内行人透露：小白才买新房，高手只买二手房！后悔没早点知道

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有哪一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：美丽的房姐，你好！准备买第二套房子，未来会提前还款，选择哪种贷款方式，20年等额本息，20年等额本金，30年等额本息，30年等额本金？如果提前还款的话，第几年还最好？

回答：标准答案是30年 等额本息，永不提前还清 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：房姐，看了四新临12号线地铁附近二手房，好多房都未满二，是用拖延法还是和业主协商满二再过户？如何签远期合同？有没有合同范本？定金是要求少付多赔吗？合同需要公证吗？中介费率最低是多少？如何避免业主一房多卖，求房姐支招，谢谢

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。

提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我最近看了东西湖，观湖铂金公寓， 花桥的老破小， 白沙洲的，万科金色城市等， 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。

而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。

长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。

提问：房姐好。我老公年薪60+万，去办信用卡大概可以有多少额度，另外，办十几张信用卡会不会被征信查出来？或者公司能不能查出来员工办的信用卡？我特别担心办那么多信用卡对我老公的工作有影响。另外如果办了信用卡，如何用最方便最便宜的方式把钱弄出来？麻烦房姐为我解惑，另外，房姐，如何能在五年内赚800万，房姐能不能大概说一下我需要做那些事情。感谢！

回答：办信用卡跟公司没有关系 可以参加公司团办，额度更大。年薪高可以试试招商经典白，浦发ae白，中信易卡。

提问：郑州。永威西郡和融信奥体世纪，优先考虑哪个？

回答：常西湖，应该是这两年最火的一个区域，全国少数民族运动9月份将要召开，目前主场馆几乎已经全面接近竣工，周边的道路、绿化也在抓紧时间推进；到时候14号线部分路段也将要开通，市zf的搬迁对区域来说都是对于这个片区是一个很大的刺激。

这2个盘在区域内的价格不算低，毕竟都在四环，周边配套未来规划的比较齐全，但目前区域内能够支撑落地的配套也还不多，各家卖的也只是愿景，但zf的风向标随时是在变，最后真正落地的和规划有误差别还得再讨论。都属于中规中矩的盘，融信的教育资源是一个比较大的亮点。永威近期维权比较厉害，不过产品在一步步改进。

这两个项目对比，融信略占优势。

提问：房姐，珠海很火最近，如: 1.港珠澳大桥开通， 2.横琴被设立为国家级新区， 3.澳门准备开证券交易所 据说选址横琴; 4.大湾区概念 等等， 请问: 珠海今后可以投吗？主要哪片区地产价值突出？

回答：炒起来的，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。

整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。

提问：姐，有人说大面积的房子不是用来买卖的，这句话您认同吗？那是用来干嘛呢？难道就是反复截断抵押？

回答：大房子不买卖，评估价很难做上去，截断再抵押越往后越困难，信贷核心的资质很难支撑再抵押。

尤其大部分二三四线城市，投资不买十年以上房龄普通大面积，涨幅速度显著偏低，药单或者超级笋除外。

第一、二三四线城市中心变迁速度快，城市豪宅供应量大；第二、本地富人不买大面积二手房，大多新房癌。

提问：你好，铁西也算当前sy二手低估的区域吗？

回答：铁西是沈阳人口最密集的区域，曾经大量工厂聚集于此。北二路、兴工街、兴华街、云峰街、建设大路是铁西的核心区域，次新已经过万。张士是新兴崛起的板块，去年开始新房拉高，已经过万。同时，铁西也存在大量老式住宅，六七千的价格，配套也成熟，但是缺乏改善价值。此类住宅如果没有学区加持，整体上涨潜力一般。

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

回答：中介没义务帮你，自己上。详见-

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？

回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：房姐，您好！为何您认为只有独栋+一线观湖优势的别墅才有投资价值？价值主要体现在哪些方面啊？

回答：联排别墅俗称屌丝别墅，独栋有景观的属于稀缺资源，武汉这种别墅资源越来越少了，所以会越来越贵。从武汉目前的市场热度来看，江/湖景大平层>独栋别墅>双拼>联排

提问：你好，本人女，外地人在上海某外企工作3年，工资暂时养活自己，海归已拿到上海户口，单身，不确定是否长期在上海安家，生活压力大有可能回到老家二线城市，房地产小白。父母现卖了老家房子，打算把我租房的钱换为还房贷，300w参加摇号买新房。可是父母年纪也不小了，这笔钱感觉可以用来养老，不想让父母和自己一起还房贷，并且自己未来也不确定要在上海安家，毕竟还是单身…提问是：

1. 这笔钱该如何利用？

2. 用来买上海新房子是半住半投资性质的，是值得吗？

3. 如果购入二手房，未来市场还会增值嘛？

回答：人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在二线城市，这一代就应该更进一步。既然来了上海，就必须想各种办法活下去，并且活得越来越好。你工作了3年，已经积累了一些资源和人脉，未来的路大概率是越来越宽。也许到第8年、第10年，你已经是成功人士了。

命运的转折有时真的很神奇，但你必须坚持，否则一切都无从谈起。至于新房，那是给不差钱的土豪炫耀消费用的。既然你觉得家庭资产规模有限，需要节约高效使用，当然更不应该去买新房了。二线城市的买房逻辑习惯，在寸土寸金的一线城市是不能简单照搬的。

无论如何，上海完全还有再涨几倍的潜质。保护你父母财产（养老的本钱）最好的方法，就是房贷。具体买哪里可以兼顾自住和保值增值，要根据你未来的工作地点、生活半径、发展轨迹等综合分析确定。（武汉芳姐）