买二手房的十一个正确姿势

最近每天都会接到全国多个城市买卖二手住房的咨询，有客户有亲友，还有亲友／客户的亲友及亲友的n次方，据说，广州二手住房市场的火爆程度直逼去年的深圳。作为一个一直关注二手房且最近几年不断为客户／亲友买卖二手住房提供法律服务和帮助的律师汪，为了节约答复亲友咨询的时间顺便学雷锋攒人品践行社会主义核心价值观，总结买卖二手房常见经验和教训，与各位分享。

1、核实清楚自己是否具有购房条件

近几年，国家的房产调控政策不定时调整，相对应，买房人的购房资格和条件也不定时变化。买家在签约前应通过多种渠道（包括但不限于中介、房管部门、银行）核实清楚自己是否具有购房资格，可购买几套、首付比例、贷款比例，税费负担。

2、了解卖家信息

（1）卖家基本情况：是单身还是已婚，如果是已婚，无论房产证是否登记为夫／妻个人或夫妻双方，买卖合同最好让夫妻双方都签字，或出具同意出售声明；卖家如果是未成年人，需同时取得监护人同意；如果卖家是公司，还要考虑是否需要公司股东会决议，如果公司是国企，还要考虑是否需要招牌挂（影响买卖合同效力和交易时间长短）；如卖家委托第三方出售，委托书是否有公证，公证书是否真实，委托期限是否在有效期内等。

（2）卖家资信和卖房目的：有些卖家和个别中介可能会包装卖家的卖房目的，尽量让卖房的理由合理化，打消买房人疑虑，但如果买家有心用对方法，还是会一定程度了解卖家的真实卖房目的，如果遇到卖家为了融资急需（哪些人会融资卖房自行想……）卖房，那么要注意了，卖家很可能对外有潜在的或现实的债务危机，房子可能在交易过程被查封。对于买卖房屋来说，有时候碰到一个好的卖家，交易就成功了一半（这是正确的废话，但真是考验人品和运气）。

3、了解房屋基本情况

房屋性质（住宅、公寓还是商住，涉及能不能落户）、房子有没有抵押（涉及到交易时间长短，是否需要买家提前赎契）、有没有查封（决定了房子能否交易）、有没有租赁（承租人有优先购买权）、学位是否被占用、房产是否为卖家唯一住房／房产证是否过2年／5年（涉及到税费多少）、是否为房改房（涉及到补交地价、补交公摊面积费用）。

4、了解中介基本情况

中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑（比如是否有被处罚被起诉或哄抬房价、代为收取买家房款的在争议发生后不及时将房款付给卖家或退还给买家等情形）。

5、慎重为卖家提前还贷

现在全国普遍不接受转按，对于有抵押贷款的房屋，卖家如果没钱还贷涂销抵押，往往会要求买家提供首付款为卖家还贷赎契，从买家垫付首付款到房产过户到买家名下，一般需要15～30天时间，这个期间，如果卖家将房屋另卖或将首付款挪用或房屋被卖家的债权人查封，买家可能面临房钱两空的风险。

6、把握好首付款（含一次性付款）的付款时间

（1）银行托管

据了解，北京建委会要求首付款统一托管，但全国大部分城市包括广州并没有强制托管，相反，以广州为例，很少买家会选择或很少卖家会同意首付款银行托管。如果条件允许，对买家最安全的做法是将首付款办理银行托管，将银行付款条件约定为房产证办到买家名下（我就是这么干的）。

（2）办理过户递件当天

如果卖家不同意首付款托管，建议买家最早也应在办理过户递件手续后的当天支付（这也是广州最常态的付款节点），由于办理过户递件到出房产证一般需要7个工作日（据首长介绍，北京是立等即取当天可出证），这段办证期间房产仍然存在被卖房人的债权人诉讼查封（概率很低但还是有买房人遇到）的风险。

7、买家按揭贷款的，买卖合同要明确贷款不足额或不获批准时的解决方案

买家贷款能否获得银行批准以及批准的额度受限于银行贷款政策（不定时在变）、买家资信（信用卡有不良还款纪录、被诉讼／被执行纪录、收入证明等）、交易房屋的评估价等，买家签约时应当充分考虑这些因素，一旦贷款不足额或不获批，是限期一次性付款还是与卖家免责解除合同，终止交易，无论与卖家商定哪种方式，都应在买卖合同时约定清楚。

8、买卖合同要明确买家在交易过程中丧失购房资格时的解决方案

买家在交易过程中可能会遭遇出台房产调控新政策或其他原因导致丧失购房资格而无法继续交易的情形，买卖合同应当明确约定，一旦发生该情形，买家可选择将房屋过户给有购买资格的第三方或免责解约或支付一定违约金解约，具体能够约定哪种方式，取决于买卖双方的协商情况。

9、买卖合同要明确合同解约时中介费负担问题。

由于买卖合同（三方协议）均为中介公司提供的格式版本，绝大部分买卖合同一般都约定，无论因何种原因解除合同，买卖双方都应支付中介费（当然行规都是由买家全部承担，独家代理的除外）。但我个人认为，从买家立场而言，可以区分具体解约原因与中介商定是否支付中介费及支付多少，比如，如果是卖家或买家违约而解约的，可以考虑支付依约支付中介费，而对于房产政策调控、银行贷款政策调控导致解除合同的，买家可以与中介协商减免中介费并在买卖合同中予以明确约定。

10、所有与买家、中介谈妥的条件落实到合同条款

到了争议发生对簿公堂的时候，法官只看合同条双方证据，所以所有没有落实到合同条款的条件都是耍流氓。

11、严格按照合同约定诚信履行合同

买家的主要义务主要在及时提交办理按揭贷款资料、及时支付定金、及时支付首付款（或托管）、及时提供过户资料办理过户等，这些一般在合同中会明确约定具体的时间节点。按照约定履行合同，这个道理很简单，但在我接触的案件中，还是有不少买家并非恶意违约／无条件履约，却因疏忽大意或不重视合同条款而不及时履约。这样的后果是卖家不仅有权追究买家的违约责任，还可以借此为自己的恶意违约行为抗辩开脱，哑巴吃黄连有苦说不出说的就是这种不重视履约的买家。

有些买家买个几千块钱的物品在网上比对、研究、咨询很久，但在买房（现在京沪深广一套普通房屋也要小一千万）时可能不会花一两个小时的时间去研究怎么谈合同、签合同，有的可能连合同都不仔细看就直接签约。但愿这篇小文能够让更多的买家明白，只有参与制定游戏规则（谈合同、签合同），按照游戏规则办事（严格履约），才更可能得到规则的保护。（丹律师）