闲置土地的认定与收回|律师说法

今日，楹庭律所接待了一位来自安徽省滁州市的当事人。这位当事人所在的企业是2016年招商引资兴建的，目前国有建设用地上的工业厂房却面临政府征地拆迁，并且未能与主管部门在补偿问题上达成一致。为此，这位当事人找到了北京专业负责企业拆迁的董国女律师、路永强律师。两位律师认真负责的解答了企业主的各项疑问，并提供了初步的解决方案。

本案中，存在一个争议点，就是关于企业建设厂房的区域，是否被认定为“闲置土地”。实际上，这一点也影响着企业能否继续生产建设，能否拿到满意补偿。那么，我们今天就来说说“闲置土地”的那些事儿……

什么是闲置土地？

根据《闲置土地处置办法》第二条 规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

闲置土地的处理方法

可以选择的具体方式有：

1、延长开发建设时间，但最长不得超过1年

2、改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设

3、安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增植的，由政府收取增值地价

4、政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设

5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿

6、土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。

值得一提的是，原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。 对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有尝使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

在农村地区，根据规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有尝使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

闲置土地的收回程序

1、立案调查核实：国土资源局对闲置土地进行现场核实调查，查实用地批供手续情况、核实闲置土地定性、面积和闲置时间，并对被调查人进行询问、了解情况。

2、闲置土地认定告知：闲置土地认定后，向土地使用权人下达《闲置土地认定通知书》，告知闲置土地的认定理由、处理依据、处理方式以及土地使用权人的权利和义务等。告知后，土地使用权人行使陈述申辩权利的过程情况，市国土资源局应做好笔录，并经土地使用权人签证认可。

3、拟定闲置土地处置方案：在确认闲置土地认定结论和充分考虑被处置方陈述、申辩意见的基础上拟定闲置土地处理方案。闲置土地上依法设立了抵押权的，应通知抵押权人参加。

4、处置方案、听证告知：闲置土地处置方案确定后，向土地使用权人下达《闲置土地处置方案告知书》、《收回国有土地使用权听证告知书》。需要签收《土地管理公文送达回证》和书面提出听证申请。当事人申请听证的，进入听证程序，组织听证。要做听证记录。

5、处置方案报批、公告：将《收回国有土地使用权的处置方案》报市政府批准后，公告政府收回闲置土地方案。

6、下达《收回国有土地使用权决定书》：以国土资源局名义向原土地使用者下达《收回国有土地使用权决定书》。

通过这些介绍，相信大家已经了解了闲置土地认定与收回。在经历立案调查、闲置认定、上报回收方案并听证告知，政府部门审核无误后下达公告和收回土地使用决定书。整个程序比较明晰易懂，所以已获得土地使用权人在买土地后，应早做规划及时动工。对于闲置土地的认定，大家可以根据相关法律解决，但仅依靠查阅相关法律法规还是不够的，为了更好的维护自身合法权益，建议您联系专业的企业征地拆迁律师，以获得更多相关法律建议。也可以免费咨询楹庭律师团，获悉初步的解决方案。（北京楹庭律师事务所）