二东家

二手机相对新机便宜很多而且使用都一样，所以二手手机的流通量是非常高的，甚至超过某些大品牌厂家的全新机销量了，很多人会选择二手手机所以现在出现了很多的二手平台，比如：转转.咸鱼.京东.找靓机等，听说每天销量都超过6000台，究竟二手手机怎么选择.质量怎么看.价格高低等我就和大家详细说下。

先说一下二手手机几大类：A级别 就是人们正常使用没问题成色也很好甚至用了没几天由于不想用了或者其他原因就卖了这种就是二手里面最高级别的了。B级别就是使用了过程中不仔细有磕碰.屏幕划痕明显不影响正常使用。C级别就是手机壳或者屏幕严重摔变形,坏等等不过功能都正常换个外壳或屏就能接着使用。D级别就是严重摔坏进水等手机内部部件损坏维修后又换壳换屏幕的这种就属于翻新维修机。E级别就是维修过并且还自带一些问题比如无指纹解锁,无面容,壳屏幕也不是原厂的。

很多人也知道这些手机的级别买的时候怕买到C级别以下的，个人又看不出手机属于哪个级别。有的平台都分官方自营和商家自营及个人等价格也是不等，有的平台说有什么检测报告等等吧，可是这个行业哪有统一质量标准呢，有的平台甚至C级别的手机也会鉴定为A级别，因为外观比B级别好功能也没问题，买了后找专业人看出来了申请退换都没用，平台说了算。我来说说大概怎么区分这些手机的方法吧。

首先从价格上区分，我可以负责人的告诉你没有商家会不赚钱卖你的，即使有时候平台搞活动补贴什么的。你要知道A级别的这款手机市场行情是多少，当然了有的人会说我怎么知道行情呢？我可以告诉你二手行情是有而且非常精准全国各地差价不会超过100.这些价格行情是在每个地方二手回收商之间流通的，当然很多人也有些平台回收价和公众号的回收价格，那些报价也比较准确，不过呢都是比市场行情低50到200，1000左右的低50，2000的低100.再高的差不多200。可以公众号，兴航二手手机回收报价 每天更新市场行情

知道大概商家的低价了。再说下平台怎么运营的吧，每个平台加盟这些商家也不是免费的，要符合对应的资质，缴纳保证金，并且成交一台手机要抽成几个点的。我也做过几个平台的加盟商，每个平台抽成不会低于6个百分点。商家卖一台4000的手机要被抽最少240的，商家还要负责配件充电器.膜.等配件的费用，商家送的配件也是要仔细参考的，有的商家送的充电器保护壳钢化膜耳机加起来进阶不超过50，有的商家送的一个充电器加耳机就差不多进价100了。

说道这里大家应该明白了商家底价是：手机+平台抽成+配件+运费。这样区分每款手机对应的价格就能大概判断手机属于哪个级别了。有想知道哪款手机对应级别价格的可以给我留言。

接下来怎么选择店铺好与不好的方法：个人搜索对应哪款手机后会有很多商家，大部分人认为排名靠前销量搞好评多就没错了,大多数人买东西价格是首选因素，感觉价格低销量大好评也可以就认为没问题了，这个不是绝对的。如果低于市场行情了就PASS掉。再看好评度不要看综合好评度，因为有的商家会刷单淹没差评的。每个商家店铺能做到百分百好评的几乎没有，因为每个客户要求不同差评难免的，主要是看下差评内容，比如手机充电器不好啊，待机时间短,手机卡顿，没有想象的新之类的，像这类评价直接忽视就可以，因为二手有这些问题都正常的。比如有差评.手机屏幕用几天失灵，手机重启,等等就说明有可能销售C级商品了。有些商家卖的销量很一般价格又高，再看下评论内容如果没有什么差评，那告诉你这个商家肯定没问题，因为一台手机赚个150左右正常，以上是我对大家的建议，记住一个重要点：千万不要贪便宜，不过还是奉劝不了太多人的呵呵。

至于二手手机究竟是哪个级别有没有拆修过，我前期文章就提供了一些方法给大家了。（暴风雨）

1.零件更换
以平台常见的廉价苹果12为例，这些手机功能上都正常使用，但是商家会把零件更换为质量更差，第三方小厂生产的零件。最常见的是把高端屏幕更换为低端屏幕。原屏幕卖掉是一笔收入。

实际上这些手机比起原装机容易坏，也没有官方质保。虽然很多商家会把什么零件更换过写在描述里，但很多人并不知道这意味着什么，只看到价格便宜，他们就往上冲。真像有些人谈恋爱，只管对方好不好看，庸俗但又符合人性！
这种手机可以用，这种恋爱也可以谈。但是不建议。

2.欺骗小白不懂
这种最常见的是买电脑，因为电脑不像手机一样，后缀是一个数字很好区分。如小米11，苹果12。所以很多商家会把十几年前的电脑外观翻新一下。拍一个美女正在使用的照片或视频。描述写上是最近几年买的，有发票，工作忙用不上，舍不得卖但闲着浪费这些诱人的字眼。比如这款，卖一千多，其实成本就二百来块。

所以尽量不要只看描述图，千万不要相信“颜值即正义”。这两者没有任何关系。

3.低价诱导你到线下店
这种情况的商品会很便宜，描述页会写上只能同城自取。

如果你去了之后，先进一个小黑屋，他们会告诉你这款手机在某些特定情况下会没信号，没信号就要重新刷机，刷机每次200。诱导你买原价的机器。（前面说的只是其中一种套路）
有个b站up主做过类似的视频，大家可以去看看。up主：给我一个镜头

4.低价诱导脱离平台
有些手机是标价很便宜，描述上啥也没换过，没修过，没任何问题。但是在联系它们的时候。他们会以各种方式把你诱导到其他平台。比如太忙了没时间回消息，加微信聊。
如果你添加了它的微信，那你就是上钩的第一步。你和骗子谈好价格，骗子发给你一个链接，打开和平台一样，你看起来还是在平台付款，实际上这是一个假平台。付完钱，骗子就消失，最后人财两空。

据我所知，这种骗子可以很轻松年入百万。因为我曾和一个没骗到我的骗子聊了一个小时。他告诉我的。哈哈哈哈，我有录音。已经做成视频了，公众号上一篇文章有链接，或者点击文章结束处的“阅读原文”可以跳转至b站观看。

5.货不对板或发假货
这种情况现在比较少，但我们学校快递中心有个员工却是这样上当受骗的。这种就属于平台规则都不懂的那种。如果你能证明这是商家发的货。是可以退货的。所以一定要开箱验货再签收，如果直接签收了，你没有直接证据，钱还是追不回来。

为什么这种平台骗子多？
这种平台其实就像路边小摊，谁都可以摆。无成本开店，尽管平台可以管理，骗子被举报的多也会被封号，但耐不住成本低。封号骗子也会继续开号，永无止境。野火烧不尽，吹风吹又生。
有人又会问。不是实名认证的吗？身份证，银行号，实名认证的支付宝。这种东西只要有钱有渠道，一套几百块，想买多少买多少。令人恐惧的是：任何东西，有需求就有市场，即使它违法犯罪。
又有人问，骗子不会被警察抓吗？中国警察这么厉害。从严格意义上来讲，很多这些我们口中的“骗子”并不符合诈骗罪。他们往往是违背道德，但没有违背法律。真正违反法律的诈骗，在二手平台占少数，比如第4条和第5条，前3条都算不上诈骗。
如果你不够懂电子产品，就尽量不要在二手平台买，条件允许就买买的，想买二手就找个靠谱的二手商家。（呆呆的小雷）

乍看到这串数字你可能不明就里，实际上，它与我们每个人都息息相关。不卖关子，这23亿指向的，就是此刻你握着的手机。

2010年至2019年，中国市场累计手机销量超过37亿部，而三大运营商的手机用户总数为16亿。从两组数据之差可以大致估算出国内闲置手机规模，再加上今年前三季度的2.5亿部的销量，保守估计，近十年来国内闲置手机总量高达23亿部。以14亿人口为基数，人均闲置1.6部。

闲置手机是否有价值？答案是肯定的。可是，它们的价值更多时候会因闲置而被浪费。

而近些年逐渐走进主流视野的二手交易告诉我们，消费和浪费之间的关系一定程度上是可逆的。消费导致的浪费，通过交易可再次转向消费。完成这一转变，闲置物品变成商品，价值便实现了重生。

“怎么能把这些闲置物品的价值发挥出来，在另一端被消费出去，这就是转转成立5年来一直在努力解决的问题”，转转集团CEO黄炜最近在36氪WISE2020峰会的演讲中说道。

极光大数据等第三方机构发布的报告显示，今年5月和找靓机战略合并后，新的转转集团在国内二手3C市场的二手手机线上用户交易、B2C领域已位居第一，并在C2B领域占据主导地位。和其他行业一样，循着领跑者的发展历程，大致能够复盘出行业整体的演变轨迹。二手交易，尤其是二手3C市场，从转转平台的成长就能看到“如何把浪费转为消费”的答案。

文：彬彬（熊出墨请注意）

正视价值浪费

最近，科技圈有一个颇为流行的梗——环保。

源头事件是iPhone 12系列不再附赠充电头和耳机，苹果官方解释称是出于环保考虑。可网友不以为然，更倾向于相信精准刀法背后藏着商业目的。

这两天随着另一则消息的出现，“环保”一词再次刷屏。据外媒报道，三星最近提交的一份文件中显示，预计明年年初发布的Galaxy S21系列，也将取消附赠的耳机和充电器。并且，之前三星官方暗讽iPhone 12取消充电器的相关推特也被悄然删除。

玩梗归玩梗，但客观而言，两大头部厂商一致做出如此备受争议的决定，也在提醒我们，或许是时候重新审视手机行业的环保问题了。

苹果在2020年的《环境进展报告》中提到，2019年苹果通过各种计划把世界各地总计4.7万吨的电子废弃物转为循环利用。

例如，废弃iPhone中有很多贵重材料，苹果配有专业机器人负责拆解iPhone，拆解后的模块再交给回收机构处理。报告显示，一个回收机构从1.4吨模块中回收获得的铜和金，与开采 150 吨矿石所提炼得到的数量相当。

而根据行业数据，目前我国二手手机回收率仍处在个位数水平，相比之下，欧美发达国家的手机回收率达到40%-50%，日本的手机回收率则达到80%-90%。

二手3C市场的价值浪费是毋庸置疑的。

浪费还体现在使用价值上。众所周知，使用价值是一切商品的共同属性，而绝大多数闲置商品的使用价值都还未被消耗殆尽。

简单来说，多数二手商品其实仍能继续使用。

社会经济运作中，大家也早已意识到这一点。比如有一段经典相声叫《卖估衣》，说的正是贩卖旧衣服的行业估衣行。史料记载，从宋代开始就已经存在估衣收买。现在互联网时代，估衣行不再走街串巷要和，转到线上摇身一变成了二手服装交易平台。例如美国的ThredUp网站，前段时间就正式提交了IPO申请。

回到二手3C市场，产品更新迭代快的特性进一步放大了使用价值浪费的问题。特别是那些因为换机而闲置下来的“旧”手机，其实并不旧，很多品相、功能都还非常出色。

2019年德勤发布的报告指出，中国用户的手机持有率及替换的频率已位居全球第一。其中，大部分用户会将手机闲置在家，只有12%用户会选择将手机回收出售。

“现在我们每个人家里都有很多东西，这些东西如果闲置下来，被遗忘在角落，其实价值是被浪费掉的”，黄炜表示。如何解决价值浪费？转转等二手交易平台的重要性由此凸显。

因为，平台上的每一笔交易，都是在把浪费转变为消费，二次释放价值。

浪费“转”向消费

从浪费“转”向消费，并非一蹴而就的。以二手3C领域为例，C2C、C2B、B2C、C2B2C以及B2B等多种交易模式的成熟和完善，凝结了众多行业玩家的共同探索。

总体来看，行业的演变主要可以分为三个阶段：

1.0时代：交易流程电商化

二手3C领域平台众多，并且模式、形态不一。比如闲鱼起步于C2C交易，找靓机则是B2C，转转是C2C+C2B2C双轨发展模式。形态上，转转定位交易平台，闲鱼则是发力社区。条条大路通罗马，模式、形态不尽相同，但大家的目的相通：展示买卖双方、商品信息，并撮合成交。

然而，二手市场的特殊性，决定了平台的撮合无法停留在简单的信息撮合。

“很多人因为信任问题，仍然不敢去买二手”，黄炜把二手闲置交易市场比作“阳光下的影子”，处在阳光之下，却又无法回避阴影的事实。阴影，即是交易达成过程中的阻碍。极光大数据发布的《二手手机行业研究报告》显示，未参与过二手手机交易的人群主要顾虑因素排在前三位的分别是：无法确认手机质量、无法了解手机来源、售后无保障。

也正是在通向撮合交易目的途中，各平台不断试错、调整，积累经验、行业数据，才让后续的向产业链、交易链条深扎成为可能。

2.0时代：标准化+深入供应链

痛点犹存，一方面，二手行业本身是一个从“脏乱差”开始的柠檬市场；另一方面，此前的传统模式中，利用信息不透明赚取差价成为“习惯”。这一点在二手3C的回收市场表现得尤为明显，而对这些痛点，原有的一些浸淫行业很久的平台，不仅缺乏去改变市场的动力，甚至还希望“乱”中取粟。

但是，总会有人想要改变这个行业，去着手介入交易，以产品和服务深度参与到各个环节，消除痛点并加速流转。

完善交易体系，重塑信任机制，在过去5年里带来了二手交易逐渐向好发展。以转转为代表，2015年首创针对二手3C质检的体系，在C2C交易中植入B端的服务与背书，以C2B2C模式树立买卖二手手机是靠谱的认知。

目前，转转针对二手手机的质检，已经形成66大项全国统一的质检标准，包括17项外观检测、18项基本信息检测、31项功能检测。从外观到使用功能的完备细节检测，同时，转转还为质检过后的手机提供相应质保服务，充分让阳光照进二手交易的各个角落。

转转发布的年度数据显示，平台的二手手机交易订单中，已有近九成用户选择转转提供的验机服务。之于平台，随质检体系完善而提升的信任度，直接带动了买卖双方在交易时把转转作为第一选择。

前期不惧重活、累活，后期竞争壁垒更加可靠。互联网行业更为明显，重投入的布局与一贯快节奏相悖，但却是长期优势的保障。这一点可以参考美团，从早年间便发力自建即时配送网络，现在成就了其无法被复制的业务基石。对于转转来说，质检能力所代表的履约服务就是转转在二手3C领域持续领跑的核心优势。

“转转从一开始，就在尝试和摸索不一样的解决方案”，黄炜认为，质检体系等工作背后，转转在战略层面与其他平台最大的不同在于把履约、需求、供给三要素循环起来。通过质检等履约服务能力建设，提升需求。基于需求，反向要求供给端规范化、标准化。供给和需求都得以保证，再进一步推动履约服务的升级。从而实现加速二手商品流转，把浪费转为消费。

以双11为例，最后的“巅峰28小时”活动中，转转集团二手手机3C品类卖出了14.6万台。“在二手行业里，还从来没有一个公司能在28小时内卖出这么多二手手机和数码商品。”

3.0时代：AI+大数据加持

市场流转得以加速，平台自身也已站稳。处在领跑者的位置，转转也背上了相应的责任：引领行业继续进化。

依然是从实际痛点出发，上述极光大数据发布的报告中还提到了市场的另一大顾虑因素，价格不透明。也就是令所有非标品都头疼的定价环节，转转正尝试通过技术创新攻克这一难题。

解决方案其实很简单——基于海量真实交易的大数据+AI定价。

以科学、智能、动态的定价系统，摒除人为主观因素，对二手商品给出客观的估价。在把这项技术引入二手3C市场之前，二手车市场也曾希望通过过一车一况，一况一价的定价方式来促成交易，但从目前情况看，用户群体更大、客单价更低且交易更高频的二手3C，其实是最容易实现的。

AI定价的合理性，底层需要足够的数据支撑。行业领跑的订单量决定了这件事转转能做，且只有转转能做好。“因为二手3C的交易量很大，目前转转已经实现基于平台的二手商品成交、发布和浏览数据，对商品的价格进行合理估价和动态定价。其中包括基于B2B和B2C历史成交数据进行商品价值评估的AI估价模型和基于B2C场景下市场供需情况、用户点击率、价格走势预测、利润目标、风险空间的动态价格调整。”

“真实交易大数据+AI定价体系结合，给出的价格更为合理和准确。带来的直接好处就是：通过转转保卖服务，能够帮用户把手机卖出高于行业平均水平15%-20%的价格，可以说是全网最高价”，黄炜说道，“未来，我们希望把这套算法和体系，尽快拓展到其他品类上去。”

实际上，转转保卖服务不仅可以帮助用户高价卖手机，相比其他回收平台，操作流程也更简单，回款更快。

由此可见，行业从2.0时代向3.0时代过渡的关键在于提升成交效率，AI系统的调度实现了更加高效地促进成交。

与此同时，转转也在加强开放合作。携手全国的头部商户建立稳定的二手3C供应链体系，同时将品牌、服务等赋能给中小商户。这些举动一方面表明转转正在通过聚焦二手3C来稳固领先优势，另一方面也说明转转要以开放带动行业，让更大范围的供给和需求从高效成交中受益。

从野蛮生长的1.0时代到精耕细作的3.0时代，二手交易市场整体在平台的推动下不断演变。在这个过程中，撮合、流转、定价问题一一被解决，平台方通过促进消费减少价值浪费的同时，更创造了新的价值。

价值的搬运工，创造新价值

“我们只是大自然的搬运工”，套用这句耳熟能详的口号，二手交易平台本身没有生产二手商品，而是扮演着“价值的搬运工”。

因为有了搬运工的存在，闲置经济拥有了更大的解读空间。

“从消费者的角度来说，很多人确实会从每一次的消费中获得愉悦感”，黄炜认为，往往大家在得到某样东西的那一刻会是最开心的，甚至会有幸福感。但是，幸福感会在到手之后就开始下降。实现第二次开心，则是通过“把闲置下来的它们分享、流转给有需要的人。”

幸福感之外，C1端用户得到的还有实实在在的经济收入。比如前面提到的，转转正在推进的AI定价体系已经可以帮助卖家用户把手机3C卖出全网最高价。实际上，这里的全网最高价可以做进一步解释，那就是在公开、透明的环境下，为C端用户争取到公平的价格。

对于买方而言，公平则意味着以合适的价格买到需要的靠谱商品。因为和新品相比，逐渐标准化的二手商品，无疑更具性价比。

由此继续延伸到社会层面，二手商品更为合适的价格，降低了部分人群消费升级的门槛。例如前文提到的收卖估衣，其实就是经济不发达时代，民间对日用生计的自我调剂。

时过境迁，在经济快速发展的当下开展二手交易，社会意义凸显。转转集团引领行业所做的，不仅仅商业活动，更是在为资源节约、环保事业、国民消费观念升级贡献力量。

也就是说，价值的搬运工，正在通过踏踏实实的服务，不断创造新的价值。

诚然，放眼二手3C市场以及整个二手交易行业，目前仍是“小荷才露尖尖角”；可换个角度看问题，这又预示着闲置经济未来发展空间广阔，孕育着无限可能。更可贵的是，因为有转转提供的履约服务，从浪费到消费的转变，已经在你我之间切实发生。（熊雯琳）

最近接触了一个在深圳做二手手机的，接触的这段时间看信誉很好，一天最高记录盈利8800，一年挣四五十的水平。

如今专业良心做二手机生意的，利润都非常低，就像那句话说的，挣的卖白菜的钱，操着卖白粉的心。其实在现阶段，二手手机行业的利润已经非常微薄了，这个有点类似于电商，在很多年前，淘宝刚兴起的时候，电商的利润还是非常高的，但是到现在其实电商的利润也越来越低了，这两个问题的根本原因就是行业越来越透明，使得利润越来越微薄。

在过去二手手机行业中，很多价格是不透明的，线下收到的手机的价格非常低，而通过自己的渠道，卖出去的价格只比新机便宜一点，而现在每个手机的价格都非常的透明，所以二手手机，收到的价格和卖出的价格，相差的非常的小。

一般国内很多二手机都是从华强北走出去的，华强北并不代表就是假货，美版，日版的外版手机都从这发往全国，包括一些知名二手平台也是从这拿货，现在网络太发达，价格太透明了。

专业平台售卖的可能利润有几百块一台，假货山寨我们不比价格，只说正品二手，如果跟你说，卖台手机挣30你也肯定不信，5000的手机挣50就卖，你信吗？圈外人真的不信，就像一台手机真正的亏钱出，消费者也认为你挣了他几百块，大家都认为，买的没有卖的精，还有人会亏钱卖？不可能，问题现实就这样，碰到行情掉价或不好的时候，一批货亏个几十万不就跟吃面一样，卖手机卖出后都要售后，一来一回到最后能挣几个钱还是未知，国产机的崛起，又是一层打击，如今不是挣钱是糊口，除非你只是够黑赚快钱，那估计能坑些钱，正紧商家挣不了多少一台机器。

红哥自己做手机行业已经很多年了，可以这么说每个手机品牌的利润空间都是不一样的。比如苹果一部手机只有50～150之间（不管是2000多的还是7000多的），小米的大概在100～300左右，OPPO VIVO在200～500左右，华为在100～300左右。

告诉大家一个残酷的现实，卖出一部300元左右的老年机所获得的利润，需要大概2～3部苹果正品行货手机（不包括水货，翻新，定制，运营商套现机）。虽然每天有固定客户，量都还可以，一年光苹果手机的流水就非常可观，但是赚的钱还不够平时开销，可想而知手机零售行业的利润有多低了。奉劝那些想靠做二手手机发财的朋友打消这个念头，确实有些店很赚钱，但是那是昧着良心赚的钱。你知道有的商家一部手机赚多少吗？20～30。知道水货和二手翻新机的利润是多少吗？500～1000。

综上所述我所谈到的绝大部分只针对苹果手机。因为安卓的二手目前没有苹果的二手耐用，苹果手机给红哥的感觉是质量更好，返修率非常低几乎很小的概率出现质量问题。但是为什么出货量少了呢？除了民粹的崛起和过于保守以外，人们对而二手的消费观念还没有那么的深。（honegedianxun）

最近每天都会接到全国多个城市买卖二手住房的咨询，有客户有亲友，还有亲友／客户的亲友及亲友的n次方，据说，广州二手住房市场的火爆程度直逼去年的深圳。作为一个一直关注二手房且最近几年不断为客户／亲友买卖二手住房提供法律服务和帮助的律师汪，为了节约答复亲友咨询的时间顺便学雷锋攒人品践行社会主义核心价值观，总结买卖二手房常见经验和教训，与各位分享。

1、核实清楚自己是否具有购房条件

近几年，国家的房产调控政策不定时调整，相对应，买房人的购房资格和条件也不定时变化。买家在签约前应通过多种渠道（包括但不限于中介、房管部门、银行）核实清楚自己是否具有购房资格，可购买几套、首付比例、贷款比例，税费负担。

2、了解卖家信息

（1）卖家基本情况：是单身还是已婚，如果是已婚，无论房产证是否登记为夫／妻个人或夫妻双方，买卖合同最好让夫妻双方都签字，或出具同意出售声明；卖家如果是未成年人，需同时取得监护人同意；如果卖家是公司，还要考虑是否需要公司股东会决议，如果公司是国企，还要考虑是否需要招牌挂（影响买卖合同效力和交易时间长短）；如卖家委托第三方出售，委托书是否有公证，公证书是否真实，委托期限是否在有效期内等。

（2）卖家资信和卖房目的：有些卖家和个别中介可能会包装卖家的卖房目的，尽量让卖房的理由合理化，打消买房人疑虑，但如果买家有心用对方法，还是会一定程度了解卖家的真实卖房目的，如果遇到卖家为了融资急需（哪些人会融资卖房自行想……）卖房，那么要注意了，卖家很可能对外有潜在的或现实的债务危机，房子可能在交易过程被查封。对于买卖房屋来说，有时候碰到一个好的卖家，交易就成功了一半（这是正确的废话，但真是考验人品和运气）。

3、了解房屋基本情况

房屋性质（住宅、公寓还是商住，涉及能不能落户）、房子有没有抵押（涉及到交易时间长短，是否需要买家提前赎契）、有没有查封（决定了房子能否交易）、有没有租赁（承租人有优先购买权）、学位是否被占用、房产是否为卖家唯一住房／房产证是否过2年／5年（涉及到税费多少）、是否为房改房（涉及到补交地价、补交公摊面积费用）。

4、了解中介基本情况

中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑（比如是否有被处罚被起诉或哄抬房价、代为收取买家房款的在争议发生后不及时将房款付给卖家或退还给买家等情形）。

5、慎重为卖家提前还贷

现在全国普遍不接受转按，对于有抵押贷款的房屋，卖家如果没钱还贷涂销抵押，往往会要求买家提供首付款为卖家还贷赎契，从买家垫付首付款到房产过户到买家名下，一般需要15～30天时间，这个期间，如果卖家将房屋另卖或将首付款挪用或房屋被卖家的债权人查封，买家可能面临房钱两空的风险。

6、把握好首付款（含一次性付款）的付款时间

（1）银行托管

据了解，北京建委会要求首付款统一托管，但全国大部分城市包括广州并没有强制托管，相反，以广州为例，很少买家会选择或很少卖家会同意首付款银行托管。如果条件允许，对买家最安全的做法是将首付款办理银行托管，将银行付款条件约定为房产证办到买家名下（我就是这么干的）。

（2）办理过户递件当天

如果卖家不同意首付款托管，建议买家最早也应在办理过户递件手续后的当天支付（这也是广州最常态的付款节点），由于办理过户递件到出房产证一般需要7个工作日（据首长介绍，北京是立等即取当天可出证），这段办证期间房产仍然存在被卖房人的债权人诉讼查封（概率很低但还是有买房人遇到）的风险。

7、买家按揭贷款的，买卖合同要明确贷款不足额或不获批准时的解决方案

买家贷款能否获得银行批准以及批准的额度受限于银行贷款政策（不定时在变）、买家资信（信用卡有不良还款纪录、被诉讼／被执行纪录、收入证明等）、交易房屋的评估价等，买家签约时应当充分考虑这些因素，一旦贷款不足额或不获批，是限期一次性付款还是与卖家免责解除合同，终止交易，无论与卖家商定哪种方式，都应在买卖合同时约定清楚。

8、买卖合同要明确买家在交易过程中丧失购房资格时的解决方案

买家在交易过程中可能会遭遇出台房产调控新政策或其他原因导致丧失购房资格而无法继续交易的情形，买卖合同应当明确约定，一旦发生该情形，买家可选择将房屋过户给有购买资格的第三方或免责解约或支付一定违约金解约，具体能够约定哪种方式，取决于买卖双方的协商情况。

9、买卖合同要明确合同解约时中介费负担问题。

由于买卖合同（三方协议）均为中介公司提供的格式版本，绝大部分买卖合同一般都约定，无论因何种原因解除合同，买卖双方都应支付中介费（当然行规都是由买家全部承担，独家代理的除外）。但我个人认为，从买家立场而言，可以区分具体解约原因与中介商定是否支付中介费及支付多少，比如，如果是卖家或买家违约而解约的，可以考虑支付依约支付中介费，而对于房产政策调控、银行贷款政策调控导致解除合同的，买家可以与中介协商减免中介费并在买卖合同中予以明确约定。

10、所有与买家、中介谈妥的条件落实到合同条款

到了争议发生对簿公堂的时候，法官只看合同条双方证据，所以所有没有落实到合同条款的条件都是耍流氓。

11、严格按照合同约定诚信履行合同

买家的主要义务主要在及时提交办理按揭贷款资料、及时支付定金、及时支付首付款（或托管）、及时提供过户资料办理过户等，这些一般在合同中会明确约定具体的时间节点。按照约定履行合同，这个道理很简单，但在我接触的案件中，还是有不少买家并非恶意违约／无条件履约，却因疏忽大意或不重视合同条款而不及时履约。这样的后果是卖家不仅有权追究买家的违约责任，还可以借此为自己的恶意违约行为抗辩开脱，哑巴吃黄连有苦说不出说的就是这种不重视履约的买家。

有些买家买个几千块钱的物品在网上比对、研究、咨询很久，但在买房（现在京沪深广一套普通房屋也要小一千万）时可能不会花一两个小时的时间去研究怎么谈合同、签合同，有的可能连合同都不仔细看就直接签约。但愿这篇小文能够让更多的买家明白，只有参与制定游戏规则（谈合同、签合同），按照游戏规则办事（严格履约），才更可能得到规则的保护。（丹律师）