二手房出现大规模抛售？内行人指出原因，未来两类房子或无人接盘

提到房子，很多人第一时间想到的就是财富，根据统计数据显示，在我们国家，房产类固定资产在一个家庭所有资产中占比超过七成。在过去20多年里，随着房价的不断上涨，房子也一直跟随着升值，在过去只要是买了房子的人，基本上都挣得盆满钵满。根据统计数据显示，在2000年时全国平均房价在2000元/平方米左右，那时北京三环附近的房价在3500元/平方米，很多三四线城市房价仅在五六百元一平方米。而截至2020年底，全国平均房价已经超过9860元/平方米，很多三四线城市房价都在七八千元一平方米，部分热点城市房价更是动辄几万元甚至十几万元一平方米。可以看出，仅平均房价就上涨了4倍之多，而在很多城市房价更是上涨了十几倍之多。正是因为房价涨幅这么大，才让房子慢慢成为了人们最热衷的投资的产品。

在很多人的认知中，房价就是只涨不跌，只要购买房子就能够挣钱，所以在生活中就有一部分人，只要有钱就投资房子，这导致部分人口手中持有了大量的房产。除了个人之外，企业也大规模投资房产，就比如根据A股上市公司2019年财报统计显示，仅在A股上市的公司就持有市值1.3万亿的房子，如果按照一套100万元计算，那就是130万套房子。更何况，这还只是在A股上市的公司，我们国家还有更多的公司没有上市，或者在其他国家和地区的证券交易所上市。因此，我们国家的企业手中也囤积了大量的房产。也正是因为部分人囤积了大量房产，导致住房资源一直非常紧缺，就算住房资源总体已经过剩的情况下，楼市中流通的住房资源依然很紧张，房价也因此还能保持继续上涨的势头。

对于投资客来说，只有房价的不断上涨才能给他们带来收益，如果房价下跌、横盘甚至微涨对于他们来说都将是亏损，这是因为持有房产也是有一定成本的。虽然目前我们国家大部分城市还没有征收房东税和房产税，同时也没有征收空置税，但是持有房产的成本还是有的。比如房贷利息、资金成本、物业费、折旧和买卖房产的税费等等。有专业人士计算，如果是首付按揭投资房产，按照30%的首付和现在的房贷利率计算，每年持有房产的成本在6%～7%之间。也就是说，房价每年涨幅只有超过7%才能获得收益，否则就将面临亏损或者收益很低的情况。在笔者看来，也正是因为这个原因，才导致目前很多投资客开始抛售二手房的原因。

是的，目前楼市中已经出现了大规模的抛售现象，从2019年以来，全国各地的二手房市场就出现了二手房挂牌量不断激增的情况，这种情况在2020年更加严重。而到了2021年，随着3月份楼市调控政策再度收紧，这直接让投资客开始不看好未来房价走势了。因此，随着楼市调控政策的再度收紧，二手房的挂牌量上涨的速度越来越快了。根据统计数据显示，目前像北京、南京、郑州、武汉、重庆和成都等热点城市，二手房挂牌量已经超过了10万套，并且数量还在一直上涨。而在二手房挂牌量不断上涨的同时，二手房市场却出现了量价齐跌的现象，也就是说不仅二手房成交量在不断降低，二手房售价也在不断降低。

那么，为什么目前二手房市场会出现量价齐跌的现象呢？对于这个问题，内行人指出几点原因：

首先，由于楼市调控政策不断收紧的原因，目前很多投资客开始看不好房地产行业未来发展，所以在投资客抛售房产的同时，他们则不再继续购买房产，这导致目前市场中的购房者大幅减少。而市场中剩下的刚需购房者，虽然有购房需求，但是购买力却不足。所以在楼市供大于求的大环境下，二手房业主又没有太多的销售渠道和宣传手段，因此二手房业主想卖房子，降价是最好的方法。

然后是二手房业主想以最快速度卖掉手中的房子，这让二手房售价不断降低。从2020年以来，很多人的收入都受到了影响，特别是很多做生意的炒房客，资金链都非常紧张，所以他们着急卖房子回笼资金。就比如目前二手房市场中挂牌价明显低于市场价的房源，一般都是业主着急卖房的情况。笔者身边就有几位朋友，在今年购买了二手房，购买的都是这种情况的房子，业主非常着急卖房，售价明显低于同小区其他二手房挂牌价。正是由于这种低价房源越来越多，慢慢将二手房的价格给拉低了。

最后是调控政策的原因，特别是金融调控政策的收紧，让二手房越来越难卖。就比如今年年初银监会出台的“限贷令”，目前已经显现了效果。从6月份以来，全国很多城市的银行都暂停或者延长了二手房房贷业主，这是因为受“限贷令”的影响，银行的房贷额度不足了。有限的房贷额度，银行一般优先满足新房，而不是交易非常繁琐的二手房。甚至一些银行直接暂停了房龄超过15年的房子的房贷业主。可以看出，这直接导致二手房的流动性变差，自然也提高了购买二手房的门槛，很多购房者只能选择购买新房。

正是以上3点原因，让二手房市场出现了量价齐跌的现象，这也让二手房挂牌量越来越高。随着楼市调控政策的不断收紧，未来买房子的投资客将越来越多，二手房市场中的房源也将越来越多。在这种情况下，楼市已经进入了买方市场，二手房挂牌量也将不断增加。对此，内行人士指出，随着二手房挂牌量不断激增以及人们的购房观念发生转变，未来有两类房子或将无人接手，降价也卖不掉。

第一类：人口不断流失的三四线城市的房子

目前很多三四线城市的住房资源已经过剩，并且房价还非常高，严重偏离了当地居民的收入水平。随着楼市调控政策的不断收紧和棚改货币化安置政策的结束，目前这些城市的楼市已经失去了资金的支撑。而在人口方面，这些城市的人口还在不断流失，以后最终会出现房子比人还要多的情况。到了那时，房子可能降价也卖不掉，房子也将会从财富变成人们的负担。

第二类：品质非常差的房子

目前我们国家已经不再缺少房子，并且大部分人也都有了房子。随着楼市调控政策的不断收紧和国家对房地产行业的改革，未来也将解决低收入人群的住房问题。而随着经济的不断发展，人们的经济条件也将越来越好，那时人们对住房品质的要求也将越来越高，而品质差的房子也将越来越不受欢迎。因此，未来对于品质非常差的房子，将面临无人接盘的情况。（房产新谈）