什么是品牌男装鞋子折扣库存尾货，很多大型品牌公司、一线品牌公司、国外品牌公司对质量要求是非常高的，他们给工厂订单的时候都有要求，质量必须达到他们的要求才会收货，不符合要求的货是不接收的，这样工厂为了达到品牌公司的要求，都会在订单的基础上多增加生产一些货品，以备能够通过验收，这样多生产出来的、剩下来的这一部分货就构成了品牌男装鞋子折扣尾货，虽然是尾货，但是它们的质量相比市场货也是非常好的，品牌公司因为要求特别高，而工厂没能达到他的要求，比如品牌公司要求拉链是金色，工厂一时疏忽上了银色的拉链，而导致品牌公司毁约不要这批货，那么这批货就积压在了工厂的仓库里;还有工厂原因，没有及时交货，比如一下子招不到工人。

人手不够，延误了交货期，导致品牌公司不要这批货，这批货就是毁单，品牌公司生产出来的品牌服装通过三种渠道卖向市场:a.加盟:寻找加盟客户加盟品牌公司，叫加盟费，参加品牌公司的订货会拿货卖向市场，这叫品牌公司的加盟店;b.直营:品牌公司自己到商场或街铺开自己的品牌专卖店，这叫品牌公司直营店;c.电商网销:品牌公司建立自己的电商部门，通过网络渠道把货卖向市场。每一年加盟店和直营店都会越开越多，品牌公司根据订货会上加盟商和直营店总共下的订单的基础上，再抛个20%，即再加多生产20%，来满足未来来年多出来的加盟商和直营店的订单需求，品牌公司拿完订单货品后，会有剩余的一些货品滞留在工厂里，就是抛单，这些剩余的货品就构成了品牌男装鞋子折扣尾货。

工厂喜欢接几个相同风格的品牌服装订单，即喜欢接单款量大的货品，这样就可以提前准备面料，成本会更低，工人也更乐意生产单款量大的服装，所以工厂一定会把几个品牌公司的订单拼在一起生产，到交货时，会有剩下来的一部分订单货品，这些就是拼单，这就构成了品牌男装鞋子折扣库存尾货。以上这四种尾货都是质量上乘的品牌货，有些都是齐色起码的全新货品男装鞋子，并不是很多朋友所误认为的断色断码、款式不好、质量粗劣的滞销款，卖不动的款。答:品牌男装鞋子折扣库存尾货具有品牌知名度，在全国都有专卖店和专柜，有自己品牌的，质量有保证，都保留了原来品牌的LOGO、领标、洗水标、吊牌、包装袋。货品是按照品牌的原有比例结构出厂拿回来的。

（迷人的青叔音）

来谈谈自己买二手房的亲身经历，希望对大家有帮助，少被坑！

这笔交易从11月底算起，到12月底搞定！前半年净是瞎折腾，被房东坑，被中介忽悠，走了N多弯路。不过学到太多，从小白变成了老油条！久病成医了。

楼主和女友15年底看房价蠢蠢欲动，看了不少期房，无奈作为小白的我们，对房子要求太高，总想面面俱到，加上期房还要等两年，位置，配套都不太满意加上急着装修结婚，好地段的就考虑二手毛坯了。

大宗商品16年初汹涌上涨，楼主看一线房子已经启动，在清明节果断看上了南三环距离地铁口1.5千米的成熟小区Z小区。毛坯，中介是J地产的一个女孩，带我们看了房子，房子除了靠近南三环比较吵，因为价位比较满意就交了意向金。

看房之前我先电话询问产权信息以及是否能按揭，w女的回答都是非常干脆利落，没问题，您先看房。

交意向金是，w女也很开心，反复说这套房业主继续套现，承担所有费用，我只用承担中介费3个点就行，介于对J地产中介的信任，毕竟是规模比较大的中介公司。事实上，后来我才明白这套房子原来是需要合同更名。w女签订合同一再声明，业主和开放商有关系，合同更名没问题。

我也是完全相信房子木有问题，产权也明晰。之后就和房东一家签了合同，交了三万定金。J中介代收定金，业主说因为他们是按揭买的房子，自己会把银行尾款还清，撤销抵押。然后去房管局注销网签，再由开放商重新以新房按揭卖给我。初出茅庐的我因为不懂，也就相信了，业主也很诚恳。约定了两个月办完他那边手续。也就是四月中旬签的合同。基本上六月底前就好了。我当时信心满满，想着终于搞定一件大事。

对了，之前还有一点小问题，业主给中介声称所有手续他来办，可到了签合同前，业主提出更名费需要活动为由，需要两万，双方各自承担一半。我当时就比较恼火，吵了半天。中介费让我2000，我承担8000，想着房子既然便宜就算了。承诺了，业主办完手续我多加8000元更名费。

就这样等着，给业主充分的时间，我也没有催促。转眼到了6月份 打电话问过中介一两次，回复业主钱准备好了，再给进还。银行还款需要提前预约，款还进去了，等待银行确认，解除抵押 。转眼到了7月初，我有点等不及了，不是约好2个月，这都3个月了。我以装修为名催促W女速度，别耽误装修。W女和业主沟通好后，说还需要一个月才能好，因为还要去房管局解除网签，公示半个月，可以先给我钥匙让我装修。

七月初我去中介那里拿到了业主放在那儿的一把钥匙。自己还去新房看了下，计划毛坯房该怎么装，过了一周就去看装修公司了。看中了一家交了2000定金，过了一周带设计师去量了房子，出了设计图，装修公司催促我交大定，选材料，安排时间装修，一切显得那么好。

等等，这不是有个坑么？业主说我可以先装，但万一买卖失败我钱岂不是打水漂了，明眼人都能看明白。我拖了拖，等待业主消息，装修公司那边先压着等手续办完。W女中介也提醒最好过完户再装，看来的确存在风险。

等到了八月，终于等到了消息，W女中介让我准备好首付款，准备做资金监管。期间我也查阅大量资料，心里也有了底。就准备好首付过去了，见了业主。突然发现原来这套房子中介不只一个中介，冒出了一个P男中介，属于另外一家Y中介公司。最后我搞明白，这套房子是P男跑的业主，业主那边委托给他办理，P男将房产信息下发给下面销售，再给予低价，下面若干销售各自去网上发布自己的房源信息。那么,W女（其实是个傀儡）不具备话语权，话语权掌握在P男和业主手中，W女也只不过是传话罢了。

资金监管当天我如约见到了业主，坐在车里，两中介围着笑脸相逢，回着话。两中介带我去光大银行做资金监管，银行要网签合同，P男说没有，就做个联名账户，光大不同意。转而准备去其他银行做，我这里就感觉到W女完全是新手，P男业务不熟练（虽然是Y中介一分店店长，可能对这类房子业务解除太少）。给业主说换地方做联名账户，业主说没问题，但是他身份证刚取出来时候掉在座位下，取不出来。不行到时候直接去售楼部把首付刷给开发商，W女表示不安全，P男向着业主说安全没问题，开发商跑不了。我问了刷完首付是否当场做网签，业主打了个电话，说没问题。我就答应了。

到了约定时间去了售楼部，结果，业主之前联系的熟人找的关系都显得苍白无力，管业务的女士直接说要合同更名，先去房管局解除网签，再交3000块更名费，重新签订网签合同就行，至于房款你们私下解决我们不管，好了，我一下明白了。大坑，等了半年就等了个这个结果。业主说他回去再找找关系解决下。出了门，我问中介，如果牵扯到违约，怎么解决，P男说，谁违约谁赔钱，业主违约他赔你3W，然后中介费我们扣掉1.5万，你拿1.5万，心里很不爽，但是因为不懂违约条款细致我没回复，打算下来查查。这样到了九月，基本上我明白房子手续基本上出问题了。

九月在我一再催促下，W女打电话给我说业主说了可以办让我来J中介公司谈。去了后才发现，W女已经不在了，业务交给了他们店长Z男。当时很生气，当事中介W女士最知道经过的居间人居然面对困难请假了，没办法我把详细经过讲给了店长Z男，店长表示深刻理解和同情。过了会去了会议室，P男、业主、Z男、还有我，四人坐在一起商讨。业主直接抛出银行不能给带过一次款的房子放第二次款为由，说办不了。就谈到了违约，业主死活不认他违约，将责任推到中介不作为，本来应该中介去办的过户让他去办，业主意思让我取消房屋买卖三方合同，中介费不用掏给他们，私下来买卖。当我是傻子么？明白着让我违约。合同明确违约方负责中介费及违约金，之后业主（很滑头的）就要和中介吵，和Z男吵起来了，我看情况不对，把话题引到想继续交易上，P男一句话都不说显然是业主的人。

最后就谈到继续交易，我打算付首付给业主，然后按银行利息就当按揭给业主，他那房产证抵押他那，业主拍拍胸口没问题。大嘴巴，满口承诺，其实到这一步我也不太愿意买房了，无奈拖了半年房价都涨了，想想算了。结果又来一坑，业主说那就你写个借条，下午把首付打给我，然后回头约时间给你办手续，说的那房子跟真的要卖给我一样。当我傻呀，首付直接打给你，P男依然一句话都不说，我故意问Z男行么，Z男说借条不行，太笼统，他们公司业务比较规范，必须走合同，合同还要公证，而且必须做资金监管，也就是业主把产权过户给我后我才能把钱从监管账户打给他。我表示同意，业主依旧让我别和Z男说，直接痛快把手续办了，钱给他打了，恰逢快到十一，我表示还是让Z男去拟合同把，配合P男一期拟。业主无奈答应，等合同出来再说。

国庆前两天，合同拟好了。我看了合同，做了有利于我的适当修改，当然修改无非就是期限问题，我当然想长一些时间，不然压力太大。业主后来拿到合同表示不同意，第一 期限太长，15年都长（表示可以理解最后10年），第二利率太低（业主认为银行4.9利息太低，要求6~7厘），到这里基本上我对业主不抱幻想了，只能逼他就范了。最后十一期间谈崩了，我都有录音，业主承诺的更名、按揭都实现不了，明显已经违约，还拖了我半年时间。

十一一过，我就和Z男说明了业主的态度，Z男表示P男是个坑货，这种房源都接。还好当时中介费是J中介代收的，我表示我要打算重新看房，要回那3W定金，Z男爽快的答应了。估计代收的定金一直在J中介公司放着。过了两天，带着定金发票，3万还给我了。在这里提醒大家，如果中介不代收定金或者不经过中介再打给业主的话，风险完全是暴露的。假如当初我直接把钱打给业主，业主给我开个收据，想要这个钱，还要看业主心情，很有可能转为被动。处处挨打，总之，钱过下中介，最佳。中介费高点无所谓，另外中介公司必须是有名气大中介，而不是小巷子的私人中介。

要回定金后，接下来的事情当然是要违约金了。毕竟耽误了我半年，房价都涨了不少了。

当然我也不会全身心投入要违约金，还要抽空周末再去看房子，时间要抓紧，我的目标是年前必须搞定。

一边我联系了Z男收集证据，Z男表示他会督促P男把业主违约证据提交给我，协助我上诉，当然了，业主已经断掉和我联系，仲裁最好别走，仲裁没有啥效益，而且仲裁费非常高。起诉的话，我咨询了律师，起诉的成本基本上按你要回违约金的比例来算，大概要3万违约金的话 起诉成本1000来块钱，另外败诉者承担诉讼成本。我感觉没问题，我要上诉。

接下来又出问题了 我才发现 上诉这条路其实并不好走。维权之路道阻且难，所以奉劝大家 签订购房合同 千万别听中介吹嘘的 什么 业主违约他要给你赔付多少多少违约金，你放心，没问题。都是瞎扯，上诉过我才知道，避免走上这条维权路的最好办法就是 最开始把风险尽可能避免掉 不会让他发展到上诉这个层面。如何避免 我下来再说

我要去维权上诉了，想让Z男帮我追讨，Z男直接答复，上诉主体是你，必须你自己去提交诉状，我们只能协助。说白了，要自己跑路。对了，证据呢？我要的证据呢？Z男说他问P男要业主违约证据，P男说他没保存。好了，太好了，大坑货。我直接打电话给P男，说他，P男说 我是负责业主这边的 你要什么东西问Z男要。跑去问Z男，Z男说他没和业主联系过 没有证据，气的我，想抽他俩。不过还好我有证据，中介录音 业主录音我都要，还有三方协议，都是证据。Z男表示，上诉需要证人他可以出庭作证。

掏了100块钱律师咨询费，整个流程我也明白了。遍问J中介律师顾问要了证据，J中介公司邮寄给了我证据。↓

中间还有个小插曲，得知我要上诉后Z男打电话给我说，让我仔细看下合同中赔付违约金只有一条就是 已付房款的5%，说我交的定金3万是已付房款，违约金胜诉只能赔1500，让我仔细衡量下风险收益比（我搞金融的，专业术语，夏普比之类的）。我翻开合同，晕死，果真这么写，马上联系我100块的律师，律师表示可以按合同法双倍定金返还要求上诉。明白了，三方合同没写也没事，双倍定金返还，哈哈，有个律师还是好。

一般来说 买全款房速度最快 楼主我从办理到拿证 一个月多一点。 因为等证就等了21天，等证期间是万无一失的，因为过户当天房子已经属于你了。所以办下来2周是最快的，包括银行放款等了7天。所以只要业主配合，很快，一周搞定。手续等放款7天，然后缴费过户1天 ；对于买有按揭房子的话，一定要查明业主征信情况！走赎楼贷最能证明，因为如果征信不好，一般担保公司都不会给他放款。这点查不明白，替业主赎楼后被法院查封的房子也不再少数。

现在一般买二手有按揭情况的房子，买的时候交完定金，注意以下几点。定金交给谁，合同违约责任是否清楚，中介职责是否明确，中介是否在定金交付后有没有，扣押业主房产证（一般你定金交到业主手中中介会扣押房产证等收据以免业主违约），约定办理事项具体时间，定金一般不能超过总房价的5%。对于有证但要等待办下来，等待时间要谨慎，以免落入圈套。检查大修契税票时间，满二是否，否则有营业税，复印业主身份证。如果属于婚后财产一定要夫妻双方都同意。

另外，二手房前期只有定金，不超过放款5%，能打给业主。其他款项严禁打给业主，中介所收所有费用必须有票据为证。首付款只在网签后银行资金监管打入指定账户。这是原则问题，希望大家谨记。诚意金交纳完毕最好7天后 谈妥价格内签订三方合同 总之别拖太久。有按揭房子一般都是业主赎楼贷，买家网签批款同时进行，提前查好自己征信记录。以及是否二套房贷首付有要求，避免自己违约。提前半年做好银行流水，一般是月还款额二倍以上。

好了，之前那套房子出问题后，定金要到手，首先就是立即重新找房子。找了好几套后，看中了一套距离小学及地铁近的地段房子。先打电话咨询中介，中介公司房XX，这家中介费比较低，房源也是有的，中介说房产证有，但没满二，业主让的比较多，算下来营业税加上还算合理，就周末去看了房子。房子看了挺满意，下午有顺面多看了几处地方，五六点觉得了就要这套。打了电话给中介，让他约业主，准备签合同。

中介约好了业主给打电话，便我坐车赶过去，正值下班高峰。路上一场拥堵，中介打电话过来，说这套房子证还没办下来，业主之前不知道，但是契税票大修票都在，办的话1~2个月就办下来了。因为之前吃了一次亏，心里顿时感觉不爽，你这中介，为啥不提早说，什么有证，都是忽悠人。算了，先见业主吧，想着加急办的话1~2周能办好。

见了业主，业主果然都是能说会道类型的。中介完全被压住了，话都不说就一个劲恩恩对对，我就不断的提问，最终发现问题了。

原来今天来的不是产权人，他买的这套房子挂在他好哥们名下，但他声称他有话语和决定权，说罢，就把发票契税票等等拿出来说，这些字都是他替他朋友签的。我问，那我今天要签合同，不可能和你签吧，定金打给你了。合同不具有法律效益，明天你找不到了定金问谁要额。他表示，可以先和他签，回头做个公证委托。我说行，反正业主今天带了大修契税发票，我叫3W定金，中介扣押发票，回头做公证。BUT，业主表示不愿意，他要求我交5万定金。而且打到他账上，我表示要通过中介，中介说让我直接打给业主，他们不代收也不转交，说白了，不承担风险。这就是房XX。

我问中介，那出了事，业主违约不卖给我，钱也不退了怎么破。中介不假思索答道，让他赔违约金，我问，那他不赔消失了呢，中介回答，起诉他。那谁去起诉呢？当然是你自己了。我们中介只是配合。好了，说到这我明白了，原来你中介只是赚那 1.5%的佣金，还是无风险的。我就呵呵了，五万不行，三万我签，业主随即表示有人已经交了意向金，卖谁都不一定，那就明天再谈。

最后业主说，这两天谁出价高卖给谁。无可厚非，我理解，但违约性就大大增加了，比如等个把月房产证下来。

随即业主转身离去，我也准备走。中介呆呆的坐在那，中介显然基于成交，基本事实都没弄明白。我刚下楼，不到一会 中介打电话说，业主同意交3W签合同了。我说那行，我上去签，走了两步，感觉今天心里不爽，不勉强了，给中介打了电话，叫业主别上来了，我坐地铁走了。等他朋友有空我和产权人签合同，明天再说。

第二天中午，中介打电话来说，产权人到了，让我赶过去签合同，他说到就到？我表示怀疑，因为周末我去等业主可是等了近1小时，说业主送朋友晚点来，十几分钟等了1小时。我也没在意产权人到底来了没来，就和中介谈细节，我的要求很简单，定金通过中介下，也就是我将钱打给中介，中介给我开具票据，然后中介转打给业主 扣押业主产权证发票之类的。很正常，中介死活不干。然后换经理店长和我谈，表示我无法理喻，说我不买就算了，业主下午就和交了意向金的人签，我说那你去吧，随即挂了电话。

不到半小时，店长又打来电话问我到底要不要，我还是之前诉求，店长说，所有中介都是这样，你不信你可以打电话去问。我说我不信，我去问下。挂了电话打给了之前第一次签合同的J中介公司Z男，J男说他们中介公司都是代收，但不会扣押业主任何东西，直接打给业主风险太大。看来J中介公司风险意识强呀，再加上合同违约的模糊性。基本上不会出问题，就算出了问题，定金在他们手上退给买方，这样缓解了卖方市场的优势。当然不扣押业主任何物证，也表示了对业主约束力的大大减少，基本上是道德约束了。因为中间不会起诉业主。

后来，打给了房XX中介店长，不想多说，不满足我的要求就拜拜。店长气的要和我吵，说你以为钱过了中介就万无一失么?你认为交了定金后，业主违约了 你拿回定金就没事了？不可能！中介费还得你掏。什么！业主违约，你不但帮不上什么忙 还要我掏中介费，哪来天理，违约方负责中介费，你学过合同法没？我一肚子火，挂了电话，这房不要也罢。看来低佣金 带来的不是低风险和低成本。埋没了许多珍贵的职业素养。房XX

对了，提醒大家，三方合同千万别着急签，楼主就是太着急签，忽略了很多东西。二手房买卖三部曲，第一步交意向金，谈价格，第二项价格谈妥，中介需要在签三方合同前去趟 房管局再次核对产权信息等，避免房子被抵押或者产权不明晰。确认好了再签，这是中介的责任。不能说签了三方，中介图省事再去核对，万一出事了呢？万一业主明确要违约呢，只能诉讼，太揪心……

未完待续。。。（天涯重庆）

随着企业的经营年限的增加与业务的日益发展，企业固定资产的种类和数量将会越来越多。对于固定资产的管理员而言，管理固定资产的难度也日益增加。如果单纯依靠手工EXCEL和纸质的卡片管理不但容易出现纰漏和错误，而且大幅度降低了固定资产管理的效率，也导致了固定资产的闲置率和重复购买率增加，不但增加了企业的运营成本，还影响了企业的正常运营。

此时，引入一套专门的固定资产管理系统显得尤为重要。易点易动系统借助二维码和RFID技术，将每个固定资产绑定一个对应的二维码或RFID标签，实现了固定资产从申购、采购、入库、领用、借用、维修、维保、变更、报废等整个生命周期的管理。还做到了每个固定资产都责任到人，将固定资产分配到每个员工名下。同时，所有固定资产的数据都可进行集中管理，解决了一系列的问题：固定资产闲置浪费、多次重复购买、责任人不明、固定资产的去向不明，账实不一致等。

如何解决固定资产闲置率和重复购买率高的问题？

1) 对固定资产实行单品、单码管理

对固定资产进行“一物一码”管理后，固定资产的分类和编码都实现了规范化编码。给每个固定资产都绑定了唯一的RFID编码或二维码，然后把标签打印出来贴到对应的固定资产上。

2) 对固定资产实行全生命周期管理

从固定资产的申购、采购、入库、领用、借用、维修、维保、报废的全生命周期闭环式管理。这样，固定资产的台账更加清晰，确保固定资产的日常使用和保管。

3) 规范固定资产的领用流程

将日常的固定资产领用、调拨、借用、维修等进行规范化管理。设置审批流程，经过电子审批后，管理员对固定资产进行发放，发放后让员工在员工端进行签收。每次的操作都生成一个操作记录，方便以后追溯。

4）定期进行固定资产盘点

比如每年两次固定资产盘点。手机扫二维码盘点，全员盘点等。提升固定资产盘点的准确性，盘点后生成盘点报告。

5）连接采购模块，对固定采购进行审核

固定资产从申购开始，对申购的固定资产进行订单、验收、收货、入库等管理。这样，可以严格控制采购固定资产的数量和种类。

6）多维度固定资产报表助力固定资产管理

易点易动固定资产云系统含有近20个多维度分析报表。资产清单、资产履历、资产分类汇总、公司部门汇总、月增加对账、到期资产、清理清单、折旧粗算表、资产分类增减、维保到期统计、员工资产统计、标准资产型号统计、闲置资产共享、呆滞资产清单。多少资产闲置？多少在用？多少报废？多少在维修？所有资产状况可一览无余，助力企业者决策。（易点易动）

品牌尾货服装这个行业的门槛也并不是我们谁都可以迈入的，如果我们没有一些经验建议不要从尾货做起，我们可以先从普通的服装生意做起，品牌尾货服装行业如果我们做不好对这个市场不了解会有很大的弊端的。目前市场上尾货服装批发市场是很多，但是这些尾货我们去拿并不一定能拿到一手的货源，也不一定能够拿到真的尾货，而且尾货在销售的时候也不一定畅销。那么品牌尾货服装拿货要注意哪些问题？

品牌尾货服装拿货要注意哪些问题？

不管是新入行的新手还是在这个行业做了几年的老手，都是需要不断地去学习的，现在知识更新这么快我们必须跟上时代潮流，所以一定要尽可能多地阅读一些有关服装方面的书籍，从书籍上了解服装的常识，流行趋势，穿衣搭配，还有批发市场的砍价技巧，比如怎样去了解批发商的心理，又怎样去使批发商对你产生好感，建立持久的信任关系等等。任何的学习又是为了学以致用的。一定要形成你自己的独有经验。学与用的过程几乎贯彻你的任何时间、任何地点，知识经济下的品牌尾货服装行业也不例外。

对于我们去服装市场拿货或者其他渠道拿货的时候，有的时候机会就是稍纵即逝的，遇到好的品牌尾货服装货源就要快准狠地去采购，不过这是需要一定经验的，不建议新手这么做，因为新手对于服装掌握得不少很好，没有足够的经验，我们要知道拿货价直接影响你的销售价，同时最直接的影响你的利润。你了解得越多，眼光越独到，越准、越狠，越与你的潜在顾客的需求相切合，成功的几率也会越大。狠和准有时也表现在另外极端的一方面，体现于果敢，我们时常可以看到那些眼睁睁看别人善于捕捉时常先机的人，总是比我们快半拍所以说拿货的时候这个是我们需要具备的一些经验和技能。

 

现在品牌尾货服装生意竞争是很大的，所以我们做服装都想做精品，做独特，但是事实证明服装往往大众化的才是畅销货。这里强调的是大众化的推广，广撒网。流行的不见得都好，因此，广的基础上做谨、做精、做专，尤为重要，比如某个款式，我很看好，可是确实有待市场检验，我可以采用多款少拿的策略，尽量谨慎些。

这次的话题对于小年轻来说又是个冷门。东街在哪里，知道的请举手！怎么，没人举手？面对这个问题，恐怕大多数现在的年轻人都会摇摇头，要知道，那里可以勾起阿拉对四、五十年前的老上海马路旧货市场的记忆。上了年纪的朋友，在那时都有一段快乐的时光。作为申城老城厢里的一条小马路，东街曾在沪上名噪一时，更一度是黄浦区的“明星地标”。

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东街在哪里

东街在那里？顾名思义是老城墙里最东面的一条街。在下面同治地图、1932年地图和现在地图里都标有东街的位置，所以说明东街早就存在。

东街位于小东门到大东门之间，早年这里是最热闹的地段。1910年7月4日《申报》有记载：禁止车辆通过东街，可见它的热闹程度绝对不输给四牌楼路和方浜路。之后，随着新的马路不断崛起，才使东街日益没落，最后变成了马路旧货市场。

东街地理位置

一谈起马路旧货市场就使人兴奋，老上海的马路旧货市场是老上海人的一大乐趣，星期天男人们唯一的去处就是那里，不碰到几位同事简直是一件怪事。

“四大旧市”成过去式

老早底有好几条著名的马路旧货市场，老上海嘴里常说起的“四大旧货市场”就指的是：虬江路旧货市场、牛庄路旧货市场、中华新路旧货市场、东街旧货市场等。

东街旧货市场

有意思的是，别看都叫“旧货市场”，老上海这“四大旧市”可都是有自己特色。其中，中华新路旧货市场主营自行车零件；虬江路旧货市场西段主营机械、东段以电子零件著称；牛庄路旧货市场主营电子器件；而东街则是以家庭必备的商品出名，无论是彩电、冰箱、自行车，都可以在这里找到。

另外，这些旧市里可谓“藏龙卧虎”，只有你想不到的，几乎没有淘不到的商品。以虬江路旧市为例，在“清场”时居然清出了一艘2吨重的大游艇以及20多辆沙滩摩托车，为此不得不出动汽车吊进行吊运，卸下的一瞬间居然把卡车轮胎都给压爆了。

虬江路旧货市场

尽管马路边也有时有一些小市场，都不成气候，而且大多以卖假古董为主，因为现代人的生活概念变了，旧货不是卖，而是扔，旧货也不是买，而是不顾一屑。马路旧货市场就此在人们的记忆中淡忘了。

下面我们再回忆回忆当年一起东街淘旧货的时光。

东街淘旧货的回忆

老早底在复兴东路走过东街，就只见到黑压压的人头挤满整整一条街。要是换做现在的小年轻，不但看不懂，而且想也想不通；他们不要说旧货，不是名牌的产品也不会去买，买旧货是要坍台的。这是因为时代发展了，人们口袋里的钱多了，老一代在这艰苦年代里打下了扎实的基础，我们不能忘记。

回想起上世纪60、70年代，那时的工资只有四十多块钱，一周只休息一天，那是个除了样板戏什么都没可看的年代。这一个月工资，要养家，小囡要上学，淘旧货就是为了把家安排得更好，聪明人才会上旧货市场。要说当年那些淘旧货、做私生活（在单位里做私人东西的别称）的人，个个是业务和技术上的尖子，谁会看不起你？倒过来羡慕得不得了。

如果这么算：普通老百姓的工资是40到50元的话，买一只上海牌手表120元、永久牌自行车100多元、红灯牌电子管无线电96元，那是要花很大很大力气的。再加上一台蜜蜂牌缝纫机，一只华生牌电风扇和一间八平米的房间就已经可以成家了。

当年的结婚“标配”

如果一家人家想要一辆自行车那可是一件大事，当时上海的凤凰、永久和天津的飞鸽在全国自行车中算的上三足鼎立，凤凰的油漆特别好，而永久的镀铬特别亮。不要小看这些车，由于那时工艺水平低，管子做不薄，就是轻便车也很重，晚上扛上二楼要半条命，不像现在的车，可以说管子已经薄得不能再薄了，美其名曰；车轻跑得快，真是笑话。

可是，买一辆锰钢的永久13型要130多元，三个月不吃不喝，不舍得啊！为什么要买自行车，这里也有故事；上班乘车月票要六元，对四十几元的工薪一族来说是不小的开销，买车就是为了省钱。风里来雨里去这一个月，就是为了省六块钱。

当年很多人的第一辆自行车就是淘来的旧货，用了40元，就是现在扔在马路上也没人要的那种。还有更会算的，买零件自己装，一根钢丝八分钱，一只外胎五元钱，拼拼凑凑就在马路旧货市场里淘，夯不啷当六七十块钱就能搞定，还倒过来培养了动手能力，这就是淘旧货的乐趣，谁淘得越好就越受人尊重，这其中的成就感如今已成永久的回忆。

现在人有汽车了，自行车不当回事，马路上也随处可见共享单车。这可能是社会进步了，动手能力下降了，但是毋庸置疑的，不见得都是好事。

如今再回想这四大旧货市场，牛庄路旧货市场、中华新路旧货市场随着时代的发展都早已消失，14年底15年初，虬江路旧货市场被虹口区四川北路街道宣布“清场”，而最后一个东街旧货市场也于2015年底挥手再见。

曾经约上三五好友结伴同行，花几毛钱买个小配件，自己回家做点小物件，逛不完的市场，淘不完的旧货市场——这种几十年前人们最为流行的娱乐生活在如今上海繁华闹市中已经渐渐消失，成为永久的回忆。（看懂上海）

国内这两年，二手车市场做的也是风生水起，经验来看，对于很多人选车而言，更愿意选一辆二手车，某种程度上相比新车，性价比还会更高一些，大家留意的就会看到这个二手市场上，有些品牌属于捡漏的车型性价比超高，入手也非常划算。多种原因比如品牌影响力度不足，知名度不高，或者说市场销量不高等，导致某些车型保值率较低。因此从我朋友交易上来看，认为二手车市场有四台车属于捡漏的并且性价比超高的车型，今天就给大家说说。

第一款就是凯迪拉克的ATS-L(参数|图片)，这个车大家都知道属于美国总统座驾，在北美市场，这款车可以说能够和宝马、奔驰一并高下，但是在国内，一直处于二线豪华品牌，而且保值率也不高，这个凯迪拉克车型在2018年年底就停产了，当时我记得好像去昆明这些地方16万、18万的样子都能买到，现在这款车在二手市场，三年车龄的话基本在12万左右，里程稍微长一点，基本十万就可以搞定这款车，这款车全系标配2.0T的涡轮增压发动机，最高马力170匹，还是后驱的，花十万出头买一款这样的车非常划算。

第二款就是福特金牛座(参数|图片)，可以说是福特的一款旗舰轿车，属于C级车，车场将近5米，3米的轴距，加上这个类似阿斯顿马丁的一个前脸造型，可以说气场不输这个奥迪，但是由于油耗高，再加上福特这个品牌影响力度的下降，所以说金牛座这款车的销量并不高，在二手市场保值率也不算太高，这款车17款现在售价基本在15万左右，而15款更老一点的在13万左右，我们花十几万车买一辆C级车，无论是从驾驶质感上还是动力储备上都是非常好的选择，入手非常划算。

第三款车就是英菲尼迪Q50S，这款车在进入国内市场的时候也经历过一段风光，但是呢，因为产品比较单一，而且品牌影响度知名度都不是很高，因此也是逐渐地被边缘化，这款车搭载一台3.7V6发动机，这款发动机也是连续14年获得全球十佳发动机，最高马力达到了350多匹，上一款Q50S二手价格基本上在18到22万之间，就是20万左右，这款车新车基本在40多万左右，现在如果入手二手车20多万，还是3.7的V6发动机，你说它能不香吗？

第四款就是讴歌旗下的讴歌CDX(参数|图片)，这款车当年虽然顶着中国特供车的光环进入国内市场，但在豪华车市场也没有掀起太大的波澜，当时二三十万的售价，可能国人消费者觉得买一台紧凑车用三十万觉得不划算，但是这款车无论是它的涡轮增压发动机还是混动都是行业内的翘楚，在动力方面完全没得说。这款车相对于丰田旗下的雷克萨斯这样的高端品牌，这个本田旗下的讴歌一直在国内没什么存在感，所以说它的残值率比起它的这个母品牌本田来说，三年的残值率达到了50%，因此入手一台二手的讴歌性价比还是非常划算的。以上四款车型就是给大家推荐的性价比比较高的，不知道大家对这四款车型有什么看法？（华熙）

购买二手房后，都需要进行二手房过户，二手房过户是一个很重要的流程，只有房子过户完成后才真正属于你，才能享受这个房子所有的权益，可能很多人在购买房子的时候不会想，自己买的房子是否能过户，但是有可能一不小心就买到了不能过户的房子哦，那损失就大了，那么购买二手房哪些情况不能过户呢?

1、房产证被抵押在银行的情况下

一般来说，如果房主在买房的时候是通过银行贷款购买的，那么只要房主的贷款没有还清，房主的房产证就会抵押在银行那边，所以有不少的购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。

如果大家想要去办理过户，那么就只有让房主把房屋的贷款还清才可以，将贷款还清之后房产证也就拿回来了，这样大家就可以顺利的去办理过户了，而且如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才可以办理过户。

2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下

有些房屋是有共有产权人的，所以当大家在购买二手房的时候一定要和卖方了解清楚房屋是否有共有产权人，如果房子有多个共有产权人，买房者一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效，即使完成了过户，那么之后共有产权人如果要追究，大家就只有办理退房了，所以，在大家办理过户的时候一定要让所有共有产权人到场签字，这样才能降低毁约风险。

3、房屋被查封的情况下

有不少的购房者在买二手房的时候都会找中介协助，但是现在市面上不靠谱的中介公司还是挺多的，如果购房者正好遇到了不靠谱的中介，那么就很有可能购买到已经被查封的房屋，而房屋在查封期间肯定是无法过户的。

4、卖家无法提供房产证的情况下

如果购房者在购买二手房的时候想要去办理过户，那么肯定就需要房主提供房产证才行，如果房主无法提供房产证，那么到房管局是办不了过户手续的。只有房产证才能证明房屋归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

5、违章建筑、鉴定为危房的二手房

如果二手房有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义，购房者在买房之前就要了解房屋的年龄和结构等情况作出判断。

6、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

7、特殊性质的二手房

购房者要警惕特殊性质的二手房，常见的类型有军队的房子、医院的房子、学校的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。

以上是对于购买二手房哪些情况不能过户的介绍，所以在购买二手房之前，一定要查清楚这个房产能不能过户哦!否则购买后，才发现不能过户，那损失就大了。（象盒找房）

大学时的书籍，填满旧时的笔记，记录这四年努力拼搏的自己；

宿舍里的灯光，散发柔和的温暖，陪伴着奋笔疾书鏖战深夜的自己；

还有床上那伴你入眠的大小物件，那笔，那盆，那泛白的牛仔裤，那未用完的练习本，那悬挂的小娃娃……

总说每临毕业旧物清

那大大小小的旧物

星星点点的杂物

留不下

带不走

这些满载着记忆的物件

阿理来教你如何处置吧！

校园跳蚤市场

每年此时

东风广场下总是人声鼎沸

大四的学长学姐们

摆起了摊位

偶然路过的你

体会不一样的意境

不一样的体验

推荐指数：★★★★

理由：

锻炼自己的交流能力，扩大交际面，也算是迈出了“个体商户”的第一步

详情：

临近毕业，每到晚上，东风广场附近就会变得热闹无比。整齐长溜的摊位，络绎不绝的顾客，星星点点的亮光更是堪比大北门的夜市。

这些摊点“老板”正是即将离开校园的大四学长学姐们，出售的商品大多都是自己大学时期的旧货。对于他们，这是一个不错的机会，毕业前亲自摆一下地摊，切身体会其中的酸甜苦辣，也是蛮棒的，还能促进和同伴之间的感情，珍惜最后在一起相处的快乐。

注意事项：

1，旧物价格较为便宜，更多是为了体验。若东西是全新或九成新，可适当调整价格。

2，最近天气逐渐炎热，摆摊前要提前做好防暑，也要避免蚊虫叮咬。

3，对于私人物品，若不是全新的，尽量不要贩卖。

线上出售

大学四年

贴吧、微信、QQ群

不如呼唤校友

同在校内，便捷交易

推荐指数：★★★★★

理由：

同是工大学子，交易既方便又安全，还可以节省摆摊时间。

详情：

毕业生可以通过校内网站、贴吧，或是专门的QQ群、微信群，互相出售旧物，既能放心讲价，又可以随时见面交货。

注意事项：

1，在出售旧物时，要仔细介绍物品的详情，比如类型、品牌、功能、新旧程度等，若是电器之类大型物件，最好保有发票、保修卡等。

2，照片需要涵盖各个角度，便于购买者观察衡量，进行挑选。

3，介绍时要有耐心，服务要热情！

校园周边回收店

学校周边的回收站

又开始忙碌起来

不用的旧书籍、电子配件

不妨卖给回收站，循环利用

推荐指数：★★★

理由：

对于部分价值不高的旧物，可以打包卖给回收站，节省时间，但收益较低。

详情：

细心的同学会发现，各宿舍楼下开始出现“回收旧物”的标牌。一些课外的书籍、教材、报纸等需求性一般的物品，可以考虑卖给回收站。这些物品一般论斤收购，大家可以详细询问后再决定是否出售。

注意事项：

1，同学们应事先了解价格再决定是否出售。

2，若对价格有要求的同学，或是物品价值较高，可以考虑其他方式出售。

校园二手交易平台

校园二手物品交易网站

方便快捷， 省时省力

还有阿理自营的“易书网”欢迎学子们参与哦！

推荐指数：★★★

理由：

校内自营的交易平台，便捷安全

详情：

你可以选择在校园二手交易网站发布信息。以“易书网”为例，“易书网”是咱工大学子自己的图书站点，你可以选择在此网站发布交易信息。只要三步，你就可以将自己要转卖的物品发布到网站上。

第一步，注册登录

第二步，选择发布区。

第三步，填写完你的货物详情就可以一键发布啦！

注意事项：

校内平台固然可靠，如果选择校外的交易网站，那可就要小心小心再小心了，选择当面交易时要注意人身及财物安全哦！

捐赠

你总说公益事业就在身边

这不，不用的旧书籍旧衣物

不妨尝试捐赠

和志愿者一起

给他人带去温暖

推荐指数：★★★★★

理由：

既可以处理旧物，又能帮助他人，何乐而不为呢？

详情：

书籍之类固然可取，但对于一些贴身衣物和用品，一定要保证物品的干净整洁。捐赠时也可以选择附近的福利院，孤儿院等。

注意事项：

1，捐赠物品前打包处理好，以示尊重

2，部分物品一定要洗净之后再行捐赠

光阴不会定格

岁月无法倒流

任何一件事物

都在时间的笼中

经历着由新到旧的循环

不舍得抛弃

就照苑儿说的做吧

此时此刻

轻松和旧物说再见。（微言合工大）

乡村旅游是以旅游度假为宗旨，以村庄野外为空间，以人文无干扰、生态无破坏、以游居和野行为特色的村野旅游形式。随着乡村旅游的迅速发展，近几年围绕乡村旅游提出很多原创新概念和新理论，如:游居、野行、居游、诗意栖居、第二居所、轻建设、场景时代等，新概念和新理论的提出使乡村旅游内容丰富化、形式多元化，有效缓解了乡村旅游同质化日益严重的问题。以往乡村旅游是到乡村去了解一些乡村民情、礼仪风俗等，也可以观赏当时种植的一些乡村土产(水稻、玉米、高粱、小麦等)、果树、小溪、小桥及了解它们故事。旅游者可在乡村(通常是偏远地区的传统乡村)及其附近逗留、学习、体验乡村生活模式的活动。该村庄也可以作为旅游者探索附近地区的基地。乡村旅游的概念包含了两个方面:一是发生在乡村地区，二是以乡村性作为旅游吸引物，二者缺一不可。

乡村旅游是兼具农业生产、观光、休闲、度假功能于一体的新型产业，是促进乡村经济发展、增加农民收入、推动农业发展的“强心针”。我国广大农村拥有较好的生态环境和特色农业。大力开发乡村旅游市场，意义重大。

壹、模式解读

一、核心理念

一个乡村就是一个野奢度假综合体。

通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。

二、村落特征

1.村落生态优良

与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。

3.建筑风貌良好

3.建筑风貌良好

度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。

三、模式要点

1.闲置农宅整体打造

将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。

2.高端度假品牌塑造

对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。

3.村民参与方式营造

度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。

贰、模式推动力

一、城市返归乡村的旅游市场需求

城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。

二、粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变

小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式、经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。

叁、模式构建

一、唤醒沉睡资源——闲置资产流转

闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

1.资产流转的本质

闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等，资产的所有者会以租金、分红等方式获益。

2.资产流转的关键

资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3.资产流转的形式

资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。

（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。

（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益

（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。

（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

二、规范开发方式——整合开发，乡土时尚结合

1.开发主体

（1）村集体统一整合开发村集体通过自筹资金的形式，将村里闲置的农宅流转过来，进行统一的整合开发。保留农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。

（2）村集体与专业旅游公司共同开发村集体通过引入外来资金的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，并且开发建设相对专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。

2.开发要点

（1）乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌

建筑材质乡土化：度假乡居的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材、木料、稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。

完全以当地材料改造的山里寒舍一角　

旅游体验乡土化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。

度假氛围乡土化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观，古树老井山花、石磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡土意境；另一方面，最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息，将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人，都是乡村景观的重要组成部分。

山里寒舍当地人家饲养的家畜

（2）高端品质度假，最大程度提供舒适奢华体验

满足度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。

山里寒舍客房内部星级酒店般的配置

三、专业管理方式——资产运营管理

1.运营主体

（1）专业运营管理公司在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营。

（2）村集体统一运营管理村集体可以通过合作社的形式，对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，统一分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。

2.运营要点

（1）全力塑造度假品牌运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。

（2）充分调动农民积极性一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。

另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。

四、三方效益共赢——乡村效益升级

1.投资开发商——经济效益与品牌效益

度假乡居的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。

2.农民——最直接的受益者

度假乡居模式中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入。

（1）租金收入农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转，果园、农园等的经营权也可一并外包，农民每年收取租金。比如山里寒舍，提供给农民的每个宅院年租金为6000元，每亩耕地年租金1000元，每5年递增5%；果园等的租金每5年递增20%。

（2）分红收入村民可通过房产、土地等方式入股，成为股东，每年不仅有固定的租金，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于社区居民的持续参与。

（3）工资收入度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会，推动村民就地就业的进程。随着大量工作岗位的释放，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位 ，成为挣工资的新型农民。

3.乡村——推动乡村升级发展

度假乡居模式的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。

肆、模式借鉴

山里寒舍，“空心村”到“乡村度假区”的华丽转身

一、概况

一、概况

山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村，距离北京108公里，是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。

二、干峪沟的“山前山后”

1.“山前”——山里寒舍开发前

由于地处偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐外迁，导致大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄日益凋敝，了无生机。

开发前的干峪沟村

2.“山后”——山里寒舍开发后

2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式，村民不仅可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。

进行开发建设后的干峪沟村

三、山里寒舍成功之路

1.有效的土地流转

在“山里寒舍”的带动下，干峪沟成立了旅游专业合作社，着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求，有效推动土地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、土地入社，化零为整，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。

2.最乡土的资产升级开发

山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中，最大限度地使用当地的石材和木料，最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创建了古朴而不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最乡土的资产升级模式。

古朴而不失现代化的山里寒舍

3. 有力调动农民积极性

（1）最大限度保障农民权利北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意，可通过召开村民代表大会的形式，优先续租给开发企业。开发若干年后，根据村民意愿，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中，也可以继续委托开发企业经营。这种模式，最大限度地保障了农民的土地所有权。

（2）最大程度确保农民收益山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式，全村人均年收入达2万多元，在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金，还可以入股合作社，按照经济效益和入股比例获取一定的分红，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。山里寒舍还吸引了本地青年回流。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟。（院士教授博导500智库）

疫情到来，一些消费者因为出国购物不方便，转而把目光瞄向二手奢侈品，藉此，线上电商把国内二手奢侈品市场推上了前所未有的高峰。

有业内调研报告显示，未来我国二手奢侈品市场可达万亿规模。这是一个正在被中国重新定义的行业。如今，淘宝、抖音、小红书都开辟了二手奢侈品电商直播频道，让二手奢侈品的销量水涨船高，也让越来越多的年轻人踏进了这个圈子。

直播间一天能卖出四五十个大牌包包

位于深圳市龙华区的“小竹子奢名品”经营者是一对儿年轻夫妻，他们是深圳二手奢侈品从业者。从事二手奢侈品销售近10年，近年开始转战二手奢侈品电商。“我们在实体店收货、验货，然后通过线上直播带货卖掉。”小竹子奢名品负责人介绍自己的商业链条。随着二手奢侈品市场井喷，两人的生意越做越红火，他们向记者吐露了今年经营的“小目标”：销售额达到1.2亿元。

据了解，小竹子奢名品把采购和收货的实体店设在人流集中、高大尚的大型商场里，而把公司总部设在租金相对便宜的地段，作为线上销售基地。

记者看到，小竹子奢名品分为几个不同的区域：办公区，主要处理日常经营、收发货等事务；仓库区，货架上堆满了各种名牌包包、手表，从爱马仕、巴黎世家，到LV、GUCCI等一应俱全；拍照区，工作人员在这里给货物拍照，因为都是孤品，每一件二手奢侈品都不一样，所以每一件都要拍照，工作量很大；保养区，有专门技师给货物进行清洗和保养。

最核心的是直播间，主播们在屏幕前一件件地介绍货品，24小时轮播，从不间歇。一位主播、一部手机、一个直播支架，平日锁在商场玻璃柜里的奢侈品不再“高大上”，而是被逐一拿到手机镜头前向网友近距离展示。除了拍摄细节，主播还会展示背在身上的效果，与网友互动。

小竹子奢名品负责人告诉记者，如今公司旗下有20多位主播，一天最多的时候能卖出四五十个名牌包包，有几位主播单场带货成绩都在50万元左右。

第三方奢侈品鉴定平台增加消费者信任度

从2017年开始，随着兴趣电商、直播带货兴起，二手奢侈品市场迎来第一次爆发。以前卖二手奢侈品的都是一些小店，而随着这一次爆发，二手奢侈品跟线上电商相结合了。在很多人看来，“眼见为实”是二手商品的痛点，而二手奢侈品这样的品类天然适合直播。一方面，直播间继承了线下消费者到实体奢侈品店消费的特点，为买家提供了专属感和一对一互动交流感；另一方面，直播间以专业的主播介绍商品，能够展示商品的所有细节和瑕疵。

2020年的疫情打乱了人们的生活节奏，却也让二手奢侈品市场又一次走向了新的高峰。小竹子奢名品负责人坦言，疫情之后，他们店的营业额增加了40%以上。该负责人分析，部分消费者因为出国购物不方便，转而把目光瞄向二手奢侈品。

小竹子奢名品负责人认为，近年经济增速放缓，加上人们手中大量奢侈品的囤积，中国消费者正逐渐转向追求更高性价比的奢侈品消费，这对二手奢侈品市场的发展肯定是一个机遇。

作为从业者，小竹子奢名品负责人认为，随着我国二手奢侈品行业标准的不断细化，人们对二手奢侈品的信任也会越来越高，将会刺激行业走向巅峰。以前对大多数人而言，进入这个领域的门槛非常之高，要具备专业知识以避开防不胜防的“翻新”套路。如今，中检集团奢侈品鉴定中心等“中”字头的第三方奢侈品鉴定平台已经越来越成熟，有一批奢侈品鉴定的“国家队”在为消费者服务，无疑也净化了行业的各种乱象，增加了消费者的信任度。（读创包力）