闲置房屋到底该不该交物业费？答案来了

本期的嘉宾是：孝感市住房和城乡建设局党组成员、副局长 刘永才，他就物业服务费包含的内容、闲置房屋的物业服务费应不应该交纳、物业服务企业能否擅自对业主停水、停电、房屋质量问题，是否能够拖欠物业费、业主委员会履行哪些职责等方面问题作了交流和解答。

孝感市住房和城乡建设局党组成员、副局长刘永才

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我们知道，现在新建小区越来越多，而住户避免不了的要跟小区物业打交道，那么我想问一下，物业服务费用到底包含哪些内容？

刘永才：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业管理企业固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用。

主持人：生活中有的人买了房子并没有直接去居住，而是放置了一段时间，请问闲置房屋的物业服务费应不应该交纳？

刘永才：应该交纳。物业管理区域内因各种原因，或多或少的都有一些尚未入住或闲置的房屋，由于公共性服务的对象是全体业主和业主拥有的物业，无论业主入住与否，物业服务企业仍然按照合同约定提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的服务项目，管理和服务成本没有根本的改变，房屋同样达到了保值和增值的效果，因此，业主应按国家规定和合同的约定足额交纳物业服务费用。

主持人：物业服务企业能否擅自对业主停水、停电？

刘永才：不能。但物业服务企业按照法定程序接受专业部门委托约定的除外。依据《湖北省物业服务和管理条例》，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款；逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚；

主持人：对拒不交纳物业服务费的业主，应采取什么处理手段？

刘永才：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

主持人：房屋质量问题，是否能够拖欠物业费？

刘永才：业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是一种不合适的行为，原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系，房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修，并可按照购房合同的约定要求开发商承担相应的赔偿责任，而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系。分别是两个独立的法律关系；另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发建设单位，由开发建设单位负责质保，而不是由物业公司负责具体的维修工作。所以，业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是不合适的。

主持人：公共部位墙体、墙面漏水应该找谁？

刘永才：公共部位墙体、墙面漏水分为两种情况：

（一）开发商保修期内，出现漏水现象，由开发商负责维修；

（二）过了保修期，出现漏水现象，由业主委员会组织业主分摊维修费用或申请专项维修资金进行维修。如小区还未成立业主委员会的，则由所辖社区负责组织业主召开业主大会，征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，由社区申请专项维修资金。

主持人：小区违章建筑由谁拆除？

刘永才：小区通道、楼梯、屋面及屋面楼台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。依据相关规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚，而物业服务企业对违法建设不具有行政执法权，只对违法建设行为承担劝阻和报告责任。

主持人：小区内油烟、噪音扰民，饲养动物怎么办？

刘永才：排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、赔偿损失。物业企业及小区业主委员会在物业管理中有告知、劝阻、报告等义务，在劝阻、告诫无效的情况下，可向相关主管部门报告。

主持人：小区停泊服务费含哪些内容？

刘永才：物业服务企业收取小区停车位停泊服务费，用于车位管理服务，包括维护正常交通秩序、车辆有序停放、场地维护维修、保洁、照明、人工等服务。

主持人：业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？

刘永才：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。

主持人：业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

刘永才：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）管理规约》和城市规划建设的有关规章制度的规定。

主持人：业主人身、财产受到损失时物业服务企业是否应承担赔偿责任？

刘永才：物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。也就是说应视合同约定的内容定，若物业服务企业违约了应按违约情况依法承担相应的法律责任。

主持人：因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

刘永才：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

主持人：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为几年？有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为几年？

刘永才：2年 ， 5年。

主持人：物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？

刘永才：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。

主持人：何为业主、业主大会、业主委员会？

刘永才：房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主；业主大会是一个物业管理区域内由全体业主组成的，负责决定该区域物业服务重大事项的业主自治组织；业主委员会是业主选举产生的业主大会的执行机构。

主持人：业主委员会履行哪些职责？

刘永才：（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用；

（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

主持人：维修资金缴交标准怎样计算？

刘永才：按照《关于实施<住宅专项维修资金管理办法>的意见》规定：2008年12月1日后办理了《商品房预售许可证》的项目或已签订购房合同的，维修资金按建筑安装工程每平方米建筑面积造价5%的标准交存。

参照孝感市建设工程造价管理站发布的孝感市城区建筑安装工程造价指数，结合孝感城区实际，孝感城区商品房维修资金每平方米建筑面积的首期交存标准为：

多层商品房30元/㎡;小高层商品房40元/㎡;高层商品房50元/㎡。2008年12月1日前办理了《商品房预售许可证》的项目或已签订购房合同的，维修资金的缴交一律按《孝感市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行，即开发建设单位按住宅造价1％的比例缴交维修基金，购房人按购房款2％的比例缴交维修资金。

主持人：物业小区内停车位、车库的归属、使用管理是如何规定的？

刘永才：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或变相销售。

主持人：什么是物业管理委员会？

刘永才：对不具备成立业主大会条件，具备成立业主大会条件但未成立，或者业主委员会不履行职责达一年以上的住宅小区，条例借鉴外地的做法，规定可以由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。同时还规定，物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

主持人：怎么申请使用维修资金？

刘永才：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。需要使用住宅专项维修资金的小区，必须经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，才能申请使用维修资金，业主委员会或物业管理企业持业主决议、资金使用申请、资金预支备案表、专业机构审核报告、维修费用分摊明细表、维修资金交存情况统计表、施工合同等材料提出申请，经孝感市住房和城乡建设局审核后进行资金拨付。

主持人：物业服务活动需要哪些政府职能部门和社会专业部门支持？

刘永才：物业管理活动中，城市管理执法委员会、自然资源和规划局、公安局、发展和改革委员会、市场监督管理局、民政局、司法局、教育局、燃气、 广播电视、供电、供水、邮政、通讯等有关部门、专营单位，应按照各自的职责分工，协同搞好物业服务。

主持人：《湖北省物业管理和条例》出台后，我市近几年出台了哪些相关配套法律法规？

刘永才：《孝感市住宅小区物业管理条例》、《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见》、《关于加强孝感城区住宅小区综合管理的实施意见的补充规定》、《孝感市物业服务招标投标管理办法》、《孝感市市辖区住宅前期物业服务等级收费标准》、《孝感市物业服务收费管理实施细则》、《孝感市物业服务企业和项目经理信用信息暂行管理办法》、《孝感市住宅专项维修资金使用操作规程》、《孝感城区既有住宅增设电梯实施办法》。

（孝感广播）