2021年上半年天津二手房成交6.9万套，维持在近三年高位，市场持续回暖。

  天津中原研究院跟踪了天津市成交最为火热的100个社区。从成交量来看，滨海新区成交套数、成交面积占比最高，均达到32%；其次为环城四区，成交套数占比29%，成交面积占比33%；中心城区成交套数占两成。

  从中心城区成交结构来看，二手房成交热点社区仍以学区及刚改、改善为主，改善需求释放趋势明显，主力总价集中在300万以内。河西区和南开区仍是二手房成交最为活跃的区域，其次为红桥区。从板块成交热度来看，河西区小海地、挂甲寺、陈塘片区及南开老城厢片区、红桥区水木天成-和苑片区是二手房成交最为活跃的区域。

  从环城四区成交结构来看，西青区作为城市核心外溢的主要承接地，成交量占据环城半壁江山，遥遥领先其他三区。环城二手房成交最为火热的板块为西青精武镇、李七庄，津南咸水沽、葛沽片区，东丽金钟片区以及北辰双街片区。

  从远郊五区成交结构来看，二手房主力成交集中在武清区，占远郊成交总量六成以上，多为学区、首置及改善；其次集中在蓟州老城和宝坻城区，占比近三成，成交多为本地客群改善释放。

  从滨海新区成交结构来看，滨海二手房成交主力释放在塘沽及大港，以首置、初改为主，主力总价集中在150万以内。

  以下就上半年成交热点社区成交量价进行盘点：

市内六区

滨海新区

（新浪乐居）

      二手房市场作为卖家需要做的4个卖房前准备，8个挂牌前的策略。今天我再来给大家讲一讲卖房最后签约交易阶段，需要掌握的6个诀窍，希望能对大家卖房提供一定的帮助。

诀窍1：掌握价格谈判的方式和底线。切记不要和购房者和中介在电话里商议价格，一定要约好在中介门店当面谈。因为在电话里两个人不见面，基本是不可能谈成功的，即便电话里谈好价格等见面签约的时候依然会继续谈。

所以，我们一定要把客户约出来当面谈，这样双方出价才会有诚意，再加上中介的帮助一般更容易成交签约。另外，当面谈价格的时候，作为卖家尽量坚守自己的价格，可以通过介绍房子的优势来表达不让步的态度。因为一般同意见面的客户都是能初步接受开始报价的，也是有较大意愿购买的。

如果你不希望谈崩或者想尽快成交，也可以适当做出一点让步，这样既可以表示自己的诚意，也可以促进成交。

诀窍2：各项税费要由下家承担。这个基本上已经是二手房交易市场不成文的规矩，这个在第一次面谈的时候就要明确表明，并且让中介告知下家并解释清楚，一般都是可以接受的。

同时，自己最好研究下二手房交易的税费，比如满二唯一和满五唯一的区别，遗产税、房产税等是否存在。因为在有些城市是遗产税和房产税金额巨大，让下家承担不妥。如果存在就必须提前和下家、中介说明，否则可以隐瞒会惹上官司。

诀窍3：掌控好所有流程时间，能提前一定要提前。为了避免夜长梦多，作为卖家一定要掌控好节奏。要确保下家尽快签约，自己做好配合尽快拿到首付，最快交易。不仅是为了避免下家出现问题变卦，也是为了防止当下行情时不时发布一个新政策影响交易。

诀窍4：房产证最好等到网签时再交给中介。一般来说中介为了防止上家一房多卖，会要求把房产证放到中介。但是我们要尽量把房产证放到自己手里，这样才能掌握主动权，同时也可以迫使下家尽快同意网签。

另外，如果你收了三五万的定金，就提前把房产证交出去，那么万一有人出更高的价格买你的房子呢？万一下家违约呢？所以，主动权掌握在自己手里，才能保证自己最大的利益，当然这里不是鼓励大家违约临时涨价。

诀窍5：注销抵押要尽早办理。如果你的房子还有贷款未还清，那么要计划好时间尽快去银行提前还款，办好结清证明，然后还需要到交易中心办理解压。这其中是需要一定时间来处理的，如果时间计划不好甚至会影响交易过户时间。

现在有些城市已经可以把贷款直接嫁接到下家，不用再找过桥资金提前还款了，这是好事。但是需要你提前咨询好，自己所处的城市是否有这个政策，以及如何操作，需要多久能办好等都要查清楚。

诀窍6：交房时间尽量延后。置换房产难免会出现交房、搬家的过程，如果你这里提前把房子交给下家，自己这里看中的房子又没有谈妥或者交给你，那么你就要去租房，要搬两次家很麻烦。如果买的是期房，那么就不说了，一般期房交房都需要两到三年，相信下家也不会同意让你住这么久了，即便让下家租给你恐怕也很难，除非下家不着急入住。

如果你也是要购买二手房，那么算上装修的时间、散味时间，再加上交房的时间，基本需要7-8个月。这个时候你可以你可以提前给下家说好，可以优惠一点价格，是否同意延长一段时间交房。一般来说下家对价格更敏感，只要价格合适是不会反对的。

总之，我们就是为了让交房时间延后一些，这些都需要结合当时谈判的情况来决定，不一定要刻意的去这么做。如果下家非要准时交房，否则就不交易，那么大不了搬出去租房喽，无非累一些。

以上就是个人凭借亲身经历总结的一些经验，希望能对大家卖房提供一些帮助。最后，我说的这些技巧可能有些看着不太道德，有些自私，但都是绝对合理合法的。最后，也希望大家充满善意来对待这个社会。（楼市新规）

2020年房地产市场很疯狂，只要是热门的城市，全部都出现了供不应求的情况，无论是一手房还是二手房，人们都争先恐后地入市，买房甚至一度出现了摇号抢房万人抢房，这种迹象出现难道受到特殊情况的影响，人们的口袋资金还这么充足吗？对于买盘的热度只升不降。

2021年在春节之前楼市还是处于非常疯狂的时期，苏州，合肥，上海等部分城市成交量真的是如茶如火，春节一过后，整个楼市就出现了大幅度的降温，现在不少的楼市直接进入到人们所说的“寒冬”

2020年的时候很多二手房甚至出现了价格倒挂的迹象，现在似乎二手房价格倒挂的迹象没有这么严重了，像苏州和东莞深圳之前二手房的价格卖得比周边新房的价格还要高，所以人们想尽一切办法的都买到一套新房子，买到就是赚到。

东莞新楼盘在开盘的时候价格3.8万元每平米，旁边的二手房成交价竟然已经达到了42,800元每平米，也就说明了买一套新房一平方就可以赚到4800元，假设100平方买过来就等于已经挣了48万了。

今年还想出现这样的情况，二手房直接都卖不出去。

从5月开始，整个楼市似乎没有听到哪里出现抢房，没有听到哪里成交量节节高攀，只有听到那里的成交量出现下跌，那里的房价似乎回落了。

根据兴业证券房地产团队周度高频数据显示，刚刚过去的一周里，14个城市成交面积变化-32%环比下降-18%。

在今年第1季度结束后，14个重点城市的二手房成交面积较2019年累计同比下滑29%。

仅一个季度的时间14个一二线城市，二手房成交量下降幅度高达29%。

这样人挺不可思议的，原本成交火爆的楼市现在突然就降温，必然是有大动作发生的，再看看风向标的深圳也发生了巨大的变化。

深圳5月份二手房成交量为3027套环比下降23%，同比下降65%，一手房成交数据同样也不好看，新房成交仅为2677套环比下降23%，成交数据是近一年来最低的。

在过去深圳的二手房成交量基本上都维持在8000套左右，现在4月下跌，5月下跌，6月甚至还要面临着下跌的迹象，根据贝壳研究院发布了6月1日至6月15日，深圳新房成交套数为2303套，二手房仅为1540套，均为近年来最低。

在传统的五六月是房地产的“小阳春”，现在似乎变得更加的平淡了。

7个二线城市、杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来的二手房成交面积相比2019年下滑了37%。

也观看出全国重点城市的二手房成交量都出现了不同程度的下滑，便是统计单位有部分的误差，但是从整个趋势观看确实是出现了回落。

心房这方面的反应也出现了反常的信号，根据招商固收发布的报告，6月1日至21日30个中大行城市商品房日销售面积为54.4万平方米，比5月份同期环比下降了2.6%。

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在最近这两年中，可以观看出传统的旺季春节前后的小阳春，5-6月的小阳春以及金九银十。

传统的房地产旺季，似乎都已经出现了规律性的问题，新房二手房的成交量都出现了下滑，只不过是二手房的下滑速度变得更快了。

是什么原因导致2021年第2季度之后的房地产会出现如此情况？

1、银行贷款收紧

从第2季度开始银行的贷款就已经出现了收紧的情况，特别是在5月份后上海、武汉、深圳、东莞、合肥、南京、苏州、杭州、广州、惠州等多个。热点城市二手房审批的速度出现了大幅度的下降，在过去一般只要7~15个工作日就可以把额度审批出来现在需要30个工作日甚至是更长时间，而各大银行给出的答案都是不确定，其中有业内人士透露目前审批之后，放款时间需要3~5个月才可以放款出来。

有部分地区已经出现了暂停二手房贷款业务，又或者说提高二手房的贷款难度，楼龄超过20年以上暂停贷款，房屋面积低于60平米暂停贷款。

银行今年的额度没有去年宽松，还不是因为央行银保监出台“两条红线”太严格了，导致房地产开发商以及个人贷款都受到了一定的限制。

过去银行的额度是不受到限制的，想放多少钱去房地产就放多少钱去房地产，从今年开始所有的银行都分为5个档次执行两个标准，比如工农中建交，几个银行都是第一的大型银行，两个指标分别为40%和32.5%。

如果再不降额度的突破房贷现象，这会连银行的核心业务都没办法展开，把所有的资金都流向了房地产市场，未来实体行业又如何发展呢？

在银行一边在快速地上调利率，另外一边延迟二手房审批时间，尽可能地保障一手房贷款。

换个话说银行就只有这么多钱，不可能全部都要照顾到位，只能照顾相对应比较重要的客人。

楼市确确实实是要靠巨量的资金来撬动整个市场的，不管是银行贷款信贷还是购房者的资金，甚至是abs债务，信用债务，海外贷款等各方面的资金流入到楼市，楼市才能快速的周转起来，要不然难，真的是太难了。

2、政策打压

2021年的调控政策，根据中原研究院统计出来的数据，5月份就已经高达了220次的调控，如果以这样的趋势发展下去，2021年将会成为调控最高的一年。

深圳二手房参考价；东莞限贷、限购、限售；上海增加交易费用；成都、宁波也同样出台了二手房参考价，所以2021年的政策每一条都根据城市的具体情况出台精准的打击。

除了政策的影响，其实货币政策影响也是非常的大，2017年至2020年商品房销售额与M2货币发行量基本上都是稳定在8%左右上下。

按照这样的推算，M2增速处于9% 10% 11%这三种情况下2021年的商品房销售均价涨幅应该控制在6%、 6.7%、 7.4%。

现在多个地方都传出了降价潮的消息，其实房屋的价格是否真的受到政策的影响，受金融政策的影响价格出现了回落。

2021年看到了一则数据，五大开发商降价的消息出来了，根据《中国经济周刊》数据统计保利地产、万科地产、融创中国、恒大碧桂园，5月份销售价格环比今年1月份分别下降了5202元、2890元、1897元、696元、28元。

很多朋友看到这则数据之后，知识都感觉到非常的惊讶，为什么自己没有感觉到房屋的价格下降这么多呢？其实数据下滑更多的是郊外的房屋数量，成交多了把整个平均数字拉低了而已。

假设1月份一线城市成交了1万套，而四线城市成交了2万套，这样平均价格为2.3万元每平米，到了5月份由于政策的调控，一线城市成交了3000套，四五线城市成交了依旧是2万套，那么平均房价是不是下降了。

有时候数据这个东西也不能完全地相信，要经过自己实地考察才知道房屋的价格上涨还是下跌，在接下来的半年房地产开发商的资金都是非常的紧张的，还有那些高高在上的二手房，相信业主都会因为银行贷款问题而降价出售。

对于一二线中心区的购房者而言，可以观望一下市场，毕竟现在市场还是处于不太稳定，而可以留意一下部分急用钱的业主。

但我们要清楚一点一二线中心城市的房屋价格是暂时性的受到贷款的影响，出现了成交难的迹象并不代表没人去购买房子，很多的就是先观看而已。

所以说上半年的房地产寒冬已经快过去了，下半年应该会慢慢地活跃起来吧，很不幸运地告诉大家，下半年由于资金的紧缺，楼市将会变得更加的不活跃，甚至可以用“冰冻”两个字来形容整个楼市。（房产有点意思）