做二手房东怎么样?怎么做?_

投资有风险，包租需谨慎！！！鱼有鱼道，虾有虾道，二房东赚钱有他们的门道。

不经意发现，身边朋友或多或少在做长租公寓或短租公寓，公务猿一边上班一边包租，外企白领做包租赚外快，程序员一边上班一边接民宿订单……甚至以前做五金生意的，做装修公司项目经理的，都做二房东，做长租公寓或民宿了，和朋友聊天说起来，他说“全民都在包租”，可不是嘛，租房几乎是个全民运动了，那到底做得怎么样？

二房东这行，门槛低，起步快，创业初投入小，只要有心，这门生意就能开张。一开始手里没有很多资金，不紧不慢，一套一套拿房、装修和出租，一套房子的租金收过来，再用来拿新一套房子。

二手房东盈利无外乎以下几种方式：

一、赚取房租差价

以广州郊区为例，在2015年之前，二手房东从房主里拿到的两居房源（面积在56-75平之间）价格在800-900元左右，而相同房源市场房租价格从2000左右，一直攀升到目前的3000元左右，可谓利润丰厚。

二、改造房间格局，增加房间数

这是某些二房东的惯用手段N+1或N+N（这个做法跟当地的出租房管理条例密切相关，不要随意触碰），通过简单改造，一房变两房，两房变三房，三房变多房。

一个复式房子可以改造成十几个房间，虽然单间价格稍低，但房租总价做的好的话可以翻倍。在房租高昂的香港，㓥房更是做得轻车熟路。

三、通过合同违约金盈利

这种盈利方式，很多人不会知晓，因为赚取的是一手房东的钱。具体方法就是跟房主签订多年合同，但是有可能合同有效期间房主售房或收回房子，出现违约，需要赔偿高额的违约金，这种方法不是常常有。

同样，租客的违约金也是盈利的一部分。

看看某客公寓的招股书：

截至2019年6月30日止9个月，某客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。

就是说47.3%的租户能收到违约金/保证金。

四、水电网费的二次拔羊毛

这种收费方式常见集中式公寓，别少看几毛钱的电费，但是公寓房的水电费都是贵于常规的，每家每月多收几十，成百上千加就看到效果了。

十恶不赦，雁过拔毛。

一间房子，能衍生出多少价值？买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！

五、规模化运营

现在二手房东很多是规模化、软件化、系统化运营，手下几百套房源很平常，你可能担心管理问题，现在像家具维修，卫生打扫，房租收取，带人看房都可以不用房东出面了，几个电话就搞定了。

只有规模化运营，他们的风险相对才小（房租空置风险），利润才大。

六、民宿经营

民宿就是短租，民宿的租金往往是长租的2-3倍。一个房子可以长租又可以短租，长短租结合降低空置率。

有人可能会说房东装修也有成本，个人计算过，一套两居室，按照他们的要求安装下来也就一万多块钱，还包括家用电器，不是什么高端家具家电，成本都不高。

很多小二房东通过买二手家具家电就开张了。

七、匹凸匹、租金贷、低收高租……圈钱、扩张玩大招

还是“高收低租”惹的祸，某某公寓又双叒爆雷了！某某长租公寓没有好好做企业，专门玩些“奇门遁甲”。还有拿着房租玩匹凸匹、租金贷都是他们的管用手段。现在这种做法，很多被叫停了。用奇门遁甲便于扩张，但是步子迈大了扯着蛋。

小伙伴老老实实搬砖，幸幸福福生活，轻轻松松做二房东，一点风险都没有。

具体子安买房笔记的小伙伴这么做的啊，咱一起学习，一起进步，欢迎拍砖。

二房东最高境界就是努力使自己成为房东，最后把“二”去掉！这是子安买房笔记大部分小伙伴的追求。

做二房东多累啊，房子租不出去就白白给房东打工了，辛辛苦苦一年到头一套房赚几万，房东啥都不干，房租说涨就涨，还能以租还贷。更是离谱的是，房价涨一次是几百万。

房租赚的是现金流，房价赚的是资本利得。买房赚的资本利得才是真真正正的睡后收入。很多二房东都想歪了！日涨房租夜涨房价，市场很现实。

最聪明的二房东都是为了做房东，喜欢买房子，用二房东收来的租金买房子还房贷，一套房子有房客的租金有房东的租金，还有租金差，所以账上总躺着N套房子的租金在进进出出源源不断，买房还房贷是不是容易多了。

“赚钱”，和“挣钱”，虽然是一字之差；

但是一个是“贝”字旁，靠钱生钱；

一个是“提手旁”，靠劳动生钱，境界和效率都完全不一样。

不管是做房东还是二房东都是通过钱生钱，比996、5+2、白+黑强多了。

案例分享

北京包租房案例一：能长租的公寓能短租的民宿，帝都是个神奇的地方，租金很高，老房旧房装修翻新改造美化后租金还能溢价30%-50%，高收入群体多，租客有购买力。

很多房子美化到位，多金的小姐姐小哥哥，爱不释手，租房本来就是个消费行为，消费容易冲动，愿意为爱月付租金过万。

北京包租房案例二：老的出租房观念不适合年轻的俊男美女啦，他们不喜欢破破烂烂，不喜欢黯淡无光，不喜欢没有风格，不喜欢出门……喜欢宅家，喜欢晒，喜欢装逼……

好房子真的很抢手，看的人多了自然租得贵；

一个破烂房子越没人看越租不上价，最后剩下啦！（财商思维）