电子产品、玩具、图书，都有着闲置商品交易需求。从市场规模看，近年来我国二手闲置商品年交易额保持高速增长态势。根据艾媒咨询测算，2020年我国在线二手交易用户规模超过1.8亿人次。2018年我国二手闲置商品年交易额为7420亿元，2019年为9646亿元，2020年上升到12540亿元。《规划》强化二手市场的规范建设和运营，对于推动二手商品市场的高质量发展，促进二手消费有着重要意义。

二手商品与一手商品相比有其特殊性，如何保证商品真假、品质和售后？如何让买卖双方建立互信关系，让人卖得省心，买得放心？这是二手市场能否健康发展的关键。利用“互联网+二手”模式，闲鱼、转转、58同城等互联网企业布局二手线上市场，已具相当规模。但与此同时，一些二手交易市场良莠不齐、维权困难，也让许多买家望而却步。作为新兴的消费方式，二手消费商品只有与一手商品一样，在质量、服务、售后等环节具有良好的购物体验，才会获得越来越多的消费者青睐，这也需要相关部门、企业与消费者共同努力。（谭敏）

现在不少年轻人热衷在二手交易平台上买卖一些闲置物品，但是眼尖的网友就发现，借了别人的钱所打下的“欠条”也出现在二手交易平台上，欠条居然也能买卖，到底靠不靠谱呢？

讨债艰难 欠条只好“打折”卖

在某些二手交易平台上输入“欠条”字样，各种“欠条”“借款转让”“债权转让”的条目多到令人目不暇接，产生欠款的原因也是多种多样。不过记者发现，这些发布人都是遇到同一个难题，就是欠款一时无法收回。

广州的黄先生是做服装生意的，2015年1月至10月，他承接了一位广西客户服装加工的订单。当时，客户声称货款一时凑不齐，出于对老客户的信任，黄先生允许对方写下了十万元加工费的欠条。当时约定2016年年底前逐步还清。不料时间到了，黄先生不仅没有收回一分钱，连欠款人也突然“消失”了。

广州债权人黄先生：因为我跟他不在同一个地方，我这边不太方便去找他，并且我找人的成本比较高。

黄先生告诉记者，如果靠自己去追讨欠款，时间和经济成本都太高了，而且还不一定能追得回来。一个偶然的机会，他在网上看到可以把欠条发到网上进行买卖。于是仅以六折的价格，将欠条在二手交易平台上转让。

有类似遭遇的还有江苏的余先生，之前他代人管理工程施工。对方拖欠了近十万元的工资迟迟不给，余先生只能将对方起诉到法院。法院判决债务人应当履行还款义务。

江苏债权人余先生：法院答复说，债务人现在没有可供执行的财产，如果说可以给法院提供线索，我们可以再次申请法院强制执行。

然而寻找线索并不容易，法院强制执行更需要时间，余先生觉得，短时间内是无法解决欠款问题。无奈之下，他只能在二手交易平台上，以73000元的价格，将欠条挂了出去。

江苏债权人余先生：看到二手平台上有人转欠条，属于债权转让，在网上搜了一下，说也是可以转的。

代理收欠需30%佣金 欠条可当面代收

二手交易平台上这么多欠条等待被转出，然而，借条转让交易真的那么简单吗？又是谁来负责追讨欠款呢？

记者发现，在二手交易平台上，除了有欠条转让的信息，还有代理收欠的信息发布。其中一个收欠条的买家信息引起了记者的注意，对方号称依法清欠，而且不成功不收费。随后，记者拨通了这位负责人的电话。

某清欠公司负责人：这钱能要回来，收费是30%。比如，15万元的本，我要给你要回来，咱说十七万、十八万，你按照30%给我算就完了。

记者表示，当时欠条的约定是按照银行利息计算，但是，这位负责人告诉记者，不仅可以按照银行利息收取，记者还能获得更高的利息收益。

某清欠公司负责人：这个钱咱想跟他要利息的话，正常是1万元一年别超过2400元，这就是年化，就是说这叫24，这是国家允许的。

为了表示自己的代理收欠是完全合理合法的，这位负责人还向记者发来了一份非诉讼委托代理合同。这份合同上约定，乙方将代理甲方向债务方追索欠款，代为向相关法院申请执行，代为签署相关法律文件，协助甲方领取标的物及款项。

某清欠公司负责人：你把委托书给我一下，委托书一写，咱们把合同一签，这个事咱们就可以操作了。

记者看到，合同上还对甲乙双方的责任义务进行了约定，委托方要如实陈述债务事实的经过，提供债务方一切可用的信息及相关证据。而在催收过程中的一切经济及法律责任均由乙方自身承担，甲方只做合法协助。也就是说，他们并不会经手这笔账款，也不会提前垫付。

某清欠公司负责人：我们去做这个案子的时候，你本人需要在场配合的，我也不可能去给你做犯法的事。你的钱咱们去找他要，第一咱们不涉及到高利息，第二我这是正常民间借贷，就这么简单的事。

律师：债权转让虽合法 买卖欠条需谨慎

网上打折出售欠条到底是否合法？又暗藏哪些风险？

地平线律师事务所高级合伙人于涛：债权是可以转让的，通知的手续相对简单，比如发书面的通知，通过特快专递的形式发书面通知，打电话或者是微信、电子邮件、短信的形式。

而根据合同法的规定，欠条，也就是其所代表的债权，只要从合同性质上允许转让，不违法违规，且合同中没有约定不允许转让，就是可以转让的。

律师告诉记者，涉及欠款的不论是协议、欠条，都属于合同范畴。不过，虽然债权转让是合法的，但专家也提示，通过二手交易网站的形式转让债权，对于买方来说，存在着很大的潜在风险。

北京德和衡律师事务所律师付徳欢：债务人的偿还能力，还有他的配合程度，这个信息是不对称的。如果原债权人对债务人负有同等的金钱债务，债务人可以主张抵销。当出让的欠条记载的信息不完整，就增加了受让人追账的难度。

而另一方面，卖欠条的人又有没有风险呢？专家告诉记者，清欠公司负责人给记者看的合同，其实并不是一份债权转让合同，而是一份委托代理协议。

北京德和衡律师事务所律师付徳欢：你无法考证受托人的真实合法身份，往往是一些社会的不明身份的人员，就是受托人在受托期间进行的行为的法律后果是由委托人来承担的。

近期，当记者再次登录该网站发现，欠条转让信息大部分已经被平台删除，而且平台上搜索“欠条”“借款”“债权转让”等字样，均显示涉及违规信息，无法打开。

记者为此咨询平台客服，得到的答复是：欠条涉及的债务不属于平台类目，无法转卖。尽管如此，截至记者发稿时，一批新的欠条转让信息又陆续登上了平台的页面。（央视财经）

据2018年国土资源部门统计数据显示，全国农村闲置房屋已达7000多万套。从而闲置农房盘活成为从政府到社会都关注的重要大事。2019年修改的《土地管理法》规定，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。全国各地政府也陆续出台鼓励利用闲置农房发展经济的产业政策及指导意见。

各地通过有偿退出和吸引投资的方式发展各类产业，盘活了一批闲置农房。而缺少全国性的农村房子线上信息平台，也是各地盘活中存在的问题。各地方建立网上信息平台又不能吸引到全国的投资者，区域内的投资者毕竟对闲置农房的需求是有限的。所以专门为全国农村搭建的闲置农房出租平台美丽新乡村网承担了全国农村房屋出租信息的免费发布和展示。为城市下乡人群和利用农村闲置房屋发展产业的企业和个人提供了免费的信息平台。

美丽新乡村网最新发布的数据显示，全国已有超过10万套农村院子上传到网上出租，出租房源覆盖了除港澳台以外的所有省、自治区、直辖市。其中京津冀区域，江浙沪区域，以及川渝区域的闲置房子出租信息最多。

为了让农民能够方便快捷发布房源，美丽新乡村没有采取APP的模式，而是关注美丽新乡村的公众号就可以直接发布房源出租信息的简便模式。专门通过今日头条和各大门户的客户端去推广在租的房源获取流量。同时组织需求方集中进村进行深度投资考察，帮助一些地方解决农房的盘活问题。

相对于全国7000多万套的闲置农房来说，有一个全国性的网上农房出租信息交易平台对外发布出租信息，这是全国闲置农房信息化的第一步，第二步是让全国的农房需求方能通过网站获得相关的出租信息，加大城市需求与乡村供应的对接能力。随着各地方政府批量地组织农村房子上传到美丽新乡村网，全国农村房屋空置的现象应该会有所缓解。（美丽新乡村农房管家）

传统仓储通过静态存储保证生产的持续性需求，电商的快速发展对于产业链快速流动性的需求更加迫切。

相对于其他电视购物、传统零售、生产企业而言，电子商务仓储中心的特征是，库存周转快、进出库效率要求高、品类丰富(SKU量大)、商品规格差异大、出库订单sku数少。针对这种情况，对于库存准确率的高标准成为一种保证业务的必然要求。

定义：库存准确率——库存商品数量与账面库存商品数量的比值。是一个考评仓库管理水平的关键指标。基础PCS算法为，实际盘点商品个数/账面商品个数。金额算法为对应产品价值金额之比，在采取采购价、成本价、销售价为金额取值的时候，其要求会越来越高。

涉及库存准确性的各个纬度

一、基础框架性影响

1、组织架构影响：

组织架构设置的不合理，会让仓储内部的责任与分工不明确。进而导致架构内人员对库存质量控制责任心的变化。常见案例，如果让平级的两位经理级去管理均会发生碰触货位的不同团队，例如分拣与上架，往往会发生在讨论库存准确性责任的时候，出现推诿扯皮的现象。

2、人员影响：

这里主要指的是人员本身性格是否具备认真、负责、仔细的特质。再好的管理制度、技术设备如果由不负责任的人去操作均无法达到预期的设置目标。

3、管理目标影响：

考核什么得到什么，仓储负责人必须对于库存准确性指标有足够的重视度与敏感性。必须将此点作为一项与管理层薪酬绑定的考核指标。

4、企业文化影响：

企业文化宣导的方向，必须强调团队、责任、服务等方面的内容，让团队成员通过企业文化的引导，逐步向管理者要求的行为特质方面改善。

二、流程设计影响

1、第三方监督

仓储最高负责人不可过分的相信直属下属给出的结果。肉眼可以直观发现的问题点由该管理者自身去监督检查。对于隐性的大量数据必须要求公司安排第三方部门进行监督，而自身则作为辅助监督存在。

2、下游监督上游

往往一个企业是根据业务流程环节中的功能完备性进行部门的划分。通过下游向上监督，对于整体部门负责人全局把控力得到增强。

三、技术影响

1、信息系统影响：

电子商务公司仓储环节对于信息系统的依赖是极其严重的，如果没有配套功能完备的WMS对仓储业务进行流程引导，而单纯的依赖人员，对于库存准确性这项指标的影响是巨大的。直白的来说就是没法控制!其中关键性的几个功能分别是：条码应用、PDA应用、库存货位管理系统、人员信息系统

2、相关设备影响：

此处设备包含直接可以提高数量准确性的设备，也包含配套系统支持用设备。较为典型使用的例如在入库环节，通过条码识别、RFID识别等设备进行入库品类区分与数量控制;在分拣或者盘点环节，进行被捡品的系统复核确认。

四、货品影响

1、相似性：在入库、上架、盘点、分拣、理货等环节均会发生对商品进行核对的环节。核对点基本分为：商品品名(汉字、字母、产品编码)、商品外观(图案、形状、颜色、尺码)。

2、复杂度：对于涉及商品组装的情况，注意防止组装/配件出现疏漏遗失、匹配错误等情况。复杂度越高，其中间出现问题越大，往往出现就是配件

3、过于微小：例如胸针、小饰品、配件等物品在清点、保管与出库的时候难度均会加大。

五、货位设计影响

1、对于一品多位、多位一品、一位一品

所谓的“位”指的是货位，所谓的“品”指的是SKU(StockKeeping Unit库存量单位)。三种方式各有利弊，一位一品的方式，其货位与SKU对应关系极为清晰，代价是仓容利用率或单位面积保管量的下降。

多位一品，其单位面积保管量的上升，代价是分拣效率的下降与库存准确性的间接下降。而一品多位的情况多发生在两种情况：a、单个SKU商品数量过大一个货位(或托盘位)放不下;b、随机上架模式采用的副产物。

2、分拣方式与其配套的分拨方式

一般单量少的情况下会使用“摘果法”分拣，也就是逐个订单逐个分拣的方法。单量大的情况下会使用“播种法”分拣，其形式是批量订单统一分拣后再进行分播处理区分单个订单与对应实物。

理论上播种方式操作的复杂度会导致比摘果方式出现的差错率会高。不过如果辅助有分拨墙、信息系统(波次汇总、分拨操作等)辅助的话，还是可以有效控制差错率的情况下，还可进一步提高分拣效率。

3、相邻货位是否放置相似商品

由于分拣、上架环节是人来操作，在分拣与上架过程中极易发生看错了相邻货位的商品而出现分拣与上架错误的情况。但是这样也不影响按照商品产品线进行区域集中管理的思路，如果在信息系统不支持的情况下，线下做手工调拨进行此种管理对于人力的消耗是不容忽视的。

六、管理影响

1、盗窃：首当其冲要提到仓库管理中的这个无法回避的问题。对于盗窃情况不加以控制，会出现重大、难以弥补的恶果。对于盗窃问题的解决办法，分为防范解决三个方面。首先说软性措施，对于一个还未发现盗窃事件的新团队，要主要从宣导方面着手、注重宣传。

通过文化墙、会议、培训等多个渠道，告知员工违法成本的高昂。如若发现了具体的案例，并追朔到了当事人，可以联合公安进行重点教育宣讲工作。

硬性措施，配备安保人员、配备扫描设备、金属探测门。通过设备手段来防范富含金属的高值3C商品与饰品被夹带出库区。好的安保人员可以通过对方表情的观察将一些非惯偷挖掘出来。

制度支持，公司人事部门必须首先出具配套的管理制度，并让员工会签。这样在盗窃发生后，可以有“法”可依，避免出现无谓的人事纠纷。

2、掉落：商品由于存储过程中保管不当，会出现商品掉落至货架底部、箱子之间等容易忽视的区域。解决办法一方面要靠提高盘点人员的责任心，另一方面也可以通过使用货位盒、异常箱、理货、盘点前死角清理等多种方式进行规避。

七、改善手段

1、理货：理货对于提高库存准确性有着即为积极的防范意义。所谓的理货，就是在日常管理过程中，对在库商品进行清理的工作，其包含商品的摆放、相邻货位商品的区分、异常件的清理等几个方面。如若明确理货方法，确定理货周期，安排人力定期理货，可以极大的减轻盘点时的工作量。

2、盘点：本质上盘点行为并不能解决库存准确性的问题，好的盘点方法与过程控制可以有效的提高盘点的准确性，也就是发现库存问题的有效性。

盘点周期一般分为日盘、周盘、月盘、季度盘、年度盘。作为日盘，往往不会是全盘，一般都是针对当日动碰商品进行盘点。年度盘点往往是对于年度仓储工作关于库存管理这块工作的一个汇总性操作。具体的盘点周期与库的类型、该公司当前库存准确性、公司财务需求等几方面综合确定。

盘点方法：最佳的盘点方法是使用PDA设备对在库商品进行逐个扫码清点。通过信息设备驱动商品的核对工作，比利用肉眼来判别的准确性、可信度均会大幅提高。

最初级的盘点方法是使用纸质盘点表，在没有商品条码辅助的情况下，通过肉眼对商品进行甄别点数工作。具体公司在何种阶段使用何种盘点方法，取决于该公司的信息化程度、发展规模、管理者的意识等多个方面。

盘点流程：好的盘点流程，在无关乎技术层面的情况下。基本按照如下顺序进行较为妥当。盘点前(盘点方案、责任人确定与分工、盘点工具准备、行政事项安排、时间确定、盘点培训)→盘点时(动员会、分工再次明确、调拨单清理、确保数据静态、盘点启动)→盘点后(数据收集、数据差异比较、原因分析、盘点总结、按公司报损报溢流程审批数据、后台库存数量清理)

3、绩效：如若影响库存准确性的过失点对当事人与其管理者的薪资不造成影响，则很难控制库存准确性的持续改良。绩效工具利用好，可以起到事倍功半的效果，可以极大的调动员工的积极性。

4、异常：异常处理在仓库规模小的时候作用不明显，毕竟分母小。但是当作业规模大了之后，处理异常的及时性就很重要了。对于处理异常的常见手法：FAQ(Frequently Asked Questions)常见问题解答、异常跟进处理表、异常责任人制度等。

5、复核：考虑到如果是人来操作的话，一般都会存在一个错误率，故此复核的必要性就体现出来了。在信息系统不完备的情况下，甚至还会存在双重复核的情况。其代价就是人力的倍增，具体更加强调重视“质量与客户满意度”还是“成本”则根据所在公司当时的具体阶段来抉择。

6、收货：多数电商企业仓储板块的收货环节基本是一个小组。有些公司会起名为IQC(入库质量控制)，基本负责内容就是对于入库数量的清点与质量的把关。在这个环节需要强调的是：抽验比例的合理确定。

如果在服装产品线套用AQL(ACCEPTABLE QUALITY LEVEL验收合格标准)行业抽检级别的情况下，还是可以操作的。但是针对一些例如成人用品、小家电等产品线则不是那么易于应用。

关键还是要根据自身公司的规模与侧重点、还有用户特征等方面，制定一套符合自身公司的抽检标准。只有这样才能有效的控制人力成本与质量控制的平衡。

7、上架：入库时清点清楚了，如果上架出了错，那可真是一种低级错误。但是这种低级错误的确也不断的发生在我们的日常管理过程中。对于上架货位的准确性、上架数量的准确性的控制，就成为了我们需要控制的重要管理环节。

8、出库：把好最后一个出库关，意味着最多“肉烂在锅里”

称重：除了提供给第三方物流重量信息用以计费，还可以通过重量信息匹配校准出库商品的准确性(具备商品在库信息与系统支持才可)。（仓库社区）