当我需要购买一套二手房时，最关心的不是房款问题，而是会不会买到不该买的房子。毕竟买了不好的房产后续会遇到诸多的问题与麻烦，所以为了避免“事故”的发生，在买房前需要做一些功课的。

不可交易的二手房

1、有特殊性质的房屋

联合开发房：开发商和企事业单位共同合作建的房产项目；

公益联建房：地方政府组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”；

资合建房：开发商与市郊城镇及村民利用村集体的土地在城郊进行的房地产开发项目；

一般这类房屋很难识别，建议购买时一定要查看各项证件，到备案处查询房屋信息。

2、限制权利的房子

一般是房主有一些违背法律的行为导致其资产收到权利限制，这种时候房主急需钱会超低价抛售，贪图便宜买了就完了，建议买之前去房产交易中心做产权调查。

3、土地使用性质为划拨

划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，而出让的土地是房主已缴纳了土地出让金，对房屋享有较完整的权利。

新办的房产证，会注明该住房所属土地是划拨还是出让；老房产证是单一的，不注明土地使用性质，需看土地证来判定，如没有土地证，需凭房产证到所属土地管理部门查询。

4、房屋还在租赁期

很多人觉得这个没多大关系，但万一出现还在租赁期的情况就麻烦了，房子买了却无法及时入住。且法律规定，房屋买卖合同无法对抗之前成立的租赁合同哦。

5、所有权有纠纷的

比如：共有财产分割、财产继承、房屋被抵押等，都是房产纠纷的房子类型，这类房子千万别买，以免自己卷入财产纠纷。另外，有多个产权人的，需要都同意才可以买卖。

6、小产权房

此类房产缺少“五证”，不能办理房产证，没有产权还不受法律保护；同时质量还无法保证，买到此类房产还不能抵押贷款。

辨别二手房交易的可行性？

在二手房买卖合同签订之前，买卖双方应该对对方的身份进行确认，尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为中间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。

需查明房屋是否正在租赁，是否是单位分房，有无产权共有人，是否抵押出去，是否为小产权房等。一方面要实际去看房，对物业和周边住户进行咨询，另外,到房管局进行信息咨询，查明产权，谨防受骗。

二手房买卖个人权益的维护都是无法保证的，购房者应该提前将以上不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋权属状况，同时在签署二手房买卖合同的时候，要仔细核对合同内容，有什么修改可详细落款与合同上，避免日后发生合同纠纷。（侃speak）

表哥最近在买二手房，他是刚需买房，他选二手房的原因很简单粗暴，他就是感觉配套会完善一些，而且房子既然已经住了一阵，问题会很容易显现。

他很久以前在朋友圈里看到过一个房产骗局，有中介出售抵押过的房子，所以他有点慌。

昨天，他刚好跟猫妹聊到了这点，猫妹告诉他，不想中了套路，那么，他在付这套房子定金之前，就一定要记得查产权、查地址、查抵押、查业主。

操作流程很简单，可以让卖房的业主拿着房产证的原件，你们一起到房管局查相关的登记信息，确认房子没有被抵押，抵押过的房再便宜也坚决不能买。

房屋产权证上面所有权人的姓名一定要和卖方是一样的。有时，的确有遇到很奇葩的案例，他明明只是产权人的亲戚，可是他却在擅自卖房，不想中了套路就还是要自己谨慎一些。

私下交易风险多，因此猫妹还是建议大家找个知名度高的中介机构帮你参与二手房交易。

买房的时候不要盲目相信中介的话术，你只有多看房才知道哪里房子更低，而不是只认准一家，多家比较。

如果你想要省税费，那么你可以选择小户型。比如低于90平米（含）的首套房或二套房契税为1%，能在税费上省房价*2%的契税，在一定程度上也降低了你的还贷压力。

在看房时，你不要表现得很喜欢这房子，要挑几个房子的毛病，只有这样，你的砍价空间才会存在。同时，你也要学会观察业主的心理。

在交房前，你也有要注意的事项。

你要先看清交房的清单，让业主把送的家电和数量都写明白。

过户的房子的人户籍是否迁出很重要，曾经看到过有个案例，有人拒绝迁出户口，于是，上一家业主还能继续待房子里。

迁户口、学区房这种重要的事情，为了避免纠纷，你最好白纸黑字就把它写到合同里。（猫妹说财）

随着各个城市新房房价的上涨，不少群体开始把购房刚需转移到二手房。因为二手房普遍比新房要便宜一两千，但最近有不少百姓听到二手房停贷的消息。那2021年二手房停止贷款是真的吗？银行最新回应如下：

一、二手房停止贷款是真的吗？

二手房并没有停止贷款，只是二手房贷款的确变难了，审批更加严格。利率较以前，有一定的上涨，甚至有部分银行不做二手房业务。各大银行放款额度都比较紧张，审批下来后，还需要等额度，放款时间不确定。二手房房贷利率和新房房贷利率区别如下：

1.首付款及贷款额度

新房一般是按照房屋总价乘以相对应的首付比例来计算首付款。根据目前的贷款政策，首套房可高达房屋总价的7-8成。虽然二手房和新房享受的贷款政策基本相同，但受到评估价格以及房龄的影响，购房者的可贷额度会较低。

二手房可贷款额度=评估价-评估价×首付比例;

二手房净首付款=成交价-可贷款额度。

2.贷款年限

新房的贷款年限长，二手房的贷款年限相对较短。在大部分城市，新房的贷款年限最多为30年，但由于受到房龄的限制，很多时候二手房的贷款年限不到30年。二手房的房龄越老，贷款年限就越短。如果购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年，如果房龄超过20年，银行甚至会拒绝放贷。

3.交易方式

新房主要是和开发商进行交易。二手房一般是委托中介机构进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易，需要注意的二手房交易中，购房者最好通过资金监管来保障自己的资金安全。

4.税费

新房需要缴纳契税、房屋维修基金，一年的物业费和取暖费等费用。二手房需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要费用。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房和二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应契税比例，二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

契税：首套房90平(含)以下，税率为1%，90平以上，税率为1.5%;二套房90平(含)以下，税率为1%，90平以上，税率为2%(二北上广深不享受二套房优惠);

个税：房屋差额的20%或计税金额的1%，符合满五唯一条件的免征;

增值及附加税：税率为5.6%，满两年的普通住宅免征。

二、银行停止二手房贷？最新回应！

2021年4月10日，市场传言包括中国银行、邮储银行、交通银行、平安银行等多家银行的部分网点暂停了二手房贷业务。据了解，银行并未全面叫停地区的二手房按揭贷款业务，但不排除部分支行网点暂停二手房贷。

今年关于房贷，无论是资质还是审批都将更加严格。这些事情的背后，我们看到政策正在一点点的兑现，调控正在从各个条线细分剥离出真正的刚需。审核贷款资质、拉长放款流程之后，二手房交易量势必会下降。如此市场热度很快就下来了，房价也更趋于稳定。而对于刚需来说，一个稳定的市场，才更有利。（AA链家-赵税军）

这是我第三次写关于二手期房买卖合同话题了。

第一次写二手期房买卖话题时，主要谈了五个问题：

1.二手期房买卖合同是合法有效的；

2.期房发生纠纷也是可以申请人民法院依法查封的，法律术语叫预查封；

3.买卖二手期房存在查档困难，买家容易买到查封房；

4.买卖二手期房存在办理房产证时，税务部门没测算出纳税评估价导致纳税困难；

5.买卖二手期房在房产证没有办理下来的情况下，开发商已经完成初始登记，可以以业主为被告，列开发商为第三人诉讼继续履行。

第二次写二手期房买卖话题时，主要谈了三个问题：

1．买卖二手期房在买卖合同中一定注明业主最迟办理房产证的时间并约定违约责任；

2. 买卖二手期房要确保业主夫妻二人签字，在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态，并提前办理好物业的交接手续;

3. 二手期房买卖合同在没有取得房产证的情况下办理首期款资金监管问题，认为在没有房产证情况下首期款监管存在现实困难。

广东高院出台《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，在第7条中明确出卖人未领取权属证书的买卖合同合法有效。

在第25条中首次在广东地区确立了房产连环买卖合同纠纷的处理规则，规定“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有 权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第110条第1项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”

在第34条第2款中对一手期房和二手期房的买受人诉讼继续履行进行了限制，规定“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。”

前面已经详细阐述过的观点今天就不在这里说了，今天结合广东高院的裁判指引，主要谈下二手期房买卖合同诉讼继续履行时的致命因素和相关的风险防范措施。

一、开发商没有完成初始登记，二手期房买受人诉讼继续履行的请求难被支持

关于未办理初始登记房产如何执行的问题，主要体现在最高院转发住建部的《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》。

该函第二条规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

开发商的房产，迟迟不能办理初始登记这里面可能存在问题，就是规划验收不合格或存在消防验收不合格，法院判决这样的房产继续履行，买受人申请执行后还将面临诸多难题问题。

为什么不支持买受人这样的诉讼请求，还有一个更重要的理由，就是城市房地产管理法第38条明文规定未依法登记领取权属证书的禁止转让，买受人在购房房产前，应该知道其所购买的房产是没有取得国家物权确认证书，对这里面不能顺利履行的风险应是明知，相应的法律风险应由其自行承担。

虽然依据合同法的规定，这个房地产管理管理办法的第38条，被认为是管理性规定，不是合同效力性规定，二手期房的买卖合同是有效的，但是合同法第110条的第1款规定合同在事实上和法律上存在不能履行的情况，人民法院不能支持一方继续履行的诉讼请求。

也就是说虽然我们在法律上认可二手期房买卖合同的有效性，并不能必然得出其可以正常履行的结论，存在事实上和法律上不能履行的情况时，人民法院就不能支持这样的诉讼请求，买受人只能主张出卖人承担违约责任。

二、二手期房买卖中的致命因素是开发商行使解约权

在一手商品房的买卖过程中，买受人和银行及开发商之间，有区别于二手房买卖双方和买受人贷款银行的法律关系。

在一手商品房的买卖过程中，买受人的贷款银行是开发商指定的，开发商对买受人的按揭贷款承担连带保证责任，基本上是阶段性担保，担保到买受人办理房产证之日。在买受人不按期支付房贷，构成违约后，银行不是查封买受人的期房诉讼偿还贷款，而是直接要求开发商承担逾期付款的连带责任。

开发商作为买受人的担保人在签订保证协议前，一般会让买受人签订，一旦买受人不按期偿还银行贷款，银行解除抵押贷款合同，追究开发商的保证责任后，开发商有权解除双方之间的商品房买卖合同，相关费用在买受人已经支付的房款中扣除的承诺书。

这样一来在买受人逾期断供，达到和银行在抵押贷款合同中的解约条件后，银行依约行使解约权，解除双方的抵押借款合同，然后扣除开发商在该银行的保证金。留下的是开发商和买受人之间的担保责任追偿问题，开发商在替买受人偿还按揭贷款后，依据和买受人先前达成的协议，也会发函解除合同，解除双方的房屋买卖合同，收回房产。

为什么现在银行不直接去追一手期房买受人的法律责任，而是要开发商承担担保责任，原因是最高院在2015民申字第766号中用判例的方式确认预抵押没有优先受偿的权利。该判决认为办理预抵押还没有办理正式抵押手续的，抵押权尚没有建立，办理预抵押手续的贷款银行债权和其他债权人的债权平等。

就算是买受人已经办理了商品房预售合同备案和预告登记，也不能限制作为守约方的开发商依法行使解约权 。

在广东高院出台《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第25条款中规定，第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法110条第1项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。这里说的情况就是，开发商作为该期房上一手的出卖人，作为二手期房买受人诉讼继续履行案件时连环买卖合同纠纷的第三人，参加诉讼，其有充分的证据和理由证明，一手期房的买受人构成合同违约，作为第三人的一手期房出卖人开发商已经依法解除合同的，二手期房的买受人诉讼的继续履行诉讼请求，缺乏法律上的依据，人民法院应驳回继续履行的诉讼请求。

对期房预查封的法律后果的认识有两个误区：第一，很多人认为办理了预查封以后，开发商不能行使合同的解约权。这是错误的，一手期房的买受人对开发商构成合同违约，开发商可以解除他们之间的买卖合同关系，这时预查封就没有存在的必要了。合同解除导致一手期房买受人失权，物权回归至出卖人开发商，预查封的基础不存在，也应予解除。第二，很多人认为办理预查封的房产，开发商不能办理房产证，这也是错误的理解，预查封不影响开发商给一手期房的买受人办理房产证，只是在有预抵押的情况下，办理出房产证后要立即办理正式的抵押登记手续。

三、购买二手期房的风险防范

1.要和二手期房出卖人夫妻双方签订买卖合同，并约定在合同签订给付定金后，出卖人必须提前交房，买受人依据买卖合同合法占有后，一定要维持占有的状态。定金必须是合同上买受人转账支付进预售合同上的一手期房合同权利人的账户，不要第三人代为支付，避免以后举证麻烦。

2.在合同签订前，需要去登记中心或开发商处，了解下目前初始登记或房产证办理的具体情况，主要是确认可以办理出来房产证，并且要在合同中就办理房产证的具体时间做一个明确的要求，约定下违约责任。可以约定合同签订多少日内，不能确认准确时间的，可以约定开发商取得完成初始登记后多少日内，初始登记可以依法在登记中心查到的。也可以约定本栋楼有其他人办理房产证之日多少日内，出卖人须办理出房产证。实践中，只要开发商给本栋楼的一个业主办理了房产证，其他业主的房产证办理都不会存在问题。

3.二手期房的买受人在合同签订时要审核出卖人的征信情况，不要购买有断供记录的二手期房。履行过程中碰见一手期房的买受人断供，需要及时和按揭贷款银行沟通，避免银行解除该抵押借款合同，一旦银行解除抵押贷款合同，追究开发商的担保责任，触发开发商的解约条款，二手期房的买受人将诉讼继续履行不能。

4.需要特别强调的是即便是诉讼继续履行的过程中，在已经办理预查封的情况下，一手期房的出卖人开发商依旧可以依法或依约解除和二手期房出卖人之间的买卖合同， 而这正是二手期房买卖合同的致命因素。

5.在诉讼过程中一定要维护好银行和开发商的关系，避免因为他们的解约行为，导致二手期房的出卖人失权。要随时做好替断供的二手期房出卖人支付银行欠款的准备，避免触发银行的解约条款。最好的办法就是合同签订时，拿到预售合同的原件和抵押贷款合同的原件，并且让二手期房的出卖人出具公证委托书，授权二手期房的买受人有偿还按揭贷款和赎楼的权限。（周争锋律师）

［先说买一手房的优势］

1. 税少＋交易费少＝占用现金少、杠杆总额大！（这点最重要）
   很多小散可能不知道，二手房交易税费的大头：增值税（无论是5月1日以前的营业税，还是营改增之后的增值税）和个人所得税的支付方其实本应该是卖家！！！！！！但是，由于国内的卖房市场行情，通常这部分税费都转嫁到由买方支付了！！！！！！
   
   所以，二手房虽然总价可能比“同款”（只能说接近“同款”、世界上没有完全一样的两套房）一手房低，但是税收、尤其是你为卖家承担的那部分税收都是真金白银、直接占用现金流的！100W付个二手房首付，可能要预留出20W给税费和交易费用了。
   
   
2. 即使是买家要支付的契税也不占用现金流，要等拿产证的时候才付。（而一手房办产证是比较晚的，当然这也是劣势，下面将继续详谈。）
3. 房龄短、贷款年限长、房型设计更合理、未来出手更容易。（可复习 次新和老公房的差价合理吗）
4. 坑相对少一点。比如不大容易出现（1）凶宅（江草确实思考过… 除非建筑工人出事？听过在工地出事的，没听过在具体哪间屋子出事的？）、（2）产权抵押纠纷、（3）二手房卖家拿钱跑路。顺便说一下这点，北京现在zf已经强行监管首付资金了，但上海还没有。理论上来说，你付了首付之后，二手房卖家确实有可能跑路。（当然新房开发商理论上也有可能跑路的，记得看预售证！复习 买一手房的注意事项｜注意看案场预售证和不利因素公示｜实用帖）
5. 一手精装越来越普遍了，也是节省现金流的好办法！装修也是占用现金流的大大大大坑，买一手精装可以省很多现金，等于以30年周期贷了个装修贷款，想想也是划算的。更不要说，装修本身除了花钱，也花时间、花精力，花了这么多钱也未必能装得比精装修的工装细节更体面、更统一。对了，担心精装材料不好的，其实有句说句，现在已经跟以前不一样了，随便一套房子都是地暖中空标配，真没你想的那么差，更何况还有保修。而自装很多细节也未必能控好。［再谈买一手房的劣势］

1. 普通首次置业家庭买得起的价位段大多远离传统市区 （没办法，受限于传统市区的土地供应。）
2. 溢价相对比较高，也没办法，地价一年比一年高了。（复习 为什么开发商要逆势争当地王？泗泾楼板价接近4万｜当年金茂府楼板价也不过4万多）
3. 最大的劣势其实是：交付晚、拿产证晚、如果是毛坯还要装修、入住就更晚了！江草作为过来人劝大家谨慎跳一手毛坯房的大坑，2014年6月买的房子、2015年6月交付、装修到现在还在晒味道、关键是16年1月网签的二手小房子产证都到手了，新房交了2年房贷到现在尼玛产证在哪还不知道……（一手房一般都是交付一年之后，大产证下来再办普通产证的）有这个功夫，买套二手房早就满二，又可以置换交易了。生生错过一波牛市啊。。

4. 学区不确定。买学区房已经是越来越多人换房的原因，但是你会发现学校官网只会对已有小区进行划片，新小区由于没有居民入住，是不会在学校官网上体现划片区域的。所以一手房学区纠纷几乎是出现最多的问题之一。大开发商项目，比如万科翡翠滨江

海上传奇学区房承诺问题

（网上截图，关于这个神盘，复习 高压线旁的房子能买吗？｜细数那些红线外不利因素对房价的影响有多少？之连载（1））

大开发商都出过这些事，更不要说小开发商了。（但换句话来说，真学区也就不用担心名额被使用的问题了。。。。自我安慰咯）

［二手房的劣势］

1. 对应一手房，二手房的劣势是风险多。（刚才已经详细说了，比如产权抵押纠纷…… 上家就是不肯交房、不肯迁户口……这些也都是风险…… 看rp了…… 更多戳 给购二手房新手的实用指南｜复旦日月光华房版置底帖｜纯干货零基础必看）
2. 最痛的应该是：占用好多好多现金流！（刚才谈一手房的时候顺手写到了，卖家的税都是买家来承担。还有装修也很烧钱……除非买满五唯一且装得挺好的房子……）

［二手房的优势］

1. 最大的优势是交房早、拿产证早！时间就是钱！交易得越早、满二、满五也就越早！入住得越早，也就越省钱！一手期房交付一般是一年后，拿产证是交付再一年后，办下大产证再办小产证。有这个时间，二手房都满二了，又是一条好汉了！
2. 通常大多在市区。
3. 对应一下一手房的劣势，自行琢磨优势了，关键是该吃饭了，饿得不想再继续啰嗦了。T.T

有点啰嗦了，总结一下，江草认为……

对于首置明显不能满足需求的，几年内肯定要置换的，不如买二手房、以防踏空、早点买了早点置换。买新房有点耽误时间——新房买二，可能就是买二手房满五所需要的时间了。

而那些一步到位的，总价预算高的，可以考虑市区新房。（毕竟现在市区新房都是千万起）上到这个总价，其实买二手的话，税有点高了。（目前的普宅认定简直是实力去库存，太坑……）

当然，买套满五唯一、装修得又好的次新二手房最好！不过这还是要靠rp！（江草）

最近朋友吐槽，前段时间图省事、经济实惠从他人手中购买了一套二手房，没想到，钥匙拿到手后房子却一直未能入住，前后一共被骗去50多万。在这里小编提醒您，购买上海二手房不比买新房省时省力，不要听由卖方花言巧语，要与卖方或产权人充分沟通，并到房产局等相关部门咨询准备交易房屋的产权情况。

物管费用有拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。

受市政规划影响

有些房主出售上海二手房时可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

房屋手续是否齐全

其一，房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。其二，房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

产权不明晰

有些房屋由多人共有，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

房屋是否已出租

有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买方只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

不清晰的土地情况

二手房中买方应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用10多年，对于买方来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就不划算了。

合同约定不明确

上海二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。最后，最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的户口情况，房子里有两套户口的最好别买，除非两套户口的户主都是房产权利人。（Hart乔）

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

买房者看房注意的问题

一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器

五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；

九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

重要关注

1、产权——原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

2、买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

3、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

4、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

5、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

6、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。

7、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

购二手房应注意的问题

1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。

2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。

4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》保护，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。

关于二手房过户手续：

签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为：

（一）需提交的资料

①房屋所有权证书②买卖合同③双方当事人身份证原件及复印件④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。

注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；

2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；

3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证；

4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；

6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

（二）办事程序流程示意图：

收件窗口领表→收件窗口交件→契税、收费窗口交税费→发证窗口验件、领证

（三）收费标准

1、交易手续费：交易双方各50％ ，住宅：存量住房6元/平方米；

2、登记费：由购房人交纳 ，住宅：80元/套；

3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。

4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。

5、契税：由购房人交纳。

住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳；

（四）领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票；

2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；

3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书

另外注意的个别问题：

1.结清水表账单

不论谁使用，自来水公司都规定，逾期未交按日加收0.2%的滞纳金，如经30日未缴后，停止供水。所以交房前，一定问清楚是否付清水费。

2.告知电表情况

交房时，买房要查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留电费上月账单。

3.天然气过户

买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且写明房价已包含天然气费，带双方身份证到天然气公司办理过户手续。

4.结清网费和电话费

交房前到电信部门办理截止到交房日的账单，一并结清后，办理过户手续。

5.协助有线电视过户

双方可携有线电视收费凭证和有线电视凭证到房屋所在的街道有线电视站办理过户手续。

6.交易合同要规范

(1)写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况;(2)写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致;(3)写明总价款，约定好付款方式，明确各种税费、其他费用如何分摊(4)明确违约责任;(5)约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式;(6)双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间;(7)合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

7.过户交接要仔细

二手房过户是一个繁琐的过程，最好进行空房交接，认真履行交接手续，要在房主或租赁住户搬出清空后进行，查看房屋内各种配套设施的缺损情况，各种费用的结算情况，以确定房屋过户后即可入住，或合同约定好搬出时间，并调查清楚是否还有户口未迁出，以免以后出现各种不必要的麻烦。（小诸葛）

买新房还是二手房，先要了解二者的优劣势分别是什么。新房在首付、税费、产权、户型、物业等方面比二手房有优势。二手房在配套、区位、价格弹性等方面比新房有优势。

（2）装修
二手房：装修起来方便，很多设施都是现成的，有的甚至可以做到拎包入住。
新房：要耗费大量的资金和精力，装修用所有东西都要考察，购买，找工人施工。

优势：二手房比新房装修方便、简单。
2.从区位来看
（1）地段
二手房：市区、热门商圈有很多二手房，有密织的交通网络，交通便利，整体商业氛围浓厚，购物环境优越。
新房：由于中心地段的土地紧缺，很多新盘都建在了城郊或者更远，地段较偏，交通不是很方便，公交线路不多。
优势：二手房一般比新房更靠近热门商圈，交通便利。 如果想在稀有地段买房，可能只能买二手房了。
（2）配套
二手房：二手房周边配套设施完善，一般附近都有学校、菜市场、医院、超市，生活方便，社区的成熟度较高。
新房：大多新建楼盘地段偏远，这意味着它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟。
优势：二手房比新房社区成熟，配套设施完善。
（3）可选择范围
二手房：买方就可以根据自己的需求和自己的承受能力进行全城筛选。
新房：土地批建一般不在中心地段，买新房，新盘小区很固定，可选择范围小。
优势：二手房可供选择范围更大。
3.从交易风险上看
二手房：二手房都是现房，不会出现“烂尾”现象。现房现卖，房屋品质好坏一目了然。
新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。
优势：二手房多为现房，降低了购房者的许多风险。
4.从价格弹性上看
二手房：二手房的成交价格由买卖双方协商决定，特别是遇到卖家因资金困难急于出售的房子，买家还能购买到低于市场价格的房子。
新房：新盘的价格一般都是当时的市场价格，土地资源越来越紧张，开发商的成本也越来越高，新房的价格也持续走高。
优势：二手房买家能购买到低于市场价格的房子。

三、买新房好还是买二手房好？
新房、二手房优势各不同。购房者应先确定自己的购房方式，是全款还是贷款，如果是贷款，首付能出到多少，明确预算后，再结合自身的购房目的、喜好，以及新房、二手房的价格做出合理的决策。

买新房好还是买二手房好不能一概而论，要选择最满足自己当下需求的房子。（贝壳找房）