闲置农房能靠共享活起来！

目前，村里已有10户农民把自己的闲置房屋租赁出去，建成了3处民宿，还有2处正在建设中。——淮南市八公山区八公山镇妙山村党支部书记、村委会主任贾全少

 “闲置农房分属各家各户，要有一个明确的主体，才好统一推进盘活利用工作。——八公山区农业农村水利服务中心主任周杰

农房出租共享盘活闲置资源

3月18日上午，春风料峭。沿着蜿蜒起伏的山路，汽车穿过八公山风景区，出了景区南侧大门，一座傍山而居的小村庄映入眼帘——这里是淮南市八公山区八公山镇妙山村。进村后不久，车子在一个写着“青石园”门牌的院子前停下。

“这是我们刚刚改造好的一处闲置农房。”妙山村党支部书记、村委会主任贾全少带领记者走进院子。院子内是一座两层楼房，上下一共八个房间。记者看到，该处房屋已经被改造成一家民宿：墙壁刷上了新漆，院子进行了绿化平整，楼梯新装了扶手，每个房间都装修成了标准间，床铺、电视、卫生间等设施一应俱全。

在此之前，由于房主进城居住，这处房子已经被闲置多年。直到去年，八公山区被列为省农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点区后，这里不少闲置农房才迎来了重换新貌的机会。

“妙山村就在风景区旁边，环境优美，非常适合发展生态旅游业。”贾全少介绍，利用闲置农房发展民宿、农家乐，既能盘活闲置资源，还能给农户和村集体创造收入。“目前，村里已有10户农民把自己的闲置房屋租赁出去，已经建成了3处民宿，2处正在建设中。”

通过租赁，闲置的农房在房主与租客的共享关系中得到了再次利用。不过，由于原房主长期不在村里居住，对于有需求的租客来说，直接与房主联系不方便，不利于闲置农房的开发利用。“闲置农房分属各家各户，要有一个明确的主体，才好统一推进盘活利用工作。”八公山区农业农村水利服务中心主任周杰介绍，镇村联合成立了旅游开发公司，摸排村里愿意出租房屋的农户，与他们签订租房协议，统一收储闲置农房，再进行开发利用。

目前，八公山区共摸底造册闲置农房49套，建筑面积5653平方米、院落面积6006平方米。其中，已有12套改造成民宿。与此同时，八公山区闲置宅基地和闲置住宅规范化流转交易平台初步建立，实现了VR看房、供需信息共享、合同备案等线上功能。

“去年我们就盘活了11户闲置农房，给群众带来房屋租金收入近25万元。”——合肥市庐阳区三十岗乡党委委员胡华波

 “目前，村里已形成了文化创意、教育研学、乡村旅游等多个业态。”——合肥市庐阳区崔岗村党总支书记张婷婷

因势利导空心村变成艺术村

作为我省较早“尝鲜”盘活闲置农房的村子，合肥市庐阳区三十岗乡崔岗村走的却是另一条路径。崔岗村靠近水源保护地，几乎没什么企业入驻；又因是岗地，不能机械化作业，土地收成不高，村里不少青壮年都选择进城打工。人口大量流出，让许多农房成了空屋。

日渐空心的崔岗村，却因为幽静别致的自然景色受到了艺术家们的青睐。2012年底，倾心于山水的艺术家策展人谢泽，以每月400元的价格从一户农民手中租用了一套闲置房屋，成为了崔岗村第一位驻村艺术家。

随后，谢泽在网上发了一篇“打造合肥的艺术家村”的贴子，得到了众多志同道合者的呼应。一时间，众多艺术家纷纷慕名而来，争相与当地村民洽谈租用闲置农房事宜。他们对租赁的农房进行改造，建成了美术、摄影、陶艺、手工制作等多个工作室，扮靓了村容村貌，让崔岗村重新焕发活力与生机。

与艺术的结缘，也让当地政府看到了村子发展的新路子。经过深入调研和论证，庐阳区于2013年正式建立崔岗艺术村，将崔岗村的闲置农房利用起来，并对村子进行合理规划。三十岗乡还成立了乡村振兴公司，对乡域内闲置农房进行整体摸排、托管，制定房屋租赁标准，开展系列看房团、“新乡贤”推介等活动，促进闲置农房对外出租，积极盘活闲置资产。“去年我们就盘活了11户闲置农房，给群众带来房屋租金收入近25万元。”三十岗乡党委委员胡华波说。

闲置农房“活”了，产业也跟着“活”了。“目前，村里已形成了文化创意、教育研学、乡村旅游等多个业态。”崔岗村党总支书记张婷婷介绍，崔岗村成立了股份经济合作社，统一租赁闲置农房进行改造，打造了文创商品店、农特产品店、便利店等5家特色门店，村里还经常举办摄影画展、农耕体验、亲子娱乐、田园观光等研学游活动。“2020年，崔岗村完成集体经济收入81.3万元，同比增长53.4%。”

 “农村宅基地确权登记是盘活利用的前提和基础。”——淮南市八公山区有关负责同志

 “流转出去的房屋，怎么改造、如何利用，也要把好关，不能租客想怎么干就怎么干。”——胡华波

完善政策严管理才能善利用

闲置农房能够被盘活利用，一方面得益于乡村旅游等新业态的兴起，另一方面也离不开政策创新。

记者注意到，2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。2019年新修改的土地管理法规定，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。在此背景下，2020年，我省确定在长丰县等18个县（市、区）开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作。

不过，在实际操作中，盘活闲置农房，仍面临不少障碍。“农村宅基地确权登记是盘活利用的前提和基础。”八公山区有关负责同志介绍，由于未能完成农房确权工作，试点工作推行过程中，存在着“两头怕”问题。一方面，村民不愿意租期太长，担心房屋所有权发生变动，丧失权益；另一方面，权属不清，租期不固定的话，社会资本就不愿意投入。“目前只能以政府投入为主。”

闲置农房盘活利用的渠道也有限。记者采访发现，目前对闲置农房的开发利用，多是发展民宿、农家乐为主，但这对农村的自然环境、旅游资源条件有一定的要求。以八公山区为例，该区闲置农房存量200余间，但仅借助风景区周边区位优势，盘活利用了少量农房，剩余闲置农房暂未找到合适的盘活利用方式。

“流转出去的房屋，怎么改造、如何利用，也要把好关，不能租客想怎么干就怎么干。”胡华波介绍，为保障依法依规盘活闲置农房，三十岗乡制定了相关管理规范，对于房屋的租赁用途、使用要求以及违约责任等都做了明确要求。“房屋改建必须经过审批，因为靠近水源地保护区，租赁的房屋不能用来搞餐饮业。”

早期艺术家的自发集聚，促成了崔岗艺术村的名头，提升了崔岗村的影响力和吸引力。现在想要进村，则不像之前租个农房那般简单了。“我们现在既招人，也招商，最好能带着适合崔岗村发展的项目来。”崔婷婷介绍，去年，两名艺术家联手在村里租了7户农房，投资2000万元改建成一处书院，为村子的发展注入了新动力。

让“冷资产”变成“热财富”

农村也兴起了共享经济。一边是农民外出务工进入城镇大量农房闲置，一边是城里人向往“采菊东篱下”的田园生活，现实需求与相关政策相结合，催生出“共享农房”的新理念。房主把闲置农房租赁出去，实现了资源共享的同时，也为自己带来经济效益，让乡村焕发新生机。

农家乐、民宿、居家养老……“共享农房”模式不断创新，开发活力日益显现。但相比于共享单车、共享充电宝等新经济模式，盘活闲置农房涉及的范围更广，面临的问题更复杂，如何保障农民利益、怎么合理合规开发利用、美丽乡村会不会变味，成为人们关注的焦点。

在盘活闲置农房时，农民利益不受损是必须坚守的底线。闲置农房的流转，包括抵押、出租和转让，要把选择权交给农民。如果各主体之间权益分配不明确、政策配套不完善，开发利用过程中就容易出现矛盾纠纷。因此，一方面要完善法律法规，确保有法可依、有据可查，充分尊重农民意愿，保障农民知情权、参与权及受益权。另一方面，相关部门要积极出台扶持政策，通过简化审批手续、加快资金发放进度等方式，打通闲置农房利用“绿色通道”，激发农民共享农房积极性。

激活闲置农房，产业是依托。推进乡村产业发展，才能实现农村自身造血功能，盘活更多闲置农房。尤其是近年来生态旅游等新业态的兴起，为闲置农房开发利用赋予了新价值。比如，农村电商可作为利用闲置农房的一种新载体，通过社会化运作模式引资经营，将闲置农房转变为特色农产品加工园，不仅解决了农民就业，也凸显了农房价值、提高了土地利用率。

“共享农房”，共享的不仅是房屋，也是美丽乡村。过度商业化容易破坏农村的田园风貌、乡土气息。乡村振兴中既要重视土地、农房的有效利用，又要避免走先发展后治理的老路。以尊重自然、顺应自然、保护自然为原则，以保证数量、追求质量、保护生态为目标，科学合理规划闲置农房，兼顾经济发展与环境友好，守稳绿水青山，留住美丽乡愁，让乡村“冷资产”变成“热财富”，为乡村振兴添砖加瓦。

盘活农村闲置宅基地和住宅能产生哪些效益？怎样保障相关工作依法依规进行？记者就此对话相关部门负责人和有关专家。

严守制度红线合理开发利用

对话人：省农业农村厅合作经济指导处处长 钱东方

安徽大学农村社会发展研究中心研究员、社会与政治学院讲师 李鹏飞

记者：盘活农村闲置宅基地和住宅能产生哪些效益？

钱东方：2020年，我省确定在长丰县等18个县（市、区）开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作。经过一段时间的推进，试点工作取得了初步成效。一是探索了盘活利用模式。普遍利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、文化体验等新产业新业态。同时注重开展农村闲置宅基地整治，利用城乡建设用地增减挂钩政策等，为乡村建设和产业发展提供土地要素保障。二是培育了盘活利用主体。普遍支持农村集体经济组织及其成员作为主体，参与盘活闲置农房。同时，注重引入社会资本参与。三是创新了盘活利用机制。建立农村宅基地退出补偿激励和规范有序流转机制，有的地方还推动金融信贷产品和服务创新支持盘活利用。四是拓宽了农民增收渠道。房屋租金、村集体经济分红以及从事餐饮及旅游服务，可为农民带来多项收入。五是壮大了村集体经济。各地在盘活利用农村闲置宅基地（住宅）过程中，村集体大都能享受租金、分红等持续性收益，推动集体经济不同程度得到壮大。六是改善了农村环境。盘活利用闲置宅基地（住宅）和美丽乡村建设形成正向激励，不仅提升了农民住宅品质和周边环境，也促进了村内道路基础设施和公共卫生设施的完善。

记者：试点过程中应注意什么问题？怎样保障相关工作依法依规进行？

钱东方：闲置宅基地和住宅盘活利用不是为了搞增减挂指标，更不是为城市建设供地。盘活的资源应主要用于农民建房、乡村建设和产业发展。特别是盘活利用的土地增值收益要全部用于农业农村。要坚守盘活利用底线，严守宅基地集体所有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，同时要符合国家和地方关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。在实际工作中，既要坚持高标准、严要求，大胆创新、积极探索，务求取得实效。又要坚持稳字当头，按照试点探索、逐步铺开的原则，结合实际，因地制宜，稳慎探索盘活利用的模式和路径，不急于求成，不急躁冒进。最后，要注重防范利益纠纷。正确处理好农户、集体和投资方三者之间的利益关系,确保各方的合法权益,做到互利共赢。

李鹏飞：农房属于农民所有，其如何处理、是否愿意出租或翻修，有完全的自主权。推进试点工作，要充分尊重农民意愿，不能利用行政手段 “一刀切”式推进，以免好的政策因为得不到群众支持而进展缓慢。盘活闲置宅基地和住宅资源，还要规划先行，合力利用，要结合农村实际，探索闲置宅基地和住宅的开发利用途径，不能盲目上马项目，干扰影响当地正常的生产生活。此外，还要做好农房交易平台建设，丰富平台功能，不仅能提供可交易农房信息，还要完善后续配套政策，让闲置或半闲置的农房不仅能被顺利激活，而且要让相关方对交易和使用无后顾之忧。

记者：下一步如何施措，以顺利推动盘活农村“两闲”工作？

钱东方：一是提升盘活利用水平。坚持因地制宜、因村施策，坚决避免同质化现象。二是健全利益分配机制。完善经营主体、农户、村集体三方共赢的协作机制。三是完善政策举措。按照国家工作部署，选择部分试点县（市、区）先行推开集体经营性建设用地入市工作，着力探索在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市。针对利用闲置住宅发展民宿等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入的政策措施。四是强化资金保障。支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。鼓励金融机构为优良的盘活利用主体提供授信服务，进一步拓展融资渠道。鼓励政府支持的融资担保和再担保机构，加大对相关投资主体的支持。

李鹏飞：一方面，要加强制度建设，在试点过程中及时总结先进经验，形成制度，以便对继续实践探索提供指导；另一方面，要加强农房交易经营标准化建设，针对具有不同资源禀赋的村落，在统一标准下，开发具有村落特色的农房交易经营活动，使其能够产生地域品牌。（宅基地管理与利用）