14个城市二手房成交量下降29%，市场走势已定

2020年房地产市场很疯狂，只要是热门的城市，全部都出现了供不应求的情况，无论是一手房还是二手房，人们都争先恐后地入市，买房甚至一度出现了摇号抢房万人抢房，这种迹象出现难道受到特殊情况的影响，人们的口袋资金还这么充足吗？对于买盘的热度只升不降。

2021年在春节之前楼市还是处于非常疯狂的时期，苏州，合肥，上海等部分城市成交量真的是如茶如火，春节一过后，整个楼市就出现了大幅度的降温，现在不少的楼市直接进入到人们所说的“寒冬”

2020年的时候很多二手房甚至出现了价格倒挂的迹象，现在似乎二手房价格倒挂的迹象没有这么严重了，像苏州和东莞深圳之前二手房的价格卖得比周边新房的价格还要高，所以人们想尽一切办法的都买到一套新房子，买到就是赚到。

东莞新楼盘在开盘的时候价格3.8万元每平米，旁边的二手房成交价竟然已经达到了42,800元每平米，也就说明了买一套新房一平方就可以赚到4800元，假设100平方买过来就等于已经挣了48万了。

今年还想出现这样的情况，二手房直接都卖不出去。

从5月开始，整个楼市似乎没有听到哪里出现抢房，没有听到哪里成交量节节高攀，只有听到那里的成交量出现下跌，那里的房价似乎回落了。

根据兴业证券房地产团队周度高频数据显示，刚刚过去的一周里，14个城市成交面积变化-32%环比下降-18%。

在今年第1季度结束后，14个重点城市的二手房成交面积较2019年累计同比下滑29%。

仅一个季度的时间14个一二线城市，二手房成交量下降幅度高达29%。

这样人挺不可思议的，原本成交火爆的楼市现在突然就降温，必然是有大动作发生的，再看看风向标的深圳也发生了巨大的变化。

深圳5月份二手房成交量为3027套环比下降23%，同比下降65%，一手房成交数据同样也不好看，新房成交仅为2677套环比下降23%，成交数据是近一年来最低的。

在过去深圳的二手房成交量基本上都维持在8000套左右，现在4月下跌，5月下跌，6月甚至还要面临着下跌的迹象，根据贝壳研究院发布了6月1日至6月15日，深圳新房成交套数为2303套，二手房仅为1540套，均为近年来最低。

在传统的五六月是房地产的“小阳春”，现在似乎变得更加的平淡了。

7个二线城市、杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来的二手房成交面积相比2019年下滑了37%。

也观看出全国重点城市的二手房成交量都出现了不同程度的下滑，便是统计单位有部分的误差，但是从整个趋势观看确实是出现了回落。

心房这方面的反应也出现了反常的信号，根据招商固收发布的报告，6月1日至21日30个中大行城市商品房日销售面积为54.4万平方米，比5月份同期环比下降了2.6%。

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在最近这两年中，可以观看出传统的旺季春节前后的小阳春，5-6月的小阳春以及金九银十。

传统的房地产旺季，似乎都已经出现了规律性的问题，新房二手房的成交量都出现了下滑，只不过是二手房的下滑速度变得更快了。

是什么原因导致2021年第2季度之后的房地产会出现如此情况？

1、银行贷款收紧

从第2季度开始银行的贷款就已经出现了收紧的情况，特别是在5月份后上海、武汉、深圳、东莞、合肥、南京、苏州、杭州、广州、惠州等多个。热点城市二手房审批的速度出现了大幅度的下降，在过去一般只要7~15个工作日就可以把额度审批出来现在需要30个工作日甚至是更长时间，而各大银行给出的答案都是不确定，其中有业内人士透露目前审批之后，放款时间需要3~5个月才可以放款出来。

有部分地区已经出现了暂停二手房贷款业务，又或者说提高二手房的贷款难度，楼龄超过20年以上暂停贷款，房屋面积低于60平米暂停贷款。

银行今年的额度没有去年宽松，还不是因为央行银保监出台“两条红线”太严格了，导致房地产开发商以及个人贷款都受到了一定的限制。

过去银行的额度是不受到限制的，想放多少钱去房地产就放多少钱去房地产，从今年开始所有的银行都分为5个档次执行两个标准，比如工农中建交，几个银行都是第一的大型银行，两个指标分别为40%和32.5%。

如果再不降额度的突破房贷现象，这会连银行的核心业务都没办法展开，把所有的资金都流向了房地产市场，未来实体行业又如何发展呢？

在银行一边在快速地上调利率，另外一边延迟二手房审批时间，尽可能地保障一手房贷款。

换个话说银行就只有这么多钱，不可能全部都要照顾到位，只能照顾相对应比较重要的客人。

楼市确确实实是要靠巨量的资金来撬动整个市场的，不管是银行贷款信贷还是购房者的资金，甚至是abs债务，信用债务，海外贷款等各方面的资金流入到楼市，楼市才能快速的周转起来，要不然难，真的是太难了。

2、政策打压

2021年的调控政策，根据中原研究院统计出来的数据，5月份就已经高达了220次的调控，如果以这样的趋势发展下去，2021年将会成为调控最高的一年。

深圳二手房参考价；东莞限贷、限购、限售；上海增加交易费用；成都、宁波也同样出台了二手房参考价，所以2021年的政策每一条都根据城市的具体情况出台精准的打击。

除了政策的影响，其实货币政策影响也是非常的大，2017年至2020年商品房销售额与M2货币发行量基本上都是稳定在8%左右上下。

按照这样的推算，M2增速处于9% 10% 11%这三种情况下2021年的商品房销售均价涨幅应该控制在6%、 6.7%、 7.4%。

现在多个地方都传出了降价潮的消息，其实房屋的价格是否真的受到政策的影响，受金融政策的影响价格出现了回落。

2021年看到了一则数据，五大开发商降价的消息出来了，根据《中国经济周刊》数据统计保利地产、万科地产、融创中国、恒大碧桂园，5月份销售价格环比今年1月份分别下降了5202元、2890元、1897元、696元、28元。

很多朋友看到这则数据之后，知识都感觉到非常的惊讶，为什么自己没有感觉到房屋的价格下降这么多呢？其实数据下滑更多的是郊外的房屋数量，成交多了把整个平均数字拉低了而已。

假设1月份一线城市成交了1万套，而四线城市成交了2万套，这样平均价格为2.3万元每平米，到了5月份由于政策的调控，一线城市成交了3000套，四五线城市成交了依旧是2万套，那么平均房价是不是下降了。

有时候数据这个东西也不能完全地相信，要经过自己实地考察才知道房屋的价格上涨还是下跌，在接下来的半年房地产开发商的资金都是非常的紧张的，还有那些高高在上的二手房，相信业主都会因为银行贷款问题而降价出售。

对于一二线中心区的购房者而言，可以观望一下市场，毕竟现在市场还是处于不太稳定，而可以留意一下部分急用钱的业主。

但我们要清楚一点一二线中心城市的房屋价格是暂时性的受到贷款的影响，出现了成交难的迹象并不代表没人去购买房子，很多的就是先观看而已。

所以说上半年的房地产寒冬已经快过去了，下半年应该会慢慢地活跃起来吧，很不幸运地告诉大家，下半年由于资金的紧缺，楼市将会变得更加的不活跃，甚至可以用“冰冻”两个字来形容整个楼市。（房产有点意思）