让古村闲置用房重焕新生的方式

农村闲置老房是新农村发展中面临的重要问题。也是制约现代化、阻碍土地集中利用的主要因素。现今我国已经进入到一个城乡融合乡村振兴的现代化新阶段。中国城镇化发展快速，人口结构发生变化，大量农业人口向非农业人口转移，城市的发展空间遭到挤压，农村的发展将会是现代化发展中新增长点。而农村闲置老房的产生与中国城镇化、人口结构变化、现有政策等因素有关。破解闲置老房的思路主要从政策的完善和灵活盘活老房出发。

Part 1

农村闲置房产生的原因

1

村民生活水平提高所需

随着村民经济能力的提高，农村社会结构由“主干”家庭向“核心”家庭转变。小家庭独立谋生能力增强。子女分家分户的情况普遍，加之老房住房面积小、采光通光性差、基础设施不完备、邻里间隔小，交通不便等多种因素，村民建新房的欲望强烈。

2

农村人口的流动所导致

改革开放后，农村人地绑定关系松动，部分农村人口通过求学等途径改变户籍，农业户口转非农业户口的人数剧增。加之“经济的持续增长使得工业部门不断吸纳农业劳动力。”部分农村人口选择去城市工作和生活，外出的农业人口大幅增加。人口的转移使得作为生活场所的住房被大量闲置。另外，农民短期的进入城市从事非农业生产，也使得农村房屋出现“季节性”闲置。

3

规范性老房管理条例缺少

针对老房的管理和拆除尚未有明确的条例。且部分宅基地需要等村集体重新批到建设用地后才能兑现。在强制性的政策没有落实之前，村民对旧宅的利用率虽然不高，但是作为固有财产。并且考虑到将来子女建房用地，村民也不愿意轻易处分老房。固在政策落实之前，旧宅的利用率虽然不高，但作为固有财产，且考虑到将来子女建房用地，村民都不愿意轻易处分。而对居住在城市中的村民来说。虽然没有精力和时间管理老房，但有闲置老房的所有权。由于缺少统一的老房回收或再利用的既定政策，村民仍将老房作为个人财产保留。

4

缺乏统一的建设规划

村庄的建设规划本是建宅规范化的最主要手段。部分村落仍缺少统一的规划，且不具有规范性。而村庄建设规划的组织和落实还在村干部。干部的换届和同为“村民”的立场，导致监督和落实的动力不足。虽然村规划年年提上议程，但村民还是处于自行建房的时期，并且处于群众性的盲目跟风阶段。由于村民缺少科学的长远房屋规划，加之周围不断新建住房，某些村民建造的新宅也存在采光通风困难的隐患。对将来房屋的再次建造埋下隐患。

5

不愿拆除、流转老房的心理原因

村中心的老房是父辈成长的场所，祖辈奋斗半辈子的产物。因此对“重视家庭”的国人尤其是村民来说。房子往往是家的象征。就算老房破旧也不愿意轻易拆除。而在外工作、生活的村民也将老房看做是“根”的象征，是情感回归的寄托对象。闲置老房虽破旧，但窗花、门联却年年换新。因此，有些村民虽然一年甚至几年一次才回老房打扫、探亲，也仍然不愿意让其流转。

Part 2

闲置老房问题的解决

0 1

对闲置房进行土地的整理，复垦开发

• 明确闲置老房的财产性，保证村民宅基地和房屋的利益

• 制定村庄的统一建设规划.合理科学地对村庄进行区域设计

02

盘活有使用价值、能利用的老房

• 经营理念对待闲置空房

• 文化设施、服务性基础设施建设

对位于村中心的、建筑结构合理、安全的闲置老房。可以根据房屋的市场价值。由村民小组集体收回旧宅或由村两委出面购买或者保全宅基地。并在此基础上建设公共的文化性或服务性的设施。如公共文化性质的老年活动中心、村图书馆、村放映室等等。既灵活利用了老房。又提供了提高农民精神文化水平的配套措施。符合新农村建设的要求。

• 加强乡土建设保护

在对闲置老房的土地整理复垦的过程中，应对本村本镇独特的古宅、古庙、古楼进行重点保护，对于各家遗留下的古宅，也可以鼓励在老房的基础上开发成宗祠等具有家族、村落特点的建筑和建筑群。

03

加强宣传，建立老房改造的样板

政府和村两委应该加强宣传，对闲置房屋的流转政策进行详细解释，让农民体会、认同闲置房屋的改造是新农村建设的必然趋势。村干部也应该以身作则，为农民树立榜样，消除农民对闲置房屋流转的担忧，加深农民对具体政策的理解。

Part 3

农村闲置房屋合理利用的建议

Part 4

多元化盘活闲置农房，增加农民收益

如何多元化盘活农村闲置用房，让闲置农宅焕发新生增加农民收益，有以下五种方式：

01

艺术孵化

这种形态源于农民将自己闲置的农宅租赁给艺术家，逐渐产生艺术家集聚的规模效应，最终形成一个特色的艺术创作村落。

案例：北京的宋庄。自1994年以来，全国各地艺术家聚集宋庄，使这里成为中国最大的艺术家集聚地。村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。这些工作室，连同后起的艺术馆群一起成为宋庄旅游的核心竞争力，围绕艺术创作而延伸的旅游产业链条也不断拓展。

02

田园综合养老

这种形态与艺术孵化聚落相似，同为将农宅进行出租，但是吸引的人群不同，田园养老社区主要吸引的是城市银龄阶层。

案例：杭州天目山脚下。村落利用闲置的民居接待夏天前来避暑的老人，已经成为远近知名的银龄避暑胜地。

03

度假乡居

其核心理念是“一个乡村就是一个野奢度假综合体”以及“闲置农宅的整体改造与度假化利用”。

案例：北京密云的“山里寒舍”。由古村落改造而成的乡村生态酒店群，具有乡村的原始生态特征，每一间房舍外表都保留农家样貌，内部精装修，奢华与朴素混搭，舒适和自然结合，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。

04

文创民宿

以乡村环境为基础，以文化创意为出发点，一方面相对较适合历史底蕴深厚、文化特色突出、村域内拥有较为丰富的历史文化遗存、村落传统肌理尚存的村落，另一方面即便不具备以上条件，只要有典型乡村的气质，通过文化创意的演绎，同样会产生很好的效果。

案例：河北邯郸成语小镇，依托邯郸作为中国成语之乡的背景，以成语+为导向，以民宿村落为载体。构建多元化一体化的民宿产业链，保留黄窑村与周窑村两处保存较好的古村落的原始形态，采用修旧如旧的手法，结合现代人休闲度假的需求，传统与现代相融合，植入各种体验业态，打造中高端民宿群。

05

私家乡村会所

这种形态一般不会过于注重注经济收益，往往是一个企业或者若干志同道合的朋友在乡间利用闲置民居改造而成的交流空间。这种形态一般不是面向大众游客，而是与特定的小圈层客群相匹配，经营模式以“会员制”为主。

根据《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》、《关于统筹推进村庄规划工作的意见》、《关于进一步加强村庄建设规划工作的通知》等要求，县域村庄布局规划提速，相信政策的不断完善与利好，农村的闲置资源得以新生，闲置房屋的农民得以收益。（下营寨原生态古村）