最近每天都会接到全国多个城市买卖二手住房的咨询，有客户有亲友，还有亲友／客户的亲友及亲友的n次方，据说，广州二手住房市场的火爆程度直逼去年的深圳。作为一个一直关注二手房且最近几年不断为客户／亲友买卖二手住房提供法律服务和帮助的律师汪，为了节约答复亲友咨询的时间顺便学雷锋攒人品践行社会主义核心价值观，总结买卖二手房常见经验和教训，与各位分享。

1、核实清楚自己是否具有购房条件

近几年，国家的房产调控政策不定时调整，相对应，买房人的购房资格和条件也不定时变化。买家在签约前应通过多种渠道（包括但不限于中介、房管部门、银行）核实清楚自己是否具有购房资格，可购买几套、首付比例、贷款比例，税费负担。

2、了解卖家信息

（1）卖家基本情况：是单身还是已婚，如果是已婚，无论房产证是否登记为夫／妻个人或夫妻双方，买卖合同最好让夫妻双方都签字，或出具同意出售声明；卖家如果是未成年人，需同时取得监护人同意；如果卖家是公司，还要考虑是否需要公司股东会决议，如果公司是国企，还要考虑是否需要招牌挂（影响买卖合同效力和交易时间长短）；如卖家委托第三方出售，委托书是否有公证，公证书是否真实，委托期限是否在有效期内等。

（2）卖家资信和卖房目的：有些卖家和个别中介可能会包装卖家的卖房目的，尽量让卖房的理由合理化，打消买房人疑虑，但如果买家有心用对方法，还是会一定程度了解卖家的真实卖房目的，如果遇到卖家为了融资急需（哪些人会融资卖房自行想……）卖房，那么要注意了，卖家很可能对外有潜在的或现实的债务危机，房子可能在交易过程被查封。对于买卖房屋来说，有时候碰到一个好的卖家，交易就成功了一半（这是正确的废话，但真是考验人品和运气）。

3、了解房屋基本情况

房屋性质（住宅、公寓还是商住，涉及能不能落户）、房子有没有抵押（涉及到交易时间长短，是否需要买家提前赎契）、有没有查封（决定了房子能否交易）、有没有租赁（承租人有优先购买权）、学位是否被占用、房产是否为卖家唯一住房／房产证是否过2年／5年（涉及到税费多少）、是否为房改房（涉及到补交地价、补交公摊面积费用）。

4、了解中介基本情况

中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑（比如是否有被处罚被起诉或哄抬房价、代为收取买家房款的在争议发生后不及时将房款付给卖家或退还给买家等情形）。

5、慎重为卖家提前还贷

现在全国普遍不接受转按，对于有抵押贷款的房屋，卖家如果没钱还贷涂销抵押，往往会要求买家提供首付款为卖家还贷赎契，从买家垫付首付款到房产过户到买家名下，一般需要15～30天时间，这个期间，如果卖家将房屋另卖或将首付款挪用或房屋被卖家的债权人查封，买家可能面临房钱两空的风险。

6、把握好首付款（含一次性付款）的付款时间

（1）银行托管

据了解，北京建委会要求首付款统一托管，但全国大部分城市包括广州并没有强制托管，相反，以广州为例，很少买家会选择或很少卖家会同意首付款银行托管。如果条件允许，对买家最安全的做法是将首付款办理银行托管，将银行付款条件约定为房产证办到买家名下（我就是这么干的）。

（2）办理过户递件当天

如果卖家不同意首付款托管，建议买家最早也应在办理过户递件手续后的当天支付（这也是广州最常态的付款节点），由于办理过户递件到出房产证一般需要7个工作日（据首长介绍，北京是立等即取当天可出证），这段办证期间房产仍然存在被卖房人的债权人诉讼查封（概率很低但还是有买房人遇到）的风险。

7、买家按揭贷款的，买卖合同要明确贷款不足额或不获批准时的解决方案

买家贷款能否获得银行批准以及批准的额度受限于银行贷款政策（不定时在变）、买家资信（信用卡有不良还款纪录、被诉讼／被执行纪录、收入证明等）、交易房屋的评估价等，买家签约时应当充分考虑这些因素，一旦贷款不足额或不获批，是限期一次性付款还是与卖家免责解除合同，终止交易，无论与卖家商定哪种方式，都应在买卖合同时约定清楚。

8、买卖合同要明确买家在交易过程中丧失购房资格时的解决方案

买家在交易过程中可能会遭遇出台房产调控新政策或其他原因导致丧失购房资格而无法继续交易的情形，买卖合同应当明确约定，一旦发生该情形，买家可选择将房屋过户给有购买资格的第三方或免责解约或支付一定违约金解约，具体能够约定哪种方式，取决于买卖双方的协商情况。

9、买卖合同要明确合同解约时中介费负担问题。

由于买卖合同（三方协议）均为中介公司提供的格式版本，绝大部分买卖合同一般都约定，无论因何种原因解除合同，买卖双方都应支付中介费（当然行规都是由买家全部承担，独家代理的除外）。但我个人认为，从买家立场而言，可以区分具体解约原因与中介商定是否支付中介费及支付多少，比如，如果是卖家或买家违约而解约的，可以考虑支付依约支付中介费，而对于房产政策调控、银行贷款政策调控导致解除合同的，买家可以与中介协商减免中介费并在买卖合同中予以明确约定。

10、所有与买家、中介谈妥的条件落实到合同条款

到了争议发生对簿公堂的时候，法官只看合同条双方证据，所以所有没有落实到合同条款的条件都是耍流氓。

11、严格按照合同约定诚信履行合同

买家的主要义务主要在及时提交办理按揭贷款资料、及时支付定金、及时支付首付款（或托管）、及时提供过户资料办理过户等，这些一般在合同中会明确约定具体的时间节点。按照约定履行合同，这个道理很简单，但在我接触的案件中，还是有不少买家并非恶意违约／无条件履约，却因疏忽大意或不重视合同条款而不及时履约。这样的后果是卖家不仅有权追究买家的违约责任，还可以借此为自己的恶意违约行为抗辩开脱，哑巴吃黄连有苦说不出说的就是这种不重视履约的买家。

有些买家买个几千块钱的物品在网上比对、研究、咨询很久，但在买房（现在京沪深广一套普通房屋也要小一千万）时可能不会花一两个小时的时间去研究怎么谈合同、签合同，有的可能连合同都不仔细看就直接签约。但愿这篇小文能够让更多的买家明白，只有参与制定游戏规则（谈合同、签合同），按照游戏规则办事（严格履约），才更可能得到规则的保护。（丹律师）

如今很多人在购买房子时会选择二手房，对比全新的房子，二手房的价格更低，只要交够钱，过了户，就能直接入住，省时省力。再说，二手房很多都是装修好了，省去了重新装修的麻烦。不过呢，在购买二手房时，很多人都不太专业，单纯考虑户型，位置，朝向，等到买了之后才发现，二手房有很多“坑”。

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站主认识几个朋友，他们都买过二手房，站长从他们口中得知，这几种二手房虽然便宜，但无论户型，位置，朝向有多好，劝你不要买！

空置率高的小区

不知道大家是否发现，有些交房很久的小区特别安静，人都没见几个，停车场也没有多少车，从外面看，根本没有半点的“生活气息”。这种小区，空置率都很高，一幢房子一百户，真正入住的就只有十来户，追究原因的话，其实是很多房子都被投资炒房者购买了。

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空置率太高的二手房，整个小区没有多少“人气”，如果买了这种二手房，就像生活在偏远的荒凉地带，入住体验相当不好。每到晚上，整栋楼就只有零星几户人开着灯，劝你别买这种二手房。

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住户复杂的老旧小区

虽然说空置率太高的二手房不好，但小区内如果住户太多也不是一件好事。小区内住户太多，构成也复杂，有的是小两口新婚，有的是老人家养老，有的是熊孩子，甚至有不少外来陌生人，鸡鸣狗盗之辈。

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另外，老旧小区的生活配套设施都比较差，楼龄大，建材老化而导致房屋质量下降，而且小区里环境卫生，噪音，居住安全等问题特别严重。如果购买了这样的二手房，入住体验自然会大打折扣，劝你还是购买一些楼龄不超过10年的二手房吧。

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精装质量，房屋质量差

购买二手房时，除了考虑户型、朝向、楼层，小区环境等等因素外，还应该考虑房子的质量，施工质量。选择二手房，无论是毛坯房还是精装房，如果房子本身出现很多质量问题，如渗水，隔音差，建材质量不过关，完全就是“豆腐渣”工程，这样的房子，劝你还是不要买了，说不定是原本的业主找“冤大头”。

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凶宅、原户主有特殊原因而卖房

原业主抛售房子，可能有很多原因，有的是投资，有的是急着用钱，把自住的房子售卖出去。在购买二手房时，我们应该打探清楚原业主售房的原因，如果原业主欠下一笔高利贷，又或者这套房子是“凶宅”，抵押房、共有房、抵债房等等，无论多便宜，劝你还是不要买了。

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商住房、公寓

别说二手房，即使是全新的房子，奉劝大家买住宅房也不要买商住房和公寓。先不说这类房子的使用年限只有40年，商住房、公寓的水电费也更高，二手交易税费更高，甚至可能无法落户。很多人被忽悠买了全新的公寓、商住房，入住才发现都是“坑”，于是急着找下一个“冤大头”，大家可别上当了。

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总的来说，买房不易，尤其是买二手房。在购买二手房的时候，大家可别只单纯考虑户型、朝向、地段、价格，还应该考虑多一些，如果遇上以上几种二手房，无论价格多便宜，奉劝大家还是别买为妙，大家学会了吗？各位在选择二手房的时候，还会考虑哪些因素呢？不妨评论留言哦！（装修院长）

对于第一次购买二手房或第N次购买二手房朋友来说，如果不懂得其中的门道，一个不小心就踩坑，甚至可能将一生积蓄将付诸东流。对此，购房指南为购买二手房的购房者准备了一些关于选房看房的一些基本的注意事项，希望对您有所帮助！

挑选房源时应注意的五大基本因素

因素一：价格

购房者初次购买二手房时要能在保证自身生活品质的前提下，还需要参考月收入、还贷能力、贷款方式、利率、地段发展潜力等因素。

因素二：交通

交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位和物业管理才算物尽其用。然而很多二手房因为处在老旧小区，可能存在停车位不足、交通不便等问题，购房者一定要注意这方面的问题。

因素三：社区环境

社区环境已成为衡量二手房日后居住品质的一个重要因素，小区内的绿化、安全性、配套设施都将对您日后的生活产生重大影响。

房子如果临街，看房的时候一定要拉开窗户仔细听一下外面的噪声情况。

房子如果近设备间或电梯，留意有没有“嗡嗡嗡”噪音。

房子近地铁本来是好事，要是听到地铁共振咣当咣当的噪音影响睡眠，长期以往甚至会患抑郁症。

因素四：户型结构

户型的选择主要考虑家庭成员的构成及对房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等，值得购房者注意的是一些老旧的二手房户型结构往往存在硬伤，购房者在挑选房源时要仔细研究一下户型。

房子的采光，上午、下午都要在外面观察一下，注意一下周围有没有遮挡物。

因素五：买房风险防范

1、跟中介确定如果要买的话房主本人能不能过来签约，不建议买房主在外地委托别人代卖的。

2、跟中介确定房子里的户口能不能迁出，事先声明要留户口押金

3、跟中介确定房子还有多少贷款没还清，以及房主能不能自己还清

4、看房的时候，如果业主在家，最好当面问一下卖房的原因，一般来说，换房的都比较靠谱，单纯套现的风险会略微大一些。如果房主不在，最好也找中介打听一下卖房原因。

签约的时候要注意的几点

1，买房无非就是网签、贷款、缴税、过户这么几步，每一步的最迟办理日期都要在合同里写清楚。

2，定金不能太多，也不能太少，30-50w之间比较合适，签约当日最多给10w即可，余下的定金网签前后给就行。

如果是央产房，一定要确定上市成功之后再给大定。

3，房主的交房日期务必写清楚，并写明违约赔偿方案。一般有几个方案，要么过户当天腾房，要么过户后一个月腾房，要么收到银行放款之后XX日腾房。

一定要沟通好腾房时间。

4，如果房子有贷款需要解抵押，业主又无法自己还清，为了安全起见最好用担保公司的钱垫资，那么垫资的费用要谈清楚谁来承担，有的中介就提供垫资服务，要在合同里写清楚解抵押的最迟日期以及违约责任。

5，如果业主过户后还要继续住一段时间，要在合同里约定好房租金额、起租日期以及最晚交房时间。

6，户口押金一定要留，如果允许的话，最好签完合同之后1周内去派出所核实户口情况，北京的学区房，派出所都非常配合查询房子的户口情况。

当然每个区域情况不同，最好可以落实一下，免得心里忐忑。

户口押金多少视情况而定，学区房多留点，至少10w，其他房子可以少留点。

7，业主如果把装修和家电都留给你，务必在合同里写清楚都有哪些以及品牌，越清楚越好，我见过太多觉得自己卖便宜故意搬走一些东西的情况了。

我还见过交房拆走灯具甚至要拆走防盗门的情况，不怕一万就怕万一。

8，如果买的是学区房，认真核对业主的户口本，如果房子学位被占用，那么户口本上一定有适龄儿童的年龄。如果是新户口本就要格外注意，有可能别的孩子上过学又迁走了，这样新户口本就体现不出孩子上过学的痕迹，这时候还是去派出所核实一下才靠谱。

签完合同以后，经常催着中介点，掌握最新动向，争取早点过户完事儿，免得夜长梦多，中介一般很少有主动汇报最新情况的，必须主动跟进。

9，保障房子顺利交接的尾款是必要的，不然收房警察或者法院你全用上了，还来一次刻骨铭心的买房经历。

小伙伴就经历过，二手房交易手续办完了，卖家赖着不交房的和欠了几年水费的情况，这种事情本来是中介应该做的，可是黄中介总是让人深恶痛疾。

买房居住还是要投资房地产，咱心里有数，按自己的节奏去做就好哈。（子安买房笔记）

　很多朋友会因为各种原因购买二手房，在寻找二手房中会经常遇到二手房中介发的朋友圈或者广告里提到的满二唯一、满五唯一等专业术语，很多人不知道啥意思，既然从业人员很着重的提到这几个关键词，那么对于买房者来讲肯定很重要，下面滨州房产超市网的小编就简单介绍一下：

　　大家在买二手房的时候会缴纳两部分资金，一是购房款，其二就是税费，税费也是二手房交易过程中很大的一块支出，满二唯一、满五唯一就是和税费相关的专业术语，小编就以满二唯一举例，应该分为两部分来理解，满二和唯一两部分，满二简单来讲是指时间，此处有两个时间，一是新房办理产权证时缴纳契税发票上的时间，上面的日期可以用来计算房屋是否满两年，二是产权证上面的日期，这两个日期实行谁在前以谁为准的原则，一般都是契税发票日期在前，当然有些日期相差无几，有些要提前几个月，看仔细了会让自己判断何时过户节省时间。

　　唯一则是指该房屋为卖房者在该省内或市内登记在国土系统里只有这一套住房，但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产，还有些城市不是仅仅根据产权证上的名字，而是以家庭为单位的，即夫妻和未成年子女即为一个家庭。

　　为什么很多人喜欢强调这几个关键词呢，因为符合满二唯一、满五唯一的住房会在交易中省去大量的税费，所以说买卖双方对这几个术语非常重视，根据法律规定买卖普通二手房住宅需要缴纳以下税种。

　　契税：首套房90平以下：1% 90平以上：1.5%

　　二套房90平以下：1% 90平以上：2%

　　三套房及以上不管面积：3%

　　个税：（卖价-原价-原来契税-缴纳的增值税契税）×20%，一般无法查询房屋原值的是按现房屋计税价格的1%来计算增值税：综合税率算下来5.5%

　　这样一看买二手房要交的税的确不少，特别是增值税最多，根据有关部门规定房屋满两年增值税是可以免交的，如果房屋满五年且是房东的唯一住房，那么个税也是可以免交的，也就是说如果交易的房屋是满五唯一的，那么是可以免收增值税和个税的，只需要缴纳契税就可以了。

　　下面小编就举例说明“

　　房屋面积：80㎡，网签价格100万（计税价格），原价80万，购房者为首套房。

　　1、二手房不满两年

　　增值税（全额征收）：100万×5.5%=5.5万

　　契税（全额征收）：（100万-应征收的增值税）×1%=9450元，（首套房小于90㎡，契税税率为1%）个人所得税：100万×1%=1万

　　此次需要交纳的税费总计约7.4万元。

　　2、二手房在两年到五年之间增值税免征

　　契税（全额征收）：100万×1%=1万元

　　个人所得税：100万×1%=1万

　　需要交纳的税费共2万元。

　　3、二手房满五唯 一增值税和个人所得税免征

　　契税（全额征收）：税额=100万×1%=1万

　　符合满五唯 一条件的二手房只需缴纳1万元的契税比不满两年的要节省将近6万元的费用。

　　以上仅是对普通住宅的大体测算，茹土地产权证费用啥的就忽略不计了，其他非住宅类的商铺或者经济适用房测算方式还有区别，比如经济适用房还需要缴纳土地出让金等，综上所述，购买满五唯 一的房子的确要省掉一大笔费用，所以很受买房者青睐。（滨州视点）

最近和几个自己开房产中介门店的朋友聊了聊，主要问了他们二手房的成交情况。无一例外，他们都表示二手房成交不好，代理的新房要稍微好卖一些。

先来看看成都房管局提供的二手房成交数据，成都2021年4月二手房成交量为4189套，5月份成交量为3331套，6月份成交量为3664套，7月份成交量为3558套，8月份成交量为3414套。从数据来看，最近两三个月的二手房成交量并没有大幅度的下滑，当然，和3、4月份还是有一定的差距。由于二手房成交量是按照网签过户来判断的，所以这不能直接体现市场的真实成交量。最近几个月，成都对二手房市场的调控升级和堵漏，使得购房者和房东都不太好过。

1、二手房放款速度缓慢

毋庸置疑，现在大部分人买房都是选择贷款。成都的二手房交易流程为签订买卖合同，签订贷款合同，贷款审批通过，过户取证，办理抵押，银行放款。根据房产中介和银行反馈的信息，房屋办理抵押后，银行放款需要6-16个月时间，这还不包括贷款审批和过户的时间。放款速度缓慢，意味着房东卖房后需要很长时间才能收齐全款，拿购房者首付三成来说，剩余的七成房款需要很长时间才能拿到。站在房东的角度来看，房东很有可能会放弃低首付的购房者，选择高首付或全款的购房者，这也直接延长了成交周期，毕竟高首付和全款的购房者占比很小。站在购房者的角度来看，可选择的二手房更少，很多房东都不接受低首付，这直接使购房难度增加。

2、三批次成交参考价导致首付增加

5月28日，成都发布了第一批成交参考价小区，发布了201个楼盘，涉及7个区域。7月8日，成都发布了第二批成交参考价小区，发布了286个楼盘，涉及13个区域。8月4日，成都发布了第三批成交参考价小区，发布了258个楼盘，涉及13个区域。从发布的楼盘来看，大部分楼盘的成交参考价都明显低于市场价。由于银行要求以成交参考价作为贷款额度的重要依据，所以成交参考价的发布对二手房的房东和购房者影响较大。

在未发布成交参考价之前，只要不是老破小，二手房贷款额度大多能达到成交价的七成，除开必要的过户税费和中介费，购房者买二手房是可以首付三成的。成交参考价发布后，银行直接将成交参考价作为评估价，由于成交参考价低于市场价，所以贷款额度就减少了，首付需要增加。

举例：某楼盘发布的成交参考价为14000元/平米，首套房购房者买了一套这个小区100平的二手房，真实成交价为160万。在向银行贷款时，银行直接按照140万（14000元/平米×100平米）进行贷款，首套房购房者可贷款七成，也就是贷款98万，首付为52万，首付已经超过了四成，加重了购房者的负担。

在发布了成交参考价后，成都市房地产经纪协会发布了“下架高于成交参考价挂牌房源”的通知。意味着发布了成交参考价的大部分房源在网上得不到展示，这直接影响房东出售房源的周期，加上购房者的首付增加，使房子变更加难卖。

3、赠与获取购房资格被“堵”

8月5日，成都市发布了加强赠与管理的通知。第一，若受赠人具备购房资格，则赠与属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。第二，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。

举个例子：7月份，小张咨询我他还能不能再成都给儿子买套房。来看看小张的情况。小张在成都温江有一套住房，小张和配偶不是成都户口，但有稳定且2年以上公司社保，小张有个成年的儿子，没有成都社保，也没有成都户口。根据成都的限购政策，小张、小张配偶和小张儿子都没有购房资格，不能再买房。我告知小张，他可以将名下的住房赠与给他儿子，这样他和配偶名下就没房了，可以用社保再买套房。小张当时觉得赠与需要交3%的契税，觉得不划算，就没有去办理。没想到8月初就发布了关于上面的通知，现在小张就算将房子赠与给儿子，也没有了购房资格。所以加强赠与管理对有这方面需求的房东或购房者影响很大。

综上所述，很多人只看到成交参考价对房东影响很大，没看到对近期有购房打算的购房者的影响也很大，可以说买卖双方都不太好过。现在成都的二手房市场处于房东和购房者的博弈状态，很多房东在观望，不愿意降价，很多购房者也在观望，不愿意下手。在这种状态下，刚需购房者应找准自己的需求，看到合适的就可以下手。为什么这样说？因为刚需购房者大多首付低，就算能遇到一些“捡漏”房源，也竞争不过高首付或全款的购房者。现在成都新房价格持续走高，二手房价格不具备大幅下调的可能，时间拖得越久，对刚需购房者越不好。（我宠爱家资讯）

提到房子，很多人第一时间想到的就是财富，根据统计数据显示，在我们国家，房产类固定资产在一个家庭所有资产中占比超过七成。在过去20多年里，随着房价的不断上涨，房子也一直跟随着升值，在过去只要是买了房子的人，基本上都挣得盆满钵满。根据统计数据显示，在2000年时全国平均房价在2000元/平方米左右，那时北京三环附近的房价在3500元/平方米，很多三四线城市房价仅在五六百元一平方米。而截至2020年底，全国平均房价已经超过9860元/平方米，很多三四线城市房价都在七八千元一平方米，部分热点城市房价更是动辄几万元甚至十几万元一平方米。可以看出，仅平均房价就上涨了4倍之多，而在很多城市房价更是上涨了十几倍之多。正是因为房价涨幅这么大，才让房子慢慢成为了人们最热衷的投资的产品。

在很多人的认知中，房价就是只涨不跌，只要购买房子就能够挣钱，所以在生活中就有一部分人，只要有钱就投资房子，这导致部分人口手中持有了大量的房产。除了个人之外，企业也大规模投资房产，就比如根据A股上市公司2019年财报统计显示，仅在A股上市的公司就持有市值1.3万亿的房子，如果按照一套100万元计算，那就是130万套房子。更何况，这还只是在A股上市的公司，我们国家还有更多的公司没有上市，或者在其他国家和地区的证券交易所上市。因此，我们国家的企业手中也囤积了大量的房产。也正是因为部分人囤积了大量房产，导致住房资源一直非常紧缺，就算住房资源总体已经过剩的情况下，楼市中流通的住房资源依然很紧张，房价也因此还能保持继续上涨的势头。

对于投资客来说，只有房价的不断上涨才能给他们带来收益，如果房价下跌、横盘甚至微涨对于他们来说都将是亏损，这是因为持有房产也是有一定成本的。虽然目前我们国家大部分城市还没有征收房东税和房产税，同时也没有征收空置税，但是持有房产的成本还是有的。比如房贷利息、资金成本、物业费、折旧和买卖房产的税费等等。有专业人士计算，如果是首付按揭投资房产，按照30%的首付和现在的房贷利率计算，每年持有房产的成本在6%～7%之间。也就是说，房价每年涨幅只有超过7%才能获得收益，否则就将面临亏损或者收益很低的情况。在笔者看来，也正是因为这个原因，才导致目前很多投资客开始抛售二手房的原因。

是的，目前楼市中已经出现了大规模的抛售现象，从2019年以来，全国各地的二手房市场就出现了二手房挂牌量不断激增的情况，这种情况在2020年更加严重。而到了2021年，随着3月份楼市调控政策再度收紧，这直接让投资客开始不看好未来房价走势了。因此，随着楼市调控政策的再度收紧，二手房的挂牌量上涨的速度越来越快了。根据统计数据显示，目前像北京、南京、郑州、武汉、重庆和成都等热点城市，二手房挂牌量已经超过了10万套，并且数量还在一直上涨。而在二手房挂牌量不断上涨的同时，二手房市场却出现了量价齐跌的现象，也就是说不仅二手房成交量在不断降低，二手房售价也在不断降低。

那么，为什么目前二手房市场会出现量价齐跌的现象呢？对于这个问题，内行人指出几点原因：

首先，由于楼市调控政策不断收紧的原因，目前很多投资客开始看不好房地产行业未来发展，所以在投资客抛售房产的同时，他们则不再继续购买房产，这导致目前市场中的购房者大幅减少。而市场中剩下的刚需购房者，虽然有购房需求，但是购买力却不足。所以在楼市供大于求的大环境下，二手房业主又没有太多的销售渠道和宣传手段，因此二手房业主想卖房子，降价是最好的方法。

然后是二手房业主想以最快速度卖掉手中的房子，这让二手房售价不断降低。从2020年以来，很多人的收入都受到了影响，特别是很多做生意的炒房客，资金链都非常紧张，所以他们着急卖房子回笼资金。就比如目前二手房市场中挂牌价明显低于市场价的房源，一般都是业主着急卖房的情况。笔者身边就有几位朋友，在今年购买了二手房，购买的都是这种情况的房子，业主非常着急卖房，售价明显低于同小区其他二手房挂牌价。正是由于这种低价房源越来越多，慢慢将二手房的价格给拉低了。

最后是调控政策的原因，特别是金融调控政策的收紧，让二手房越来越难卖。就比如今年年初银监会出台的“限贷令”，目前已经显现了效果。从6月份以来，全国很多城市的银行都暂停或者延长了二手房房贷业主，这是因为受“限贷令”的影响，银行的房贷额度不足了。有限的房贷额度，银行一般优先满足新房，而不是交易非常繁琐的二手房。甚至一些银行直接暂停了房龄超过15年的房子的房贷业主。可以看出，这直接导致二手房的流动性变差，自然也提高了购买二手房的门槛，很多购房者只能选择购买新房。

正是以上3点原因，让二手房市场出现了量价齐跌的现象，这也让二手房挂牌量越来越高。随着楼市调控政策的不断收紧，未来买房子的投资客将越来越多，二手房市场中的房源也将越来越多。在这种情况下，楼市已经进入了买方市场，二手房挂牌量也将不断增加。对此，内行人士指出，随着二手房挂牌量不断激增以及人们的购房观念发生转变，未来有两类房子或将无人接手，降价也卖不掉。

第一类：人口不断流失的三四线城市的房子

目前很多三四线城市的住房资源已经过剩，并且房价还非常高，严重偏离了当地居民的收入水平。随着楼市调控政策的不断收紧和棚改货币化安置政策的结束，目前这些城市的楼市已经失去了资金的支撑。而在人口方面，这些城市的人口还在不断流失，以后最终会出现房子比人还要多的情况。到了那时，房子可能降价也卖不掉，房子也将会从财富变成人们的负担。

第二类：品质非常差的房子

目前我们国家已经不再缺少房子，并且大部分人也都有了房子。随着楼市调控政策的不断收紧和国家对房地产行业的改革，未来也将解决低收入人群的住房问题。而随着经济的不断发展，人们的经济条件也将越来越好，那时人们对住房品质的要求也将越来越高，而品质差的房子也将越来越不受欢迎。因此，未来对于品质非常差的房子，将面临无人接盘的情况。（房产新谈）

在二手房交易过程中，需要注意哪些事项？哪些问题常常会导致二手房交易纠纷？如何才能保障交易顺畅进行，尽量避免房产交易风险？

《中国消费者报》发起的“二手房签约交易安全”网络问卷调查显示，近7成受访者遭遇过二手房交易纠纷；在二手房交易纠纷中，交易资金支付、共有权人是否同意、政策相关问题为最常见的三大原因。

《中国消费者报》报道二手房交易陷阱

交易风险有多普遍？

安居乐业是人们对美好生活的向往，房子不仅关乎金钱、资产，还关乎着一家人的幸福未来。

二手房交易周期长、流程繁琐、情况复杂，稍有不慎，交易风险随时可能发生。调查显示，在10913名受访者中，近7成消费者曾经遭遇过二手房交易纠纷。

你遭遇过二手房交易纠纷吗？ [单选题]

本次调查将常见的二手房交易风险总结归纳为权属问题、资金支付问题、共有权人问题、政策资质问题、物业交割问题等五大类。

调查显示，在这五大类常见的风险中，“交易资金支付问题”为消费者最常遇到的纠纷，占比超63%；其次为“共有权人签约问题，如夫妻双方共有房屋产权，一方不同意出售”，占比达59%。

你遇到的纠纷是由哪些问题导致的？[多选题]

二手房交易纠纷一旦发生，会给消费者带来无尽的困扰。针对“二手房交易纠纷给你造成怎样的影响”这一问题，63%的受访者表示“房子没有交易成功”，占比最高；近6成受访者表示“浪费时间和精力”，排名第二；此外，造成“资金损失”的占比也较高，达到35%。

这些纠纷给你造成怎样的影响？[多选题]

发现风险有多难？

二手房交易流程复杂、涉及相关部门众多，全国平均办理周期长达60天，隐藏若干风险点。

比如，在二手房交易中，你或许听说过租客冒充房主卖房，交易被判无效的，但是，你听说过明明和真正的产权人签了合同，购房合同还被法院判为无效的吗？

这是为什么呢？原来卖方不是该房屋的唯一产权人，该房屋为夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有权人表示“不知情、不同意”，购房合同就可能会被判无效。实际上，在二手房交易中经常会出现卖方以“共有权人不同意”为由而违约，最终导致交易失败。

本次调查显示，超5成消费者对二手房交易风险认知度偏低。在权属问题、资金支付问题、共有权人问题、政策资质问题、物业交割问题等五大类风险中，4成多受访者表示“了解1至2项”；还有10%的受访者明确表示“都不了解”。这意味着，对二手房交易风险认知度偏低的受访者比例高达53.9%。

在二手房交易主要风险中，你了解哪些？ [单选题]

消费者从何处得知二手房交易风险？调查显示，房产经纪人成为受访者获取风险信息的最主要的渠道，占比超74%；其次为互联网，占比达52%。

这说明在实际生活中，房产经纪人已经越来越被购买二手房的消费者认可。一方面，面对市场上纷繁芜杂的房源，房产经纪人能基于其所掌握的供需信息帮助匹配买卖双方；另一方面，房产经纪人具有房地产领域的专业知识，可以在交易过程中提供有关房产、交易等事项的专业建议。

你从何处知道这些风险信息的？[多选题]

怎么规避风险？

那么，在二手房交易中，做好哪个环节可以规避掉主要风险呢？针对这一关键问题，“合同签署环节”最被受访者看重，占比超45%；其次为“贷款环节”，占比25%左右。

你知道房产交易中，做好哪个环节可以规避掉主要风险？
[单选题]

如果把二手房屋交易比做盖房子，那么合同签署就相当于“打地基”，只有地基打结实了，房子质量才能让人放心。

虽然二手房交易中的很多风险是在贷款、过户、物业交割等环节才暴露出来，但其在签约环节就已经埋下伏笔。在二手房交易中，大部分风险如购房资质风险、共有权人签署风险、资金风险，都可以在合同签署环节通过资质审核、合同约定、第三方资金存管等进行规避。

如何为消费者提供标准化签约服务，让二手房交易更安全、更便捷，是业内一直在思索的一道难题。本次调查显示，针对“如果在二手房交易过程中，有专业场地、专业人士协助签约，你会选择吗”这一问题，明确表示愿意的受访者比例超96%。

如果在房产交易过程中，有专业场地、专业人士协助签约你会选择吗？[单选题]

2021年1月，贝壳推出签约服务中心，将签约流程标准化，将其拆分成服务预约、签前准备、谈判、签约、费用收取、签后服务等六大模块，涵盖风险提示、证件验真、起草/修改合同、讲解合同、审核合同等数十个环节。

降低二手房交易风险需全社会共同努力，而贝壳始终坚定做签约安全的护航者。

消费小tips

1. 要选择口碑好、有资质的中介机构。在签合同前，要查看中介机构的营业执照、备案证明，尽量选择持有房地产经纪专业人员职业资格证书的经纪人员提供服务，此外，还要看该公司是否具有不良记录。

2. 做好合同签署环节。虽然二手房交易中的很多风险是在贷款、过户、物业交割等环节才暴露出来，但在签约环节就已经埋下伏笔，大部分风险都可以在合同签署环节进行规避。

3. 签二手房买卖合同前应弄清房屋的产权关系，产权关系直接涉及交易的成功与否和当事人的利益。相关统计数据显示，近年来的二手房买卖纠纷中有49%的比例是因为不小心买到了抵押房、查封房。购房者付钱后，发现房屋无法过户，如果遇到背负巨债的卖家，则很可能会“房财两空”。因此消费者在购房前应要求中介公司提供房屋产权资料，核实房主的房产证、身份证等，避免听信口头说明和承诺。

4. 要注意防范共有产权人签约风险，这是很多购房者可能会忽略的一个细节。若房产为夫妻双方共同所有，需卖房配偶签署《同意出售证明》。否则，即使签了合同，也有可能被认定为无效而导致无法履行合同。

5. 买方要在签订合同前明确自身是否具备当地的购房资格，申请贷款购房时能否满足银行的条件，了解有无相关购房限制，千万不要万事俱备只欠“资质”。

6. 二手房交易涉及大量资金，要特别注意支付风险，建议一定要向经纪人说明需要选择资金存管，给自己的钱上足“保险”。即使是自行成交，没有经纪机构提供服务，也要尽量与卖家协商进行交易资金监管或托管，或者在办理不动产转移登记的同时支付房款。

7. 房屋交付与物业交割是二手房交易的重要环节，主要涉及移交钥匙、房屋附属设施设备，以及水、电、供暖等费用交割。交接时，要根据房屋实际情况结算相关费用，还要注意留存足额的物业交割保证金。如果交易房屋存在租约，应当在合同中明确处置方式，并约定房屋交付时间，如果租户仍在租期内，卖方需要提前通知租户并要求租户提供《承租人放弃优先购买权声明》。

8. 为最大程度规避风险，保障交易安全合规，消费者可选择专业签约机构协助签约。在其协助下，做到明确房屋产权关系、确认共有产权人、核查购房资质、做第三方资金存管、留足物业保证金等五个举措，便能有效规避房产交易中心最主要风险点。（贝壳找房）

首先，现在面临的问题主要有这么几个：

1.银行持有太多的房产抵押贷款，风险很大。如果房价下跌，产生大规模坏账，会导致系统性金融风险，甚至出现银行破产的情况。

具体参见1998年海南发展银行破产清算，在此不赘述。

2.地方政府为了发展，已经借了太多的地方债。

而除了一线城市，再加几个强二线城市，大部分城市是没有足够的企业提供充足税收来满足政府日常支出的，所以这些地方政府，只能靠卖地收入来提供财政收入，给地方发展筹集资金。

3.很难区分谁是真正的刚需，谁是炒房客。

买房的人之所以如此疯狂，其中一个很重要的原因就是：新房二手房倒挂——二手房比新房贵很多。

“买到就是赚到”的观念，早已深入人心，这也是炒房客炒房的根本原因。

4.人口在持续下滑，房价不能再高了，否则“存地失人，人地皆失”，这样把未来都输掉了。

但是也不能现在就暴跌，毕竟银行的房产抵押还在那搁着呢，暴跌势必出现大规模坏账，导致金融系统风险；地方政府还有那么多债务没还呢，房价跌了，地就卖不出去，财政收入的最大头就没了，有破产风险。

5.不能让勉强够的上买房的人强行上车，因为能上车的早就上车了。现在还没上车的，其实大都是收入很低的。而且现在的经济形势大家也知道，这部分还没上车的人，但凡遇到点经济波动，很可能就断了现金流。

所以你看现在贷款利率越来越高，其实就是把现金流不行的人挡在门外，让那些现金流不错的人买房。因为现金流强的人，其抗风险能力，肯定远远超过现金流低的人。

综上，现在二手房价格仍然高居不下，只要一二手倒挂，就可以吸引有能力的购房者去抢购一手房，毕竟“买到就是赚到”。

这种操作下，地方政府、银行、房企肯定要趁二手房东还没反应过来之前，市场上二手房没有出现大规模降价抛售之前，把自己的负债降下来，杠杆降下来，风险排除掉。所以你会看到，新房首付比例不断提高，贷款利率也不断提高，地方政府加大供应土地，这都是各方在降低自己的杠杆、负债还有风险。

所有的一切都是为了将来的某一天土地财政熄火了，开始收房产税做准备。到时候，房价再怎么跌，政府、银行都已经抽身出来了，防火墙都已经建立好了，也不怕了。

所以，这两年你会明显的看到，二手房贷款越来越难，但还是有一定的限额。

二手房为什么还会留出一点限额呢？

就是害怕二手房东太早的反应过来，引发大规模的降价抛售。让二手房东认为贷款额度还是有的，房价还是有上涨的可能的，只不过我在等一年，万一下一个买家申请到贷款了呢。

而且一定要让二手房东的纸面财富保持住，让他们认为：

“那些降价抛售的，都是因为有急事，只能逼不得已大幅度降价。像我们这种暂时不缺钱，没有急事的人，可以挂上去，等等哪个能申请到贷款的人来买我们的房子。”

其实过个几年，就会有一些回过来味儿的房东发现，能申请到贷款的很少，而且二手房指导价让他们多出很多首付，这些人是不愿意买二手房的。等到那个时候，即使二手房东想要降价出售，幅度不够的话，也很难卖掉。除非降到2016年之前的价格，但是那就会让很多二手房东觉得自己亏了，不愿意卖。所以，到时候就出现了，想卖吧，大概率要亏；不卖吧，又不知道什么时候能卖掉——左右两难。

甚至有些非一线二线核心区位的房东发现，之前的纸面巨额财富就像是一场梦，到头来只是空欢喜一场。只要二手房东把房子捂在手里，不大规模降价抛售，政府就能继续拍地，新房秒光，继续土地财政，把政府的负债降下去。这就叫，用时间换空间，给地方政府还有银行抽身创造出一个时间空当。当地方政府的债务危机大部分化解之后，当银行的系统性风险排除出去之后，房地产税就出来了，烟花就要燃放了～（亲情树）

很多年轻人是第一次买房，对买房没有什么经验，有时候难免会做出一些错误的决定。买房不仅要选对它的地理位置，还要挑选实用的户型，购买一套房子需要考虑的问题非常多，有可能有时候因为自己的一个疏忽大意，就会给以后的生活带来很多麻烦，就算购买了房子居住以后非常的后悔，一旦发现购买的房子不实用，居住的心情也会非常压抑。现在有钱人都不买两个卫生间的户型了，因为这种户型并不实用，而且转卖二手房也不值钱，入住久了你就发现是个坑了。

双卫生间的房子，虽然使用起来比较方便，但是也会有明显的缺陷出现。两个卫生间就会占用家里很多的空间，大约要占用家里十分之一面积，仔细算一算，这样也是非常浪费的，就相当于是在浪费钱。如果家里人口不多的话，根本没必要这样选择，与其这样浪费空间，还不如做一些其他的设计装修。

两个卫生间的房子，有一个卫生间是在卧室，卧室里的这个卫生间虽然使用比较方便，我们上厕所还可以少走路。但是会给我们的健康带来隐患，同时我们居住的卧室环境也会非常差。这个卫生间没有窗户进行通风透气，室内的空气就会非常污浊，空气根本得不到置换，我们长期居住在这样的卧室里，身体也会出现很多毛病。而且卫生间也是比较潮湿的，也容易有细菌滋生，居住起来不仅湿气大，而且还容易被细菌沾满身体。

两个卫生间在装修的时候也特别浪费钱，不论是装修的费用，还是材料的选购都必须要付两倍钱，整个装修下来也是一笔不小的费用。就连卫生间一个小小的用品都需要买两份，既费神神又费钱。最让人无法接受的就是，每天早晨起来要打扫两个卫生间，就会错过很多有意义的事情，很多时间都会浪费在卫生间里面。

现在的年轻人生活压力非常大，生活节奏也非常快，好不容易有一些休息的时间，还要用来打扫卫生间，也是非常悲催的一件事情。如果家里人口少，就不要购买两个卫生间的房子了，不仅费钱占用空间，更主要的是会给我们的健康带来伤害，这样就不是花钱买舒服，而是在花钱买罪受。（房房大）

中介的噩梦来了，官方出手卖房，还拒绝中介加入房产圈，恐怕也是要变天了，这次对于房地产中介的重拳出击的是杭州他又放了一个大招，允许售房者跳过中介在政府平台的网站上直接挂牌卖房子，而且房管部门亲自出马保障，就是每个房源的真实性，更可能是为了避免房主被中介骚扰，这些房源信息只针对个人实名制用户开放，中介人员是没有办法查看的。

这个消息出来整个地产圈炸了锅了，某大中介这两天的股票是狂跌了20%，其实跟股票的高点相比，它市值已经蒸发了四千多亿的人民币了，客观的说中介确实可以提供了很多服务，其中最核心的应该是房源信息和采集和发布。

但是和一些区域编制中间的模式不同，国内一般都是双编制的模式。单编制的话其实就是买家去找买房源，然后中介专门来看房子有没有问题，而卖家是去找卖房中介想尽办法把卖家的房子给卖出去。各方其实是势均力敌的，但是在双变质的模式里，中介就掌握了两边的数据，占据了绝对的信息高地。

帮谁说话只是在他的一念之间，怎么好处多怎么来这导致了很多问题，买家卖家都可以为这种信息差付出惨重的代价。但是不找中介能怎么办？信息现在掌握在他们的手里，没有他们卖房，难道自己去楼下贴小广告买房，难道去敲门去问吗？

现在官方平台亲自出手搞了这个平台，就是为了打破这种信息的垄断稳定房价，对于中介来说相对来说砍掉了一条大腿，不过子弹都要飞一会儿，近几年之内这种模式想完全的取代也是很难实现的，你像深圳北京之前的都搞过类似的平台，但是效果目前还是很一般，与其说是一刀赶去杀绝，不如说是在提醒中介好好的服务下去，好好的做好本职工作。（北三县房叔）