记住这几点，让你买卖二手房不会后悔！

      买二手房的人出发点和想法，直接影响到卖房子的成功率。

　　虽然你在买房的时候会有偏好，但是你在卖房的时候可能不知道买家是怎么想的。因为这几年房子的目标客户群体在变，房子本身的情况也在变。即使你现在不买房，如果你知道这些事情，就可以少踩地雷，将来卖房子也不会后悔。房子的年龄影响抵押贷款。如果你打算在自己的房子里住几年，然后卖掉房子，房子的年龄是一个重要的条件。“老年物业”在购房者中并不太受欢迎，因为这意味着很难借钱。大多数中资银行不批准住房年限超过20年的个人住房抵押贷款商业贷款，而外资银行的底线甚至更严格，为15年。中国工商银行是中国最宽松的银行。原则上可以审批1980年以前建造的房屋的个人住房抵押商业贷款。虽然mainland China的住宅产权是70年，但实际使用年限根本没有那么长。住房和城乡建设部副部长周宝兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示，目前我国住宅建筑平均只能使用25至30年。这意味着25到30年后，房屋拆迁和重建的可能性变得很大。此外，21世纪不动产上海长宁区高级经理董力认为，除了建筑寿命的原因，还有一个因素是中国市政建设的规划周期普遍较短。20年以上的房子开始进入拆迁的高风险期。如果仍在抵押的房屋被拆除，会给银行带来收回贷款的风险。只是对于购房者的住房需求，除了资金风险，30年以上的房子还存在很多问题，比如户型老旧、隔音差、采光差、卫生差、物业管理质量低。上海德友置业静安区高级经理徐国峰建议，如果购买的第一套房是家里唯一的普通房子，最好计划五年后出售，可以减免一大笔营业税。因为目前业内不成文的规定是，买房人拿走双方所有的税费，同一小区的房子人们需要缴纳的税费越少，就越受欢迎。

2、安置房不如同地段同小区的商品房，买房人更不喜欢安置房，虽然他们的价格通常比同小区的商品房便宜很多。一般来说，有安置规划的社区在实际建设中会将安置用房和带车道、绿化带、围栏的商品房分开设计。这种房子的主要问题是它的位置和朝向，尤其是在靠近市中心的街区。建筑的位置也有好有坏。比如在社区中心、绿地附近等位置相对安静、景观较好的地方，会规划建设商品房，而靠近道路、高架、地铁等设施的周边设施位置，通常会预留给安置房。由于安置房不能像商品房一样给开发商带来利润，新建安置房也不上市销售，为了提高容积率，有的安置房甚至设计成6户或7户2梯，而商品房一般是2户1梯或4户2梯。因此，安置房的建筑设计不会更优雅，整栋楼的窗户可能不在一个平面上，形成不规则的拐角或凸起。同时，公寓的设计也受到限制。虽然一些公寓声称朝南，但事实上，玻璃窗被其他不规则或延伸的墙壁挡住了。在一些社区，搬迁房屋的物业管理费低于商品房，相应地，物业公司提供的服务内容和质量也会有很大的不同。已经有一定购买力的改良型和置换型买家，会更加关注这些细节，不会为了低价而简单牺牲自己的居住品质。三栋高层之间的房子受欢迎程度不高，买家在选择位置、光线等方面更加谨慎。根据董力的分析，大部分买房人对房子外部条件的衡量，大致可以归纳为三类:小区中心好于小区外围，位置优先是靠近绿化、靠近道路、靠近地铁、靠近高架/国道/主干道；10楼以上20楼以下优于8楼以下，8楼以下优于20楼以上；不靠近电梯井比靠近电梯井好。两栋高楼之间的高层住宅，高区和低区都不是很受欢迎。低区采光明显不如中高区；虽然高区采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口。20层以上房间窗户打开通风时，风挺大的。如果一套房子位于小区中心，二手房中介一开始肯定会跟管家强调它的位置有多好:小区中心、景观房、楼王的位置。新项目通常会把这里的房子留到最后一期出售，价格上涨自然会处于有利地位。这里除了安静，绿化主要集中在小区中间。大面积绿化后，前楼不会遮挡视线和采光，给房子加分。四楼可能卖得不好。虽然楼层越高，卖价越高。但在二手房市场就不一样了。中低层的房子最受欢迎。采光问题一般比8楼高，所以没有区别。18层到20层以上的楼层已经引起了普通人的恐高症。电梯井附近的房屋，由于电梯运行的振动，容易出现两个问题:噪音和墙体裂缝。给二次装修带来麻烦，这也是一些要求严格的客人不喜欢的原因。相邻道路的排名大多是地段的无奈选择。道路意味着噪音和灰尘，离地铁太近带来的问题包括噪音和振动。买房人之所以愿意关注高架路或主干道，是因为:地铁还有运营时间，而高架路和国道有24小时噪音，尤其是半夜，刚好大货车经过。5居室没那么受欢迎。二手房市场最难卖的是3居室。三居室面积一般在100平方米以上，首次购房者很难享受税收优惠。另外，总价远高于其他中效车型，这也是目前影响大多数买家决策的原因之一。最受欢迎的类型是两居室，其次是一居室。董力告诉《好运钱+》，很多买二手房的客户大多是置换需求。为了让孩子更容易在市区更好的学校上学，或者让父母更容易上下学，他们不得不卖掉远离市区的房子，换成更靠近市区的房子。随着离市中心越近，房子的单价越贵，因此，一套刚好满足一家三口居住需求的两居室是最划算的选择。同样的预算，你可以买三居室以上的房子，社区环境更好，远郊区的房子更新。如果你买了一套两居室的公寓，你可以在更好的位置区域寻找一套附带资源更多的房子。显然，后者更符合大多数换房家庭的需求:生活更方便，教育资源更好，出行成本更低。因此，在预算差不多的情况下，三居室是最不可能迎合买家的类型。一居室家庭多用于打造过渡婚房或挂账。限购令出台之前，在房价昂贵的重点学区，以相对较低的价格购买一套超小户型(通常小于40平方米)的房子，然后出租给孩子上学的情况非常普遍。

6年轻家庭不喜欢中式装修，对房子的二次销售有潜移默化的影响。总的来说，设计装修风格统一、最后装修时间短、装修标准中高档的房子还是有吸引力的。然而，过于程式化的装修很难碰巧击中最真诚的买家，比如中国装修。中式装修的风格沉稳、深沉，强调室内设计的高度风格化，对细节和艺术表现力要求复杂，对设计师的要求很高。如果设计师的表现不理想，内饰只会让人感到压抑和沉重，而不是平静和简单。更重要的是，中式装修更适合宽敞的大户型住宅和中老年群体的审美偏好。目前，35岁以下的年轻家庭仍然是二手房市场的主要买家，他们的审美西化、简约化，很难接受中式装修风格。"二手房交易往往是买房的第一印象."董力曾经遇到一位顾客。在同一个单元里，楼上楼下有两栋面积相同的房子。楼上用深色中式风格和实木家具装饰。但是客户觉得整体感觉比较压抑，没有特别强烈的交易意愿。楼下的白墙刚刚粉刷好，是宜家风格的装修。但是客户坚持说楼下的采光比较好，最后买了楼下的这个。但事实上，在同样的价格下，楼上的家具和装修费用至少是楼下的两三倍。如果装修不是特别程式化，整洁的房子成交率和成交价格会明显高于同类不整洁、凌乱的房子。二手产品越觉得像新产品，越有竞争力。二手房买家一般喜欢白墙、家具尽量少的家具(除了打算作为卖点的家具)和已经关闭阳台的房子。白色可以给人一种强烈的明亮整洁的感觉，可以让房间看起来更加宽敞。7“未来规划”很难打动改善型买家。如果你房子周围的商业设施、医院、学校还在规划中，你很难说服买家所有这些计划都能实现。一个正常的新商圈、商业街、医院、学校等。平均需要5到8年。从规划到建成到成熟，存在很大的不确定性。改良型和置换型的买家都很清楚这一点，甚至他们在最后一次买房的时候还买了一张“规划”账单。当他们决心再花一笔钱改善居住环境时，他们会优先考虑规划的环境吗？对于有销售计划的买家来说，在选择地块时最好避开新开发，即使是规划地块上的拆迁户也没有离开新区的迹象，选择周边配套有一定规模的地块。有一个简单的判断方法。如果大多数企业经营超过2年，就意味着已经进入了一个相对稳定的发展阶段。根据中原地产研究咨询部对二手房买家的统计，以2012年上海为例，置换改善的客户占比超过50%。这些客户更注重社区周边设施提供的价值。8有债务问题？买房有困难的人不喜欢还在担保或债务抵押的房子。虽然出现实际问题的概率不大，但一旦发生，在交易过程中就会出现法律纠纷，最终影响双方的交易。它给购房者带来的风险有:业主以需要先还清贷款为由，要求购房者支付近一半的房款作为首付款。事实上，在金额与银行转账的差距中，资金可能会被取出并用于其他目的。此时产权转让尚未开始，仍属于业主，买方利益可能受损。因此，房子是否处于债务关系，也是购买标的且金额较大的客户最终选择的重要参考。如果可能的话，还清贷款或者使用第三方资金监管平台是更好的选择。现在卖房很容易！除了传统的黄金、白银、黄金旺季，5、6月份也是人们集中看房买房的时间。与其他月份相比，这四个月看房买房的人至少会多20%。人们买房时，喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间。在这些时候，你更有可能找到一个好的买家。根据21世纪瑞丰地产上海徐汇区区域经理王毅的经验，学区的小高峰比非学区多，这主要取决于各区对户籍和产权转移的具体规定。比如徐汇区规定，只有在三年前的4月1日前完成户籍登记，相应的学校才能接受招生。每年3月开学前还会出现集中交易的现象。在没有特殊要求的地区，以及学区对应的地区，学区集中交易的现象通常发生在每年的8月份。如果你因为个人原因半年以上收不到房子，徐国峰建议你选择暂时停止上市。因为一套房子从上市到成交的正常周期通常是几周到两个月。如果长时间没有人来看你的房子，周边房子的平均交易期为3个月，买家通常不会因为个人原因没有出示就认为房子没有卖出去，更容易认为没有卖出去的房子有瑕疵。

Tips

安置房:一类是市政重大项目因居民搬迁而建成的配套商品房或购买的中低价商品房。产权人取得所有权后5年内不能上市交易。另一类是因房地产开发拆迁而提供给居民的中低价商品房。转会期没有限制。(好运金钱+)