对于中介都有这样的一句话，有钱买二手房，没钱买新房。可能很多人都认为，如果有钱才应该买新房，为什么还要买二手房呢？二手房对于很多有钱人来说，他们是有潜力股的。那么，今天小编就给大家说说，哪些二手房是值得购买的，再买新房的时候有什么不好的。如果我们买的是二手房，那么我们在买二手房的时候装修要注意哪些呢？

一、哪些二手房值得买？

1、房龄

首先一点就是一说到二手房人们就能联想到的房龄，二手房的房龄一直都是人们心里很介意的一点，简单点来说，如果想买二手房，尽量选择真实房龄在5年左右的房子。有很多房龄超过10年的房子，总价确实很低，因此有很多人心动，但是这种房龄较长的二手房，银行并不是很中意，因此对房子的估值也会较低，这样会导致购房者买房时所能贷出的钱款较少。尤其是对那些有改善需求的购房者来说，买到一个年龄较长的二手房，日后如果还想再转手，恐怕很难找到接手的人。

2、潜力

其次就是要选择有潜力的房子，有句老话说得好，买房要看的就是“地段，地段，还是地段”，地段一直以来都是影响房屋价值的重要因素，像是一些环内稀缺地段的高品质小区，不管什么时候，都有保值甚至是升值的空间。尤其是在一些大城市的城中心，由于中心位置总是较早就被开发的，所以在这样的地段。

我们能看见的新建的楼盘少之又少，更多的都是早就被建好的老小区，如果能在这样的位置买到一套二手房，未来想不升值都难。除了地段，购房者还关心的就是交通的问题了，尤其是对朝九晚五的上班族来说，能住进一个交通便利的小区简直是做梦都想实现的事，对二手房来说，交通便利或是附近有交通规划的小区，从来都不缺想买的人。

3、性价比

性价比高一些的房子，很多时候我们买房子，并不仅仅是想要一个落脚点，更重要的是这套房子所带给我们的居住环境，一个好的居住环境可以让居住舒适度大大提高，选择二手房时要考虑周边的区域配套，例如：餐饮、休闲、医疗、教育等，这些直接决定了生活的便利度，除此之外，还要考虑小区内的生活环境，像是小区绿化、社区安静度、安全或封闭的程度、甚至是小区的物业服务等，这些都要考虑到，可能你看着并不觉得会对自己造成多大的影响，但是等你真的入住进去，就会发现这些东西有多重要了。

二、为什么不建议买新房

我们都知道，如果是买了新房，其次要考虑的就是装修的问题，装修不要花掉一大笔的费用，装完的房子还需要进行通风，否则装修留下的甲醛将会对身体健康造成一定的影响。这一通风，少则半年一年，多则两三年，这段时间购房者可能依然需要租房度过，一方面交房租，一方面还需要还月供，很容易造成资金压力。不过如果选择二手房就少了这些问题，不仅自带装修，而且过了这么多年，房子早就没有了甲醛的问题。还有一点就是买新房你很难知道自己周围住着的都是些什么“妖魔鬼怪”，而二手房就可以给你一个事先考察的机会，通过沟通来判断邻居素质的高低，因此可以选择到一个和谐的居住环境。

（飘姐美食的烹饪）

有位中介朋友跟我说，今年是他5年职业生涯以来，开会+学习最多的一年，这几乎是一个我们从未见过的楼市市场

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这一年来发生的事情是我过去10年都没见过的场景

☞ 土地端，从控制土拍次数、坚持房地联动，到主张房企打分制，再到用中止价将土拍溢价率控制在10%

☞ 一手房，现在积分制度，放以前想都不敢这么想，而且积分制度还可以像变形金刚一样可以调整社保系数

☞ 二手房，年初就当我们以为只有“满二不满五征收全额增值税”这条新政的时候，核验房源、核验价、以三价最低价向银行贷款，一步步深入二手市场

☞ 最尾端的信贷，从年初的三条红线，到拉长放款周期，再到提高贷款利率，现在的市场，以什么价格放贷、能不能通过贷款、什么时候放贷，都是未知数

我们将这些通通串联起来，站在我们面前的是一个从未有过的赛道生态、一个活久见的市场

换句话来说，可能我们过去那么多的经验都是无用的

从零开始，重新学习

对于地产人来说如此，对于购房者来说也是如此

他们面对的困惑甚至几倍于我们，面对这样的混沌市场，毫无疑问他们会更加焦虑

在这样的氛围下，决策放缓是一定的

但是放缓到什么程度

我身后这张图是罗振宇在2019年跨年演讲上的一张房屋置换周期数据，说的是在2019年市场横盘下买房和卖房都变得非常的艰难

所以我每天都在问自己：2021年的市场，会不会重回2019

我们其实一直记得2019市场带来的阵痛，因为市场横盘上海二手房有过一年时间的价格下滑，市场的信心在快速消失

如今的场景，楼市信心同样也在滑落，滑落的根本在于不知道何时明朗以及明朗之后到底是利空还是利好

这才是信心滑落的根本

市场会不会回归2019尚不得而知，但是从业者是肯定要活在2021

这件事不仅我这么想，别人也已经这么做了

这是链家2021年的经纪人的本科员工比例，我们可以看到，从业者的整体素质正在链家一己之力的提升

整个赛道的从业者正在以全新的面貌面对这个混沌市场

那么对于我们来说，需要应对的是什么，可能发生的又是什么，需要回答这个问题，可能要明白混度怒市场下，不变的因素又是哪些

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第一个不变

卖房周期被拉长，意味着买房决策也在被拉长，也就是说，楼市里的很多动作会延长，决策会放缓

但有一点一定不会改变，成交结构

市场上第一次买房的客户非常少，也就是说，置换以及改善成为了现在购房的主力人群

上海这座城市，所有的一手房总有一天会卖完，全部进入到存量市场，这就是一个换房再买房的市场

也就是说，现在的购买力基本会是来自于换房

所以不论这个二手市场这个蛋糕最后是变大还是变小，这个比例是一定的

客户会变得很不一样，因为成交结构不可逆，如果是这样的话，我们就能由此推导出第二个不变

第二个不变

这样的成交结构有什么不同

第一次买房的人，可能还会因为“明天要涨价了”、“这一套可能没有了”这类焦虑、恐慌情绪去下定

但第二次买房的人是有经验的，如果中介再用这种10年前的方式去对待TA，中介还能够赢得客户信任吗

更为重要的是，大家都在一边卖房，一边在买，一边在换，这样的购房场景，我们应该看到的是什么

当一个客户卖房之后，TA要做的第一件事是还要再买一套，以此类推的话，这就是一个不断滚动的置换雪球

所以一个核心中介，一个厉害的中介，他一定知道，他所面对一个客户二手单的时候，其实你面对的是一个置换链条

所以对一位优秀中介来说，你的服务链条会变得越来越长

所以，中介服务串联了整个置换的核心环节

而这个核心环节，在未来这个买房决策周期被不断拉长的这个市场混沌期，一定会冲出一支服务客户理念的团队，去帮助那些坚定买房的人去买房

而这背后更深层的逻辑是，服务人的价值要大过于单纯匹配房源

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这两个不变下，真实的客户是怎样的

之前我们还没有做二手咨询服务的时候，我们看到的购房者是这样的

这是一个真实的在我们真有好房平台里面成交的客户

TA的行动轨迹都有一个相同的动作：反复地问

线上问完，线下品鉴会继续问，然后线上检索，接着继续线下问

一边问一边给自己筹钱，你看他从问300万的项目开始，问到400万，最后买了一套500万的房子

真实的购房用户就是这样，买房之前无比纠结，到处检索-到处咨询-到处去看

不过这些画面都只是存档在我的客户画像里，而对于大多数门店中介来说，他们看到的客户可能都已经很明确了

问客户诉求，然后不停地看房选房，最后下定谈判

对中介从业者来说，TA感受到的购房者，已经省略了很多纠结环节

但其实真实的购房客户，可不仅仅只有走进中介门店之后的他，更包括在家焦虑，在信息面前来回徘徊的他

我们看到选房子应该是在线上有过一段非常痛苦的焦虑思考期之后，终于愿意出门去看房子，然后进入到门店里，真实购房者应该是这样子的

他们买房不管是25天还是39天，这是从进入到中介、到最后看房的时间，但是在这一个月之前应该有大量的纠结期、困惑期

在购房的路上因为只有自己前行，所以无数的困惑没办法可以很好地回答，而这件事恰恰是我们可以做的

或者说我们已经做了一段时间：就是1vs1的线下好房计划

这是我们的团队给一位叫阿君的咨询师拍的4张照片

看上去都差不多对不对，但其实这是他在一天下午接待的4组客户

更厉害的是，我们好房计划的每位团队成员，作为一名中介从业者，还通过提报形式为粉丝分析宏观市场、楼市数据、政策分析、板块推荐等等

很多客户在第一次接触到这些服务的时候，都很惊喜，因为TA的这些需求以前都是被思维定式化地认为这不被包含在中介服务内的

在我们看来，这些也都应该被包含在中介服务里面

所以我们组建了一支线上的咨询师团队，它不再是一对多的沟通，而是一对一围绕购房者生成定制化需求的沟通方式

如果在线下我们完成了好房计划之后，几个来回我们确定了具体房源，我们将为你搭建一个服务窗口，进行线下看房的同时线上进行互动沟通

对每一个客户的沟通环节，我们为他建立唯一的窗口，这个窗口有分析宏观、板块的、税费的，帮你找房源的

而这其中配房这个重要环节，我们会和美凯龙爱家通力合作，

美凯龙爱家在全上海有9000多位经纪人、400多家新开的门店，有了这个环节对我们来说，就可以为我们200万用户匹配房源

这样就为带看、谈判的环节划好了线下的阵地

这大概是我们现在正在做的事情，希望我们可以成为你在买二手房路上的朋友或者说战友，直到帮助你买到中意的那套房为止

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如果您最近在选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房

最后说一句：市场是模糊的，但却是我们无力掌控的，可以明确的是自己的需求，可以掌握的是自己的命运

我们愿意在这段不长不短的时间里陪着你一起完成这个人生中很重要的一个决心。（真叫卢俊）

有人说上半年房价在涨，有人说上半年房价在跌；有人说现在生意越来越难做，也有人说现在机会很多。

有时候不要被他人的感叹之言影响，耳听为虚，眼见才为实。一切用数据说话，不不弄虚作假！

炒房客的2020年：进退两难，伺机抛售转型，疫情对炒房客的影响是致命的。

炒家赖以生存的两大炒房法宝：低首付老旧二手房和商业性质产品，全部失灵了。

疫情之后，居住环境较差老旧小区无人问津，钱不多的刚需客户宁可买偏远地区的一手房，也不想买老旧小区的二手房。

很多投资客手里的货难出手，货出不去就不能投资其他的房产，生意停滞。

商业产品（公寓、商铺、写字楼）讲究投资回报比，疫情对实体经济影响很大，短期难恢复，商业产品失去竞争力。

很多炒家，现在都进退两难，要么继续等待新的转机，短期希望不大，要么就低价抛售套现转型，亏钱是一定的了。

辉煌之后是暗淡，2020年或许是一些炒房客的终结时代。还是踏踏实实做一些正规的行业，投机取巧终究不是长久之计。

新房二手房如何选？看了下面的分析哪个更划算就一目了然了。

二手房的优点是：

一、即买即住，节省装修成本。

二、可立刻出租，租金抵房贷。

三、周围的商业，交通配套设施相对比较完善。

四、交易顺利的话，两三个月就可以拿到证，缺点是交易程序繁琐，风险多，税费高，没有新房升值空间大。

新房的优势是：

一、未来的配套更加完善，升值空间大。

二、贷款可以到达最高年限和最高额度。

三、交易流程比较简单，且税费比较少。

四、遇到首付分期的话，入手门槛比较低。

新房的缺点是入住周期有点长。前期需要资金量大。所以着急住的可以选择二手房；不太着急住的可以首选优质区域的新房。每个人的情况不同需要具体情况具体分析。

年轻人首次买房，适合买二手房吗？肯定合适，原因有这3个。

1，二手房周边交通和各种生活配套完善，而且房屋价格相对降低，比较适合经济基础薄弱的年轻人。

2，二手房基本都是装修好的，可以拎包入住。现在年轻人基本都忙于工作，闲暇之余还要交际应酬，根本没有时间和精力去搞装修。那选二手房就再适合不过了。

3，风险小，二手房没有烂尾风险，不会导致全家人积蓄打了水漂。今年上半年已经有228家房企破产，这意味着将会有大量的购房者，因为房企破产，而被迫接受房子烂尾的现实问题。

对此，你怎么看？（知晓互动）

来谈谈自己买二手房的亲身经历，希望对大家有帮助，少被坑！

这笔交易从11月底算起，到12月底搞定！前半年净是瞎折腾，被房东坑，被中介忽悠，走了N多弯路。不过学到太多，从小白变成了老油条！久病成医了。

楼主和女友15年底看房价蠢蠢欲动，看了不少期房，无奈作为小白的我们，对房子要求太高，总想面面俱到，加上期房还要等两年，位置，配套都不太满意加上急着装修结婚，好地段的就考虑二手毛坯了。

大宗商品16年初汹涌上涨，楼主看一线房子已经启动，在清明节果断看上了南三环距离地铁口1.5千米的成熟小区Z小区。毛坯，中介是J地产的一个女孩，带我们看了房子，房子除了靠近南三环比较吵，因为价位比较满意就交了意向金。

看房之前我先电话询问产权信息以及是否能按揭，w女的回答都是非常干脆利落，没问题，您先看房。

交意向金是，w女也很开心，反复说这套房业主继续套现，承担所有费用，我只用承担中介费3个点就行，介于对J地产中介的信任，毕竟是规模比较大的中介公司。事实上，后来我才明白这套房子原来是需要合同更名。w女签订合同一再声明，业主和开放商有关系，合同更名没问题。

我也是完全相信房子木有问题，产权也明晰。之后就和房东一家签了合同，交了三万定金。J中介代收定金，业主说因为他们是按揭买的房子，自己会把银行尾款还清，撤销抵押。然后去房管局注销网签，再由开放商重新以新房按揭卖给我。初出茅庐的我因为不懂，也就相信了，业主也很诚恳。约定了两个月办完他那边手续。也就是四月中旬签的合同。基本上六月底前就好了。我当时信心满满，想着终于搞定一件大事。

对了，之前还有一点小问题，业主给中介声称所有手续他来办，可到了签合同前，业主提出更名费需要活动为由，需要两万，双方各自承担一半。我当时就比较恼火，吵了半天。中介费让我2000，我承担8000，想着房子既然便宜就算了。承诺了，业主办完手续我多加8000元更名费。

就这样等着，给业主充分的时间，我也没有催促。转眼到了6月份 打电话问过中介一两次，回复业主钱准备好了，再给进还。银行还款需要提前预约，款还进去了，等待银行确认，解除抵押 。转眼到了7月初，我有点等不及了，不是约好2个月，这都3个月了。我以装修为名催促W女速度，别耽误装修。W女和业主沟通好后，说还需要一个月才能好，因为还要去房管局解除网签，公示半个月，可以先给我钥匙让我装修。

七月初我去中介那里拿到了业主放在那儿的一把钥匙。自己还去新房看了下，计划毛坯房该怎么装，过了一周就去看装修公司了。看中了一家交了2000定金，过了一周带设计师去量了房子，出了设计图，装修公司催促我交大定，选材料，安排时间装修，一切显得那么好。

等等，这不是有个坑么？业主说我可以先装，但万一买卖失败我钱岂不是打水漂了，明眼人都能看明白。我拖了拖，等待业主消息，装修公司那边先压着等手续办完。W女中介也提醒最好过完户再装，看来的确存在风险。

等到了八月，终于等到了消息，W女中介让我准备好首付款，准备做资金监管。期间我也查阅大量资料，心里也有了底。就准备好首付过去了，见了业主。突然发现原来这套房子中介不只一个中介，冒出了一个P男中介，属于另外一家Y中介公司。最后我搞明白，这套房子是P男跑的业主，业主那边委托给他办理，P男将房产信息下发给下面销售，再给予低价，下面若干销售各自去网上发布自己的房源信息。那么,W女（其实是个傀儡）不具备话语权，话语权掌握在P男和业主手中，W女也只不过是传话罢了。

资金监管当天我如约见到了业主，坐在车里，两中介围着笑脸相逢，回着话。两中介带我去光大银行做资金监管，银行要网签合同，P男说没有，就做个联名账户，光大不同意。转而准备去其他银行做，我这里就感觉到W女完全是新手，P男业务不熟练（虽然是Y中介一分店店长，可能对这类房子业务解除太少）。给业主说换地方做联名账户，业主说没问题，但是他身份证刚取出来时候掉在座位下，取不出来。不行到时候直接去售楼部把首付刷给开发商，W女表示不安全，P男向着业主说安全没问题，开发商跑不了。我问了刷完首付是否当场做网签，业主打了个电话，说没问题。我就答应了。

到了约定时间去了售楼部，结果，业主之前联系的熟人找的关系都显得苍白无力，管业务的女士直接说要合同更名，先去房管局解除网签，再交3000块更名费，重新签订网签合同就行，至于房款你们私下解决我们不管，好了，我一下明白了。大坑，等了半年就等了个这个结果。业主说他回去再找找关系解决下。出了门，我问中介，如果牵扯到违约，怎么解决，P男说，谁违约谁赔钱，业主违约他赔你3W，然后中介费我们扣掉1.5万，你拿1.5万，心里很不爽，但是因为不懂违约条款细致我没回复，打算下来查查。这样到了九月，基本上我明白房子手续基本上出问题了。

九月在我一再催促下，W女打电话给我说业主说了可以办让我来J中介公司谈。去了后才发现，W女已经不在了，业务交给了他们店长Z男。当时很生气，当事中介W女士最知道经过的居间人居然面对困难请假了，没办法我把详细经过讲给了店长Z男，店长表示深刻理解和同情。过了会去了会议室，P男、业主、Z男、还有我，四人坐在一起商讨。业主直接抛出银行不能给带过一次款的房子放第二次款为由，说办不了。就谈到了违约，业主死活不认他违约，将责任推到中介不作为，本来应该中介去办的过户让他去办，业主意思让我取消房屋买卖三方合同，中介费不用掏给他们，私下来买卖。当我是傻子么？明白着让我违约。合同明确违约方负责中介费及违约金，之后业主（很滑头的）就要和中介吵，和Z男吵起来了，我看情况不对，把话题引到想继续交易上，P男一句话都不说显然是业主的人。

最后就谈到继续交易，我打算付首付给业主，然后按银行利息就当按揭给业主，他那房产证抵押他那，业主拍拍胸口没问题。大嘴巴，满口承诺，其实到这一步我也不太愿意买房了，无奈拖了半年房价都涨了，想想算了。结果又来一坑，业主说那就你写个借条，下午把首付打给我，然后回头约时间给你办手续，说的那房子跟真的要卖给我一样。当我傻呀，首付直接打给你，P男依然一句话都不说，我故意问Z男行么，Z男说借条不行，太笼统，他们公司业务比较规范，必须走合同，合同还要公证，而且必须做资金监管，也就是业主把产权过户给我后我才能把钱从监管账户打给他。我表示同意，业主依旧让我别和Z男说，直接痛快把手续办了，钱给他打了，恰逢快到十一，我表示还是让Z男去拟合同把，配合P男一期拟。业主无奈答应，等合同出来再说。

国庆前两天，合同拟好了。我看了合同，做了有利于我的适当修改，当然修改无非就是期限问题，我当然想长一些时间，不然压力太大。业主后来拿到合同表示不同意，第一 期限太长，15年都长（表示可以理解最后10年），第二利率太低（业主认为银行4.9利息太低，要求6~7厘），到这里基本上我对业主不抱幻想了，只能逼他就范了。最后十一期间谈崩了，我都有录音，业主承诺的更名、按揭都实现不了，明显已经违约，还拖了我半年时间。

十一一过，我就和Z男说明了业主的态度，Z男表示P男是个坑货，这种房源都接。还好当时中介费是J中介代收的，我表示我要打算重新看房，要回那3W定金，Z男爽快的答应了。估计代收的定金一直在J中介公司放着。过了两天，带着定金发票，3万还给我了。在这里提醒大家，如果中介不代收定金或者不经过中介再打给业主的话，风险完全是暴露的。假如当初我直接把钱打给业主，业主给我开个收据，想要这个钱，还要看业主心情，很有可能转为被动。处处挨打，总之，钱过下中介，最佳。中介费高点无所谓，另外中介公司必须是有名气大中介，而不是小巷子的私人中介。

要回定金后，接下来的事情当然是要违约金了。毕竟耽误了我半年，房价都涨了不少了。

当然我也不会全身心投入要违约金，还要抽空周末再去看房子，时间要抓紧，我的目标是年前必须搞定。

一边我联系了Z男收集证据，Z男表示他会督促P男把业主违约证据提交给我，协助我上诉，当然了，业主已经断掉和我联系，仲裁最好别走，仲裁没有啥效益，而且仲裁费非常高。起诉的话，我咨询了律师，起诉的成本基本上按你要回违约金的比例来算，大概要3万违约金的话 起诉成本1000来块钱，另外败诉者承担诉讼成本。我感觉没问题，我要上诉。

接下来又出问题了 我才发现 上诉这条路其实并不好走。维权之路道阻且难，所以奉劝大家 签订购房合同 千万别听中介吹嘘的 什么 业主违约他要给你赔付多少多少违约金，你放心，没问题。都是瞎扯，上诉过我才知道，避免走上这条维权路的最好办法就是 最开始把风险尽可能避免掉 不会让他发展到上诉这个层面。如何避免 我下来再说

我要去维权上诉了，想让Z男帮我追讨，Z男直接答复，上诉主体是你，必须你自己去提交诉状，我们只能协助。说白了，要自己跑路。对了，证据呢？我要的证据呢？Z男说他问P男要业主违约证据，P男说他没保存。好了，太好了，大坑货。我直接打电话给P男，说他，P男说 我是负责业主这边的 你要什么东西问Z男要。跑去问Z男，Z男说他没和业主联系过 没有证据，气的我，想抽他俩。不过还好我有证据，中介录音 业主录音我都要，还有三方协议，都是证据。Z男表示，上诉需要证人他可以出庭作证。

掏了100块钱律师咨询费，整个流程我也明白了。遍问J中介律师顾问要了证据，J中介公司邮寄给了我证据。↓

中间还有个小插曲，得知我要上诉后Z男打电话给我说，让我仔细看下合同中赔付违约金只有一条就是 已付房款的5%，说我交的定金3万是已付房款，违约金胜诉只能赔1500，让我仔细衡量下风险收益比（我搞金融的，专业术语，夏普比之类的）。我翻开合同，晕死，果真这么写，马上联系我100块的律师，律师表示可以按合同法双倍定金返还要求上诉。明白了，三方合同没写也没事，双倍定金返还，哈哈，有个律师还是好。

一般来说 买全款房速度最快 楼主我从办理到拿证 一个月多一点。 因为等证就等了21天，等证期间是万无一失的，因为过户当天房子已经属于你了。所以办下来2周是最快的，包括银行放款等了7天。所以只要业主配合，很快，一周搞定。手续等放款7天，然后缴费过户1天 ；对于买有按揭房子的话，一定要查明业主征信情况！走赎楼贷最能证明，因为如果征信不好，一般担保公司都不会给他放款。这点查不明白，替业主赎楼后被法院查封的房子也不再少数。

现在一般买二手有按揭情况的房子，买的时候交完定金，注意以下几点。定金交给谁，合同违约责任是否清楚，中介职责是否明确，中介是否在定金交付后有没有，扣押业主房产证（一般你定金交到业主手中中介会扣押房产证等收据以免业主违约），约定办理事项具体时间，定金一般不能超过总房价的5%。对于有证但要等待办下来，等待时间要谨慎，以免落入圈套。检查大修契税票时间，满二是否，否则有营业税，复印业主身份证。如果属于婚后财产一定要夫妻双方都同意。

另外，二手房前期只有定金，不超过放款5%，能打给业主。其他款项严禁打给业主，中介所收所有费用必须有票据为证。首付款只在网签后银行资金监管打入指定账户。这是原则问题，希望大家谨记。诚意金交纳完毕最好7天后 谈妥价格内签订三方合同 总之别拖太久。有按揭房子一般都是业主赎楼贷，买家网签批款同时进行，提前查好自己征信记录。以及是否二套房贷首付有要求，避免自己违约。提前半年做好银行流水，一般是月还款额二倍以上。

好了，之前那套房子出问题后，定金要到手，首先就是立即重新找房子。找了好几套后，看中了一套距离小学及地铁近的地段房子。先打电话咨询中介，中介公司房XX，这家中介费比较低，房源也是有的，中介说房产证有，但没满二，业主让的比较多，算下来营业税加上还算合理，就周末去看了房子。房子看了挺满意，下午有顺面多看了几处地方，五六点觉得了就要这套。打了电话给中介，让他约业主，准备签合同。

中介约好了业主给打电话，便我坐车赶过去，正值下班高峰。路上一场拥堵，中介打电话过来，说这套房子证还没办下来，业主之前不知道，但是契税票大修票都在，办的话1~2个月就办下来了。因为之前吃了一次亏，心里顿时感觉不爽，你这中介，为啥不提早说，什么有证，都是忽悠人。算了，先见业主吧，想着加急办的话1~2周能办好。

见了业主，业主果然都是能说会道类型的。中介完全被压住了，话都不说就一个劲恩恩对对，我就不断的提问，最终发现问题了。

原来今天来的不是产权人，他买的这套房子挂在他好哥们名下，但他声称他有话语和决定权，说罢，就把发票契税票等等拿出来说，这些字都是他替他朋友签的。我问，那我今天要签合同，不可能和你签吧，定金打给你了。合同不具有法律效益，明天你找不到了定金问谁要额。他表示，可以先和他签，回头做个公证委托。我说行，反正业主今天带了大修契税发票，我叫3W定金，中介扣押发票，回头做公证。BUT，业主表示不愿意，他要求我交5万定金。而且打到他账上，我表示要通过中介，中介说让我直接打给业主，他们不代收也不转交，说白了，不承担风险。这就是房XX。

我问中介，那出了事，业主违约不卖给我，钱也不退了怎么破。中介不假思索答道，让他赔违约金，我问，那他不赔消失了呢，中介回答，起诉他。那谁去起诉呢？当然是你自己了。我们中介只是配合。好了，说到这我明白了，原来你中介只是赚那 1.5%的佣金，还是无风险的。我就呵呵了，五万不行，三万我签，业主随即表示有人已经交了意向金，卖谁都不一定，那就明天再谈。

最后业主说，这两天谁出价高卖给谁。无可厚非，我理解，但违约性就大大增加了，比如等个把月房产证下来。

随即业主转身离去，我也准备走。中介呆呆的坐在那，中介显然基于成交，基本事实都没弄明白。我刚下楼，不到一会 中介打电话说，业主同意交3W签合同了。我说那行，我上去签，走了两步，感觉今天心里不爽，不勉强了，给中介打了电话，叫业主别上来了，我坐地铁走了。等他朋友有空我和产权人签合同，明天再说。

第二天中午，中介打电话来说，产权人到了，让我赶过去签合同，他说到就到？我表示怀疑，因为周末我去等业主可是等了近1小时，说业主送朋友晚点来，十几分钟等了1小时。我也没在意产权人到底来了没来，就和中介谈细节，我的要求很简单，定金通过中介下，也就是我将钱打给中介，中介给我开具票据，然后中介转打给业主 扣押业主产权证发票之类的。很正常，中介死活不干。然后换经理店长和我谈，表示我无法理喻，说我不买就算了，业主下午就和交了意向金的人签，我说那你去吧，随即挂了电话。

不到半小时，店长又打来电话问我到底要不要，我还是之前诉求，店长说，所有中介都是这样，你不信你可以打电话去问。我说我不信，我去问下。挂了电话打给了之前第一次签合同的J中介公司Z男，J男说他们中介公司都是代收，但不会扣押业主任何东西，直接打给业主风险太大。看来J中介公司风险意识强呀，再加上合同违约的模糊性。基本上不会出问题，就算出了问题，定金在他们手上退给买方，这样缓解了卖方市场的优势。当然不扣押业主任何物证，也表示了对业主约束力的大大减少，基本上是道德约束了。因为中间不会起诉业主。

后来，打给了房XX中介店长，不想多说，不满足我的要求就拜拜。店长气的要和我吵，说你以为钱过了中介就万无一失么?你认为交了定金后，业主违约了 你拿回定金就没事了？不可能！中介费还得你掏。什么！业主违约，你不但帮不上什么忙 还要我掏中介费，哪来天理，违约方负责中介费，你学过合同法没？我一肚子火，挂了电话，这房不要也罢。看来低佣金 带来的不是低风险和低成本。埋没了许多珍贵的职业素养。房XX

对了，提醒大家，三方合同千万别着急签，楼主就是太着急签，忽略了很多东西。二手房买卖三部曲，第一步交意向金，谈价格，第二项价格谈妥，中介需要在签三方合同前去趟 房管局再次核对产权信息等，避免房子被抵押或者产权不明晰。确认好了再签，这是中介的责任。不能说签了三方，中介图省事再去核对，万一出事了呢？万一业主明确要违约呢，只能诉讼，太揪心……

未完待续。。。（天涯重庆）

购买二手房后，都需要进行二手房过户，二手房过户是一个很重要的流程，只有房子过户完成后才真正属于你，才能享受这个房子所有的权益，可能很多人在购买房子的时候不会想，自己买的房子是否能过户，但是有可能一不小心就买到了不能过户的房子哦，那损失就大了，那么购买二手房哪些情况不能过户呢?

1、房产证被抵押在银行的情况下

一般来说，如果房主在买房的时候是通过银行贷款购买的，那么只要房主的贷款没有还清，房主的房产证就会抵押在银行那边，所以有不少的购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。

如果大家想要去办理过户，那么就只有让房主把房屋的贷款还清才可以，将贷款还清之后房产证也就拿回来了，这样大家就可以顺利的去办理过户了，而且如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才可以办理过户。

2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下

有些房屋是有共有产权人的，所以当大家在购买二手房的时候一定要和卖方了解清楚房屋是否有共有产权人，如果房子有多个共有产权人，买房者一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效，即使完成了过户，那么之后共有产权人如果要追究，大家就只有办理退房了，所以，在大家办理过户的时候一定要让所有共有产权人到场签字，这样才能降低毁约风险。

3、房屋被查封的情况下

有不少的购房者在买二手房的时候都会找中介协助，但是现在市面上不靠谱的中介公司还是挺多的，如果购房者正好遇到了不靠谱的中介，那么就很有可能购买到已经被查封的房屋，而房屋在查封期间肯定是无法过户的。

4、卖家无法提供房产证的情况下

如果购房者在购买二手房的时候想要去办理过户，那么肯定就需要房主提供房产证才行，如果房主无法提供房产证，那么到房管局是办不了过户手续的。只有房产证才能证明房屋归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

5、违章建筑、鉴定为危房的二手房

如果二手房有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、过户或通过任何合法途径抵押贷款的。而鉴定为危房的房子已经失去了居住的价值和意义，购房者在买房之前就要了解房屋的年龄和结构等情况作出判断。

6、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

7、特殊性质的二手房

购房者要警惕特殊性质的二手房，常见的类型有军队的房子、医院的房子、学校的房子、未满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。

以上是对于购买二手房哪些情况不能过户的介绍，所以在购买二手房之前，一定要查清楚这个房产能不能过户哦!否则购买后，才发现不能过户，那损失就大了。（象盒找房）

二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的，购房者可以到房子里实地察看房屋质量，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然。那么你是否了解何购买二手房？购买二手房的资金怎样保证安全？购买二手房又要缴哪些税费？小编接下来就为你解答关于二手房交易的各种问题，史上全二手房交易交易流程，二手房购买攻略，二手房注意事项和二手房税费问题解答。

【二手房】新建的商品房进行次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

一、购买二手房好处多

1、房屋质量看得见

二手房的房屋质量是可以看得见摸得着的，购房者可以到房子里实地察看房屋质量，面积、户型、采光、通风、房屋质量、物业情况、小区环境等都一目了然，还可以向同一个楼的其他业主咨询房子质量到底如何，这一点上，新房没法比。

2、配套设施完善

二手房一般周围的配套都比较成熟了，医院、学校、地铁、超市等都很完善。居住氛围也比较浓厚，可以选择左邻右舍，不像有些新房，入住的时候周围都是一大片工地，晚上整栋楼就那么几盏灯亮着。

3、产权清晰 投资回报快

不用担心会出现烂尾或是开发商跑路等现象，此外，能够进入房产市场进行买卖的二手房，其产权问题肯定是非常清晰的。投资回报好于新房，二手房的地段和配套决定了它的升值潜力，不管是用于出租还是出售，都比新房来得快。尤其是出租，不用等交房，不用自己出钱装修，即刻就可以挂牌出租了。

二、图解二手房交易流程

三、二手房购买攻略：选择中介要慎重

要看正规中介的资质

看它有没有工商部门批准的营业执照和房屋土地管理局审核颁发的资质证书。一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆就没有申请营业执照，直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。在看“两证”时，一定要细辨真与假，要坚持看原件，把注册号记下来。

二手房购买攻略：选择中介要慎重

第二，要看房产中介公司的基本情况

是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗。

二手房购买攻略：选择中介要慎重

第三，要看它的资金实力如何以及该公司在社会上的信誉好不好

客户通过房产中介来交易房屋，主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金不够大，现有的二手房交易款项必然远远高于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。

四、二手房交易要交哪些税费

二手房交易买家要交哪些税费：

契税：契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的，税率为3%；

面积在90平米以下并且是首套房，税率为1%

面积在90-144平米之间的，税率为1.5%

交易税：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米

房屋登记费：住宅80元/套；截止到目前，如果税务局认定您购买的为首套房，那么登记费就可以免除。

中介费：房款×3%（可以讲价，2%就差不多了，小中介1%也能拿下）

贷款费：贷款总额×1.5%（中介收，记得砍价！）

评估费：成交总价×3%

二手房交易卖家要交哪些税费：

交易税：3元/平米

营业税：房屋总价×5.6%（超2年免征）

中介费：房屋成交总价×1.5%（砍价后1%可以搞定）

（注：交易税有时候是买家出，卖家不出，及卖家要出6元/平的交易税。）

五、二手房交易过户注意事项

二手房过户需要准备哪些材料？

1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。

2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等相关手续前去办理。

二手房交易过户过程中存在哪些资金风险？如何避免“钱房两空”

资金风险：买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。

资金监管：具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。

利用好中介：在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。

买按揭的二手房时，一般要卖方结清银行的贷款才能办理过户，这时也应该让中介帮卖方垫付，而不是买方自己去帮卖方垫付房款。

六、二手房交易中存在这些陷阱：

假房源：主要包括两方面，一是这个房子根本就不存在，只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候，往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了；另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大，更有经纪人为吸引购房者，一开始隐瞒真实房价。

伪教育地产：即买了二手教育地产却没法入学。、原房主户口没有迁出，你的户口无法迁入，孩子就无法入学。第二、有的学校会规定教育地产入学资格名额使用年限，比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学，即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以，建议大家在买二手教育地产的时候一定把迁户口的问题写进合同，并提前打听好学校的入学资格。

一房多卖：二手房一房多卖现象也较为突出，有时候中介也不知情，完全是房东一人操控，一般就是先让你签合同、交首付、交定金，然后就以各种理由“拖”：什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时，一定让房主提供产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。

是否能落户：就成都而言，一套房子只能落户一次，也就是说如果前业主卖房子的时候凭着这样房子在成都落户成功，那么你再次购买就无法凭此套房子落户。买之前一定要了解当地户籍政策，向前业主问清情况。（大连房天下）

二手房交易是指已经办理不动产交易登记，完成初次登记和一般登记，然后重新上市交易的。
无论是购房者、老房主，还是专业房产中介，面对繁杂的二手房交易手续，难免会有些迷茫。
那么，二手房交易的详细流程是什么呢？
预防措施是什么？
读完这篇文章，你就会明白了。

交易流程及注意事项

1

>>>洽谈房价、付定金<<<

在选择二手房时，首先得对楼市、所购房屋区域板块进行熟悉。在看中房屋后，将购房意向金交于地产经纪人，并签订购房意向书。约上家谈判，确认信息有：房屋地址、产证、产权人身份，价格以及付款周期和交易周期等条件。（包含签合同时间的约定、审税过户时间、户口的约定，家电家具的约定，交房时间以及尾款的约定等），交易中心核实完房屋的产权调查。

然后再由地产经纪人出面与房东洽谈价格，房东同意后意向金转化为定金，不同意的话意向金将退还购房者，当然也可以三方都在场的情况下进行洽谈。

⚠️ 一定要查看产调，了解抵押情况、租赁情况、户口等相关内容。

02

>>>签订房屋买卖合同<<<

房屋买卖合同是购房中最为关健的一部分，合同之中包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。签订买卖合同比较关键『网签』，签合同当天需要付首付款（首付款要准备好），要确定产权人是否到齐，买家是几个人上产证，是否到场并签字确认。按照之前居间协议约定的进行房屋买卖合同进一步完善。

合同签好后，若需办贷款，这时需要同时进行，以利于后续交易的进行。同时审税也可以着手做起来，最快签好合同当天就可以去交易中心办理

⚠️ 明确过户期限、房屋户口安置情况、交房期限。

03

>>>房屋付款方式<<<

房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款（商业、公积金、组合贷款）两种。

一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。

⚠️ 注意各笔款项的支付时间节点，尤其是置换客，如果是等待自己出售房屋的款项到手后支付给本套房屋的业主时，需要特别精确的算好时间节点。另外：不能承诺银行何时放款，因为这个是银行第三方行为，客户承诺无法制约银行。

04

>>>申请过户、办过户手续<<<

在买卖双方都在场的情况下，在相关中介人员的陪同下去房屋所属的交易中心办理过户手续。审税是什么？是审核买受方的名下是否有房产税（有的话，交易前需结清才能正常交易），同时进行的还有查是否限购，（是否有购买资格）。与此同时进行的还有『核价』。这三步走完(核价在过户前完成即可），审税就算完成。

核心环节大致是：核价-住房查询-房产税认定-缴税-过户。

⚠️ 需要注意材料带齐，特别是上家的原始档案（若需）建议提前调取。比如动迁房、有继承或赠与的房子，可以提前判断税费情况。

05

>>>领取房屋产权证<<<

⚠️ 若是下家贷款，部分银行会银行领取，公积金也是公积金中心领取。

06

>>>银行放款给卖方<<<

⚠️ 银行放款给卖方，要求卖方账户信息必须正确，核对清楚。建议业主提供的银行卡，和客户办理贷款的银行，为同一家。

08

>>>房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割<<<

⚠️ 水、电、煤等费用可以联系相关的公共咨询电话了解当日之前的使用费用金额。以及，是否有拖欠物业费的情况存在。（肇房网）

在买房时，很多人都在纠结是买新房好还是买二手房好，其实，新房和二手房，各有优缺点。那买新房和买二手房主要有什么区别呢?

1、交易条件不同

开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得五证二书

二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。

2、买房首付、贷款额度不同

新房和二手房的首付比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净首付也不同。

比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为30％。

新房的首付款为30万。

二手房的首付比例为44万，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款。

3、贷款年限不同

贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。

比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。

4、买房税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样

①房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

②房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

③满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

相比之下，新房的税费比二手房低不少。

5、交易主体、流程繁简不同

新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。

新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。

6、房龄长短不同

房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。

二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。

7、交房时间长短不同

如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房；买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。

8、买房风险不同

如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方；比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

9、小区、房屋本身的不同

①装修程度

新房一般是毛坯房或者精装房。

市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。

购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。

②户型结构

房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。

③各项配套

买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。

买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。

买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房，可以根据自己的实际情况和喜好而定。

小编最近在纠结一个问题：现住的房子有点小，很想换个大房子，经过反复权衡，小编相中了东郊一个板块，但现在拿不定主意的是：到底是买这个片区默默无名的二手房，还是买那个被广告狂轰滥炸的一手房？

二手房的优势是买了马上就能住，即使不住，还能马上收租，而且价格实在，按揭压力小。但一手房的优势是产品好，户型、装修、园林都是我喜欢的style。

广州某新盘86平四房两卫户型

除了户型，还有小区的配套。比如10多年前的小区，车位配比很低，有的小区甚至都没有停车位，更不要说游泳池、健身房这样的配套了。

而现在的一手房，人车人流、游泳池、会所、园林、健身房、体育公园、社区商业、幼儿园、小学，都是标配了。住到这样的一手房，可以一站式满足所有日常生活需求，非常的省心。

2、圈层一致

一手房业主的圈层比较一致。

现在的新盘，一般都有比较清晰的定位，刚需盘、改善盘、豪宅盘，所以大家的准入门槛是差不多的，这就意味着业主的圈层也不会差太远。

举个例子，单价10万的一手盘和二手盘，哪个的圈层更稳定呢？当然是一手。不管在哪个城市，买得起10万一平的人，都是精英人群了。

但二手房就不一样了，也许现在卖5万一平，但10年前可能是5000一平，那10年前花5000元买入的人，和现在花5万元买入的人，很可能不是一个层次。

千万不要小看圈层这个因素。如果不是同一圈层，生活方式、思维方式可能会存在巨大差异，住到一起，难免会产生矛盾。

举个例子，我有个朋友两年前住进深圳一个单价9万的小区，却没想到，有的业主竟然为了节省几毛钱的公摊电费，要求物管关掉大堂和电梯的空调，改吹电风扇。就为这事儿，业主群了还争论了很久。

除了生活方式的差异，教育观念也可能存在很大差异。住到同一个小区，子女上学难免会在一个学校，到时候，月入10万的人和月入8000的人，会不会又因为教育观念不同，而发生矛盾呢？

所以，有的人为了避免这些问题，直接选择一手房，这在豪宅客户中更常见。而有的开发商，为了迎合富人的需求，干脆全部做两三百平米的大面积，一个小面积的户型都没有。

3、省事、税费低

买一手房，可以直接去营销中心了解产品，不用到处看房，跟中介斗智斗勇。就算有中介带看，流程也简单得多。如果看中了房子，下定、签合同、付首付、贷款（一次性除外），总体的流程比较简单，第一次买房的人也不会慌。

更重要的是，一手房的税费明显比二手房少。以广州为例，二手房交易，除了中介费，一般还需要缴纳契税、个人所得税，如果户型超过144平米或者小区容积率小于1，还要交5.6%以上的豪宅税（营业税）。

相比而言，一手房的税费就简单得多，一般只用交1个点的契税，而且不用交中介费。同样一套300万的房子，买一手房最多能省十几万的税费。

此外，如果你想买别墅、大平层或者公寓，一手房的优势就更明显了，因为一手市场不用交营业税（豪宅税）。以公寓为例，一套200万元的公寓，一手市场，一般只需要交两三万的税费，而到二手市场，很可能就要交二三十万的税费了。

这也是为什么公寓、写字楼、别墅在二手市场不好卖的原因之一。

2

二手房的优势

1、地段更成熟

如果你对地段特别有要求，但又买不起10万+的新房，二手房是更好的选择。无论是北上广深，还是国内重点二线城市，中心城区、好的位置基本只剩下二手房了，要想在这些地段安家，买二手比一手便宜太多，选择也多很多。

在“远大新”和“老破小”的PK中，那些选择“老破小”的，就是看中二手房的地段优势。

2、建筑质量可能更好

这几年，随着土地成本越来越高，限价政策不断加码，开发商的利润空间越来越小。

为了节省成本、赶进度，有些开发商不得不在材料、做工等方面“做减法”，导致房子质量大不如前，天花板渗水、墙砖脱落、电梯频出故障等问题层出不穷，业主维权现象越来越多。

比起不确定性较强的一手房，选择那些口碑好的次新房，踩雷的几率会小很多。

3、即买即住

对于心急的朋友，二手房最大的优势，在于可以即买即住。

一手房大多是期房，如果不是尾盘，一般都要两三年后再交房。如果你买首套房或置换，在此期间必须租房住，不仅费钱，还不一定住得舒服。二手房就不存在这个问题，过户完就可以收房，如果房子比较新，可以直接入住。

2018年，我有两个朋友同时买房，A买了二手房，刷了墙、添置了几件家具，三个月后就搬进去了；B买了新房，今年下半年才能交房，这两年都租房住，房租已经花了近20万。这笔钱，可以包揽他新房里所有的家具家电了。

4、学位的确定性更好

二手房的确定性，也比新房高得多。

你看到这个小区是什么样的，住进来就是什么样的。没有特殊情况的话，小区的配套、绿化、容积率、楼间距、户型等等都不会变。

更重要的是，二手房学位相对更稳定。近几年我们看到的学位维权事件，基本都发生在一手盘：学校还在图纸上，到底能不能真的落地，学位能否满足小区所有的孩子，谁也不敢打包票。

相比而言，二手房经过了时间的考验，对口的学校你都查得到、看得到，不会被放鸽子。而且周边人群比较稳定，不像新楼盘一下子新增几万人居住，学位供应不会太紧张。

5、环境干扰因素更少

二手房还有一个优势，就是它周边的环境稳定，干扰性因素较少。

二手房因为开发时间早，很多都是在农田上建造的，比如珠江新城、番禺的大部分小区，过去都是农田、村落，这些土地没啥污染，比较安全。

但这几年建的新房就不一定了。好的地被开发完了，只能退而求其次，近些年开发商拿的地，有相当一部分都是旧厂改造的，土地可能存在一定的污染性。

此外，买新房还得担心，附近会不会突然冒出个垃圾焚烧厂，二手房周边的环境已经很稳定，这种可能性就小得多。

小结：

总体来看，广大的二三线城市，新房市场对二手房市场几乎是压倒性的胜利。但在一线城市，特别是京沪深，二手房交易量比一手还高。在这三个城市谈论“处房情结”，是矫情的。（镁地产）